每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“說(shuō)真的，今年很多客戶都收縮了租房計(jì)劃。原先想要租1000平方米的，到后來(lái)縮小到一半。”中介小喬對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“寫字樓緊俏的時(shí)候，租客看中的辦公室，考慮一天兩天準(zhǔn)備簽合同時(shí)，已經(jīng)被人搶先下手了。但現(xiàn)在你可以多看看，多挑一挑，價(jià)格肯定都可以談的。”

專門從事寫字樓中介業(yè)務(wù)的小喬，這段時(shí)間工作心態(tài)的轉(zhuǎn)變也反映了市場(chǎng)的變化。

上半年，上海寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)累計(jì)達(dá)54.9萬(wàn)平方米。但凈吸納量走弱，累計(jì)去化14萬(wàn)平方米。世邦魏理仕CBRE最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比升至18%。

是什么原因?qū)е铝丝罩寐噬撸可虾懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀又如何？記者近日走訪上海部分寫字樓市集中的區(qū)域。

上海陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽橇至?圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

大規(guī)模供應(yīng)致庫(kù)存走高

多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告均顯示，商辦市場(chǎng)在去年大規(guī)模供應(yīng)下，庫(kù)存積壓持續(xù)走高。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率再度上行。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“從2017開(kāi)始，上海進(jìn)入商辦供應(yīng)高峰，每年都有超百萬(wàn)平方米供應(yīng)量，如2017上半年新增供應(yīng)127萬(wàn)平方米，2018上半年新增83萬(wàn)平方米。”

需求端則未能同步上升。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)測(cè)算，今年5月份上海市辦公市場(chǎng)成交一度同比下滑44%，去化周期高達(dá)153個(gè)月。

凈吸納量走弱存在多重原因，如外部環(huán)境趨緊、不確定因素顯現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)面臨下行等，對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求造成了較大影響。

值得注意的是，在全國(guó)多個(gè)中心城市，金融業(yè)、制造業(yè)等均是寫字樓市場(chǎng)的主要目標(biāo)領(lǐng)域。而上海由于其“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)和科技創(chuàng)新中心”的城市定位，金融、消費(fèi)制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)成為城市甲級(jí)寫字樓的前三大行業(yè)。

據(jù)第一太平戴維斯一季度發(fā)布的《中國(guó)寫字樓報(bào)告》分析，金融業(yè)租戶在上海甲級(jí)寫字樓租戶占比為38%，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，截至2018年末，中國(guó)境內(nèi)P2P公司總數(shù)同比減少了54%，而生存下來(lái)的此類公司的穩(wěn)定性仍存在不確定性。

另一方面，今年滬深兩市下跌，對(duì)小型券商、基金和資產(chǎn)管理公司的擴(kuò)張計(jì)劃也造成一定沖擊。

其他行業(yè)也同樣存在不確定性。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年一季度上海實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8308.3億元，同比增長(zhǎng)5.7%，增幅收窄1.1%，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩。

反映到租賃市場(chǎng)，世邦魏理仕分析認(rèn)為，一方面租戶在租賃決策上更為保守，續(xù)租占比顯著增加，同時(shí)小于1000平方米的租賃成交占比過(guò)半。

2016年以來(lái)上海寫字樓租金指數(shù)和空置率情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：仕邦魏理仕

寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)錯(cuò)配

今年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)需求回落，其中以核心區(qū)市場(chǎng)更為明顯。同策研究院報(bào)告指出，辦公市場(chǎng)存在一定的供應(yīng)結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。

一方面，在雙創(chuàng)精神的持續(xù)推動(dòng)下，小微企業(yè)辦公需求被釋放，但在供給側(cè)，大宗交易趨于頻繁、中小戶型入市量低，小微企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)等需求被平抑；另一方面，區(qū)域結(jié)構(gòu)上也存在冷熱不均的現(xiàn)象。

上海傳統(tǒng)主城區(qū)如徐家匯、陸家嘴寫字樓新增供應(yīng)相對(duì)有限，相對(duì)供應(yīng)較多的區(qū)域則集中于非主城區(qū)（如閔行、松江、青浦等），供需矛盾導(dǎo)致熱門區(qū)域供應(yīng)少、冷門區(qū)域沒(méi)人買，庫(kù)存去化難。

供應(yīng)不均衡的現(xiàn)象仍在進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，二季度上海核心寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)7.03萬(wàn)平方米，空置率為11.9%，環(huán)比下跌0.5個(gè)百分點(diǎn)；而非核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)17.1萬(wàn)平方米，空置率則高達(dá)30.3%，租金持平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪上海內(nèi)環(huán)內(nèi)部分甲級(jí)寫字樓發(fā)現(xiàn)，位于成熟商圈、緊鄰地鐵的寫字樓往往出租率較高，而個(gè)別遠(yuǎn)離成熟商業(yè)環(huán)境的商業(yè)體，盡管硬件一流，但空置率仍然堪憂。

