隨著畢業(yè)季來臨，住房租賃市場也迎來一年一度的旺季。貝殼找房近日發(fā)布《2019畢業(yè)季租賃報(bào)告》稱，隨著新一線城市對畢業(yè)生吸引力不斷增強(qiáng)，新一線城市租房交易量增速明顯高于一線城市。隨著年輕人對生活品質(zhì)的追求提高，擁有相對較好的環(huán)境以及完善生活設(shè)施的長租公寓，成為絕大多數(shù)年輕人的首選。

但從去年開始，長租公寓行業(yè)洗牌不斷。一方面，部分企業(yè)繼續(xù)獲得資本的加持，推動(dòng)行業(yè)快跑；但同時(shí)，也陸續(xù)有競爭者宣告退出。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰之下，長租公寓究竟還是不是一只能夠下“金蛋”的母雞？

丨關(guān)鍵的資金

有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在人口流動(dòng)和政策利好的驅(qū)動(dòng)下，我國住宅租賃市場將在2025年提升至2.33萬億元的規(guī)模。與此同時(shí)，目前國內(nèi)一線城市品牌公寓所占市場份額僅不到5%。

從各方數(shù)據(jù)和行業(yè)發(fā)展前景來看，長租公寓的市場體量依然誘人且潛力無窮。但由于所需要的資金量巨大、回報(bào)周期較長，并不是所有玩家都能有資格分食這塊蛋糕。

龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰近日接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，對于長租公寓來說，作為客群主要面對年輕群體的行業(yè)，如果無法形成規(guī)模優(yōu)勢，成本降不下去，也很難走向行業(yè)未來的智能化發(fā)展方向。而對于近期的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象，張智聰認(rèn)為對于行業(yè)集中度提高來說，是個(gè)良好的契機(jī)。“我們還是很堅(jiān)定看好長租行業(yè)未來的發(fā)展。”

縱觀現(xiàn)下的長租公寓行業(yè)，動(dòng)輒超過數(shù)萬的房間數(shù)，發(fā)展的秘笈首先在于資金。

以冠寓為例，2017年12月，龍湖集團(tuán)成功獲批全國首單住房租賃專項(xiàng)公募債券50億，并于2018年8月全部發(fā)行完畢，融資渠道進(jìn)一步拓寬；另外，龍湖集團(tuán)與新加坡政府投資公司以及加拿大養(yǎng)老基金投資公司分別聯(lián)合設(shè)立長租公寓投資平臺(tái)，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項(xiàng)目。“這是我們資金上的優(yōu)勢，是我們能夠做重資產(chǎn)的前提。”張智聰說。

而從龍湖集團(tuán)整體看，集團(tuán)良好的財(cái)務(wù)狀況和品牌優(yōu)勢，使得冠寓具有低成本融資能力，截至2018年底，集團(tuán)的平均借貸成本是4.55%。此外，龍湖集團(tuán)深耕地產(chǎn)領(lǐng)域，客研城市細(xì)分深入了解城市各區(qū)位版塊及人群特性，以“輕、中、重”資產(chǎn)并舉的資產(chǎn)獲取模式，得以讓品牌快速發(fā)展布局。

張智聰表示，到去年底，冠寓開業(yè)房間達(dá)到5.3萬間，遍布北上廣深四個(gè)一線城市及十余個(gè)強(qiáng)二三線城市，目標(biāo)到2020年能夠穩(wěn)定行業(yè)規(guī)模前三的位置。

丨運(yùn)營之考

對于集中式長租公寓來說，行業(yè)規(guī)模前三意味著不僅是資金上需要雄厚的實(shí)力，管理體系、系統(tǒng)運(yùn)維、技術(shù)創(chuàng)新以及人才儲(chǔ)備等方面，都需要一定的基礎(chǔ)。

張智聰表示，長租公寓業(yè)務(wù)大概有幾個(gè)規(guī)?；考壍墓拯c(diǎn)。第一個(gè)拐點(diǎn)就是5萬間。“規(guī)模在5萬間之內(nèi)，你靠肩扛手拉，人力管理，還能夠把這些項(xiàng)目耗著走。但有些公司到了一定規(guī)模，就會(huì)出現(xiàn)大量的管理問題。原因就是它的管理系統(tǒng)沒有跟上，所以造成業(yè)務(wù)擴(kuò)張規(guī)模跟管理效率之間不同步，影響業(yè)務(wù)運(yùn)營，導(dǎo)致無法發(fā)展。”

張智聰表示，龍湖特別強(qiáng)調(diào)自己系統(tǒng)能力的建設(shè)，這是根本，原來可以通過人數(shù)增加來構(gòu)建系統(tǒng)而進(jìn)行管理。但一旦過了5萬，如沒有去做組織的一些變化，就無法支撐業(yè)務(wù)的發(fā)展。

“接下來可能就是10萬間、20萬間，其實(shí)你能做10萬間，未來你就能夠20萬間30萬間，因?yàn)樗览硎穷愃频摹＿@個(gè)行業(yè)的線下服務(wù)場景很重，它是一個(gè)服務(wù)消費(fèi)品，規(guī)模是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。”

盡管長租行業(yè)在經(jīng)歷了一輪跑馬圈地后，行業(yè)面臨部分企業(yè)的退出和資金投入的退潮。但對于處于行業(yè)前列的頭部企業(yè)來說，保持龍頭地位就顯得尤為重要。

業(yè)內(nèi)人士表示，從多個(gè)長租公寓排行榜單來看，行業(yè)前五目前都比較穩(wěn)定。而從集中式長租公寓來看，萬科泊寓、龍湖冠寓成為多個(gè)榜單排名前列的品牌企業(yè)。

張智聰表示，作為龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)之一，冠寓還是堅(jiān)定的在龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)同大體系里面，穩(wěn)定發(fā)展和前行。“扎扎實(shí)實(shí)‘種田’，把一個(gè)田一個(gè)田種好，讓禾苗能茁壯的成長，深耕好產(chǎn)品和運(yùn)營、服務(wù)，最終再去收獲果實(shí)。”

（商業(yè)資訊）