每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 湯輝    

還沒通過上市公司股東大會(huì)審議，百億投資的大項(xiàng)目為何就已經(jīng)開建？

7月16日晚間，中國(guó)國(guó)旅（601888，SH）公告稱，全資子公司國(guó)旅投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)旅投資公司）擬投資128.6億元用于?？谑袊?guó)際免稅城項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱海口項(xiàng)目）建設(shè)。

這是中國(guó)國(guó)旅首次披露擬投資?？陧?xiàng)目，項(xiàng)目尚待股東大會(huì)通過。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，?？谑姓矫婀嫉男畔@示，?？陧?xiàng)目作為今年3月18日集中開工的海南省重點(diǎn)項(xiàng)目之一，自2018年底就開始工程招標(biāo)。

值得一提的是，中國(guó)建筑（601668，SH）2月底就已經(jīng)披露中標(biāo)海口項(xiàng)目，而中國(guó)國(guó)旅直到16日晚才披露“擬投資”的消息。此外，披露出來的可行性報(bào)告顯示，該項(xiàng)目雖然名為免稅城，但其中包含不少房地產(chǎn)開發(fā)。

股東大會(huì)尚未通過已開工建設(shè)

海南離島免稅購(gòu)物政策持續(xù)推進(jìn)之際，以免稅業(yè)務(wù)為主要收益來源的中國(guó)國(guó)旅在海南省動(dòng)作頗多。

中國(guó)國(guó)旅方面對(duì)?？陧?xiàng)目的整體定位為“環(huán)球體驗(yàn)交互式港城融合新領(lǐng)地”，項(xiàng)目坐落于海南省?？谑形骱０缎潞８蹡|側(cè)，位于西海岸城市副中心區(qū)域。中國(guó)國(guó)旅介紹，項(xiàng)目坐落的區(qū)域是海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，是港口離島游客必經(jīng)之路，可同時(shí)承接面向島內(nèi)與島外的服務(wù)職能，具備明顯的戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

中國(guó)國(guó)旅表示，7月16日，公司召開第三屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議審議通過了投資?？陧?xiàng)目的議案，根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》及《公司章程》的相關(guān)規(guī)定，?？陧?xiàng)目尚需提交公司股東大會(huì)審議。臨時(shí)股東大會(huì)定于8月1日召開。

但?？陧?xiàng)目早已開工建設(shè)。?？谑泄操Y源交易平臺(tái)顯示，?？陧?xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包（EPC）招標(biāo)公告在去年11月30日已經(jīng)掛出，招標(biāo)人為國(guó)旅投資公司的全資子公司國(guó)旅（海口）投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱?？谕顿Y公司），項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積675畝，總建筑面積約92萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資40億元。

今年4月，?？诼糜挝倬W(wǎng)發(fā)布的消息顯示，總投資約110億元的?？陧?xiàng)目已全面開工，是今年3月18日集中開工的海南省重點(diǎn)項(xiàng)目之一，建設(shè)期限為2019年3月至2023年12月，所披露的項(xiàng)目總占地面積及總建筑面積與招標(biāo)公告無(wú)差異。今年2月底，中國(guó)建筑公告稱，承接了?？陧?xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包工程，合同額38.8億元。

記者撥打招標(biāo)公告上披露的國(guó)旅（海口）投資發(fā)展有限公司的電話，對(duì)方表示，?？谥挥羞@一個(gè)項(xiàng)目。

從今年3月18日算起，海口項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)了約4個(gè)月，以中國(guó)國(guó)旅全資孫公司為招標(biāo)人的招標(biāo)公告迄今也有半年有余，而中國(guó)國(guó)旅在7月16日晚間才“擬投資”，這在信息披露上是否合乎規(guī)范？

益清（北京）律師事務(wù)所律師劉愛君向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述情況中，上市公司存在信披不及時(shí)的問題。記者致電中國(guó)國(guó)旅董秘公開電話，但無(wú)人接聽，接近中國(guó)國(guó)旅方面的人士表示，公司目前對(duì)于對(duì)外的宣傳口徑有著嚴(yán)格的流程和審批制度，不方便回應(yīng)。

投向酒店、寫字樓等地產(chǎn)業(yè)務(wù)引市場(chǎng)擔(dān)憂

根據(jù)中國(guó)國(guó)旅披露的信息，?？陧?xiàng)目將以自籌資金的方式投資128.6億元，分為兩期開發(fā)，一期項(xiàng)目開發(fā)免稅商業(yè)綜合體、公寓和住宅，即“地塊五+地塊二+地塊三”，開發(fā)期限為36個(gè)月；二期項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店，即“地塊一+地塊四+地塊六”，開發(fā)期限為42個(gè)月。

根據(jù)中國(guó)國(guó)旅的測(cè)算，?？陧?xiàng)目?jī)?nèi)部收益率約為14.4%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值14.7億元，靜態(tài)回收期15.8年，動(dòng)態(tài)回收期18.3年。海口項(xiàng)目全周期支出共330.6億元，全周期收入共482.6億元，包括：可售物業(yè)的銷售收入52.9億元、持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)期收入275.1億元、持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)期末變現(xiàn)收入154.6億元。

海口項(xiàng)目共有六宗地塊，規(guī)劃占地面積為32.4萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積為69.3萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用地規(guī)劃面積為47.5萬(wàn)平方米；辦公用地規(guī)劃建筑面積為7.8萬(wàn)平方米；住宅用地規(guī)劃建筑面積為8.0萬(wàn)平方米；酒店用地規(guī)劃建筑面積為6.0萬(wàn)平方米。照此計(jì)算，住宅用地規(guī)劃建筑面積占總建筑面積約11.54%。

住宅用地?cái)M建住宅，定位為“國(guó)際旅游中心特色型濱海品質(zhì)居住空間”。在可行性研究報(bào)告中，中國(guó)國(guó)旅介紹，項(xiàng)目未來客群預(yù)計(jì)將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海南人為主，限購(gòu)政策前以島外度假投資客戶為主，限購(gòu)政策后，以自住型改善客戶及在該片區(qū)生活的剛需客戶為主。

值得注意的是，北京地區(qū)亦有中國(guó)國(guó)旅與首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)、順義區(qū)政府共同打造的國(guó)際免稅城。根據(jù)北京市政府“首都之窗”披露的信息，該項(xiàng)目總投資120億元，包含免稅、休閑、文化體驗(yàn)、星級(jí)酒店、高端寫字樓等豐富業(yè)態(tài)，計(jì)劃于2020年建設(shè)完成。該項(xiàng)目至今未見中國(guó)國(guó)旅公告披露。

今日（7月17日），中國(guó)國(guó)旅股價(jià)開盤走低，盤中一度跌4.3%，創(chuàng)下近兩周來盤中最大跌幅。截至發(fā)稿時(shí)，中國(guó)國(guó)旅股價(jià)為84.6元/股，較昨日收盤價(jià)下跌1.86%。中信證券分析稱，此次投資計(jì)劃由于公布金額較大，且投向涉及酒店、寫字樓等非免稅主業(yè)業(yè)務(wù)，較易引起市場(chǎng)的擔(dān)心。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)