以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)某甲級(jí)寫字樓為例，開(kāi)業(yè)已有兩年左右，但記者在大堂指示牌上看到，17~21層尚無(wú)任何企業(yè)信息。當(dāng)記者逐層查看發(fā)現(xiàn)，不少樓層處于“整層空置”狀態(tài)。

同時(shí)，該寫字樓所在的的區(qū)域緊鄰大片居民區(qū)、老式辦公樓、商住樓和舊廠房改建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并不具備成熟的商業(yè)氛圍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)是這一帶較為多見(jiàn)的租戶。

不過(guò)，上述寫字樓項(xiàng)目似乎并不青睞此類企業(yè)，物業(yè)租賃中心相關(guān)人員表示，“大多數(shù)樓層不接受分割，必須整租，最小面積200多平方米。”

但位于世博板塊的前灘、后灘區(qū)域則是另一番景象。在世博板塊某甲級(jí)寫字樓工作的周小姐告訴記者，“我們周邊包括前灘都有很多大型企業(yè)入駐，高峰時(shí)電梯也是相當(dāng)擁擠，一般要等3~4部電梯才能擠上去。”

“當(dāng)時(shí)公司選址的時(shí)候也考慮過(guò)其他區(qū)域，綜合衡量了商業(yè)氛圍和交通、價(jià)格，最終還是搬來(lái)這里，當(dāng)然價(jià)格也是主要因素。”周小姐說(shuō)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“經(jīng)濟(jì)的景氣程度反映到企業(yè)微觀層面，即企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)、新增租或者擴(kuò)租的這種需求，有沒(méi)有支撐？這某種程度上影響了出租率。”

“另一方面，由于核心區(qū)域租金高企，陸家嘴或是人民廣場(chǎng)的一部分企業(yè)可能會(huì)搬到虹橋商務(wù)區(qū)等新增存量較多的區(qū)域，在不影響正常經(jīng)營(yíng)的情況下，企業(yè)完全會(huì)選擇一個(gè)價(jià)格較低、交通便捷、面積更大的辦公場(chǎng)所。那么也有可能會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)上的差異。”張宏偉補(bǔ)充說(shuō)。

近來(lái)年上海寫字樓供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕 

下半年凈吸納量將企穩(wěn)

在租金高企導(dǎo)致部分企業(yè)搬離、空置率上升等共同作用下，部分核心商圈寫字樓市租金出現(xiàn)下跌。

中指控股《 2019 年上半年中國(guó)寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告》指出，對(duì)2019 年二季度監(jiān)測(cè)的上海13 個(gè)主要商圈中，虹橋商圈租金漲幅最高，為 1.47%；陸家嘴商圈跌幅最大，為 1.62%。部分運(yùn)營(yíng)企業(yè)為去化空置面積，采用延長(zhǎng)免租期等方式吸引新客戶，對(duì)續(xù)約客戶則采用不漲租等方式挽留，因此核心商圈租金整體有所下跌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上海商辦土地供應(yīng)的下降或?qū)楣?yīng)“降速”2019 年 1~6 月，上海新增商辦用地成交面積為49.73 萬(wàn)平方米，同比下降 80.08%；其中，中心城區(qū)成交面積 17.96 萬(wàn)平方米，同比下降89.35%；中心城區(qū)成交面積占比為 36.12%，較去年同期收窄 31.46 個(gè)百分點(diǎn)。

從土地成交分布來(lái)看，商辦用地成交呈向外擴(kuò)散趨勢(shì)，未來(lái)上海寫字樓租賃市場(chǎng)也將由中心城區(qū)向四周擴(kuò)散。

疊加近期出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策（如減稅），高力國(guó)際預(yù)測(cè)，下半年上海寫字樓市市場(chǎng)的凈吸納量將企穩(wěn)。此外，由于全市次中心區(qū)存量的占比增加，2019全年市場(chǎng)平均租金將會(huì)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)礁嬖V記者，“G20峰會(huì)釋放的積極信號(hào)等將直接利好科技領(lǐng)域、制造業(yè)、貿(mào)易，航運(yùn)等等行業(yè)。雖然下半年仍有近百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，但在全球經(jīng)濟(jì)釋放新動(dòng)能的影響下，我們預(yù)期租賃活動(dòng)將重現(xiàn)活躍跡象。”

對(duì)于下半年市場(chǎng)空置率能否回升，張宏偉則認(rèn)為，“隨著利好政策的刺激和企業(yè)需求總量的增加，有些地方的空置率問(wèn)題，會(huì)得到一些解決，但是供大于求的狀況不是短期能夠解決的，整個(gè)市場(chǎng)還是存在壓力。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