每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一項對房企實際盈利有很大影響的稅種——土地增值稅，啟動立法進程，從以前的暫行條例上升為法律。

7月16日，財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）向社會公開征求意見。

值得注意的是，《征求意見稿》首次提出將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍；另外還適當調(diào)整了稅收優(yōu)惠。

財政部官網(wǎng)截圖

房企是土地增值稅繳納主力

土地增值稅還有一個更直白的稱呼——反房地產(chǎn)暴利稅。

資料顯示，1993年國家出臺土地增值稅，規(guī)定自1994年1月1日起對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。

而當初設計這一稅種的目的，就是為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。

而在1998年房改之后，房地產(chǎn)開始成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，土增稅的免征對象擴容，出現(xiàn)了一次“降壓”。

當時減負的對象主要針對個人，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅；贈送、繼承和房屋互換的，可以免征。即對個人來說，只要是住宅性質(zhì)房屋買賣，都可以免征土地增值稅。

目前，房企是繳納土地增值稅的主力。財政部數(shù)據(jù)顯示，2018年土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%。年報顯示，TOP3房企恒大、碧桂園和萬科，2018年應交土地增值稅分別約為521億元、139億元和196億元。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，此次《征求意見稿》是土地增值稅少有的一次調(diào)整，調(diào)整方向基本是平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，計稅方式、稅率等基本保持不變。

《征收意見稿》顯示，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

“暫行條例中的部分免征科目是否沿用，未明確說明（還需要后續(xù)執(zhí)行細則規(guī)范），但是基于立法說明中‘宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負水平總體不變’的表述，大概率也不會對個人征收。”于小雨告訴記者。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

集體房地產(chǎn)納入征稅范圍

值得一提的是，本次發(fā)布的《征求意見稿》的一大亮點是，在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅的基礎上，首次將出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股納入征稅范圍，這與正在審議的土地管理法修正案草案環(huán)環(huán)相扣、相互呼應。

實際上，早在2014年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營性建設用地（以下簡稱集建地）入市制度，并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。

2015年以來，全國33個試點地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。

隨著集體土地入市試點工作進一步向立法推進，于小雨認為，“集體經(jīng)營性建設用地或集體土地在將來很可能會與國有建設用地并行，所以大量的機遇和價值都存在于集體土地的開發(fā)利用之中。”

另外，《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”這兩種情況下，可以免征土增稅。

而在目前的暫行條例中，規(guī)定的是“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。

可以明顯看出，相關優(yōu)惠政策不再“一刀切”。

不過對于保障性住房，《征求意見稿》延續(xù)了免征土地增值稅的規(guī)定，直接避免了稅收成本的轉(zhuǎn)嫁，體現(xiàn)了國家對于探索多渠道供應的一貫支持。

并且，《征求意見稿》增加了“授權國務院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形；將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征；增加授權省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅”的規(guī)定。

這意味著，土增稅的更多調(diào)節(jié)權交給了各地方政府，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策、落實地方政府主體責任的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導向。

“土增稅的暫行條例中，在征收上有很多限制。未來政府掌握了免征或減征的決定權，土征稅或?qū)鞘姓{(diào)控發(fā)揮更大的彈性作用。”于小雨指出。

健全土地二級市場規(guī)范

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此次《征收意見稿》有諸多針對土地二級市場運行發(fā)展中凸顯問題制定的規(guī)范性政策，重點解決二級市場交易中不健全、不規(guī)范的問題，并突出了政府側所要提供的服務和監(jiān)管要求，以實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，其中有四點值得關注：

首先，充分保障土地二級市場的交易自由?！墩魇找庖姼濉芬?guī)定只要符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定都可以充分自由地進行流轉(zhuǎn)，例如以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，不再需要報經(jīng)原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準。

其次，《征收意見稿》明確了劃撥方式取得建設用地使用權后續(xù)出租、轉(zhuǎn)讓涉及的收益問題，保障了公正和效率的同步提升。例如明確了以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，明確要求應上繳租金中所含土地收益。

其三，明確了政府側的優(yōu)先購買權，以防止產(chǎn)生各類擾亂市場正常土地價格體系的行為?！墩魇找庖姼濉穼τ诮灰變r格可以自行協(xié)商，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，但需申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權。

最后，加強了針對土地側的監(jiān)管，尤其是強化涉及土地交易資金的來源監(jiān)管，明確要求土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關資金來源應符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關規(guī)定，并強化土地一、二級市場聯(lián)動，以維護市場平穩(wěn)運行。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)