每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月22日晚間，新城控股緊急發(fā)布澄清公告稱，為積極應(yīng)對市場變化，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進(jìn)行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項目公司股權(quán)。

但事情并未向有利的方向發(fā)展。7月23日，新城旗下三家上市公司的股價還是遭遇大幅下挫。其中，新城旗下的港股上市公司新城發(fā)展收盤跌11.30%，新城悅跌9.03%；新城控股則在當(dāng)日午后跌停，報26.73元。

而針對新城控股籌劃出售的40個項目，坊間傳聞弘陽地產(chǎn)、金科股份、新力地產(chǎn)、陽光城等可能成為接盤方?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者依次向上述企業(yè)進(jìn)行核實，除金科之外，其余企業(yè)或稱不知情，或予以否認(rèn)。

圖片來源：視覺中國

未來發(fā)展不確定性增加

雖然新城及時對近日市場場傳聞的“ 新城控股已經(jīng)開始出售資產(chǎn)”“近68個項目的權(quán)益已經(jīng)被放到了待售的貨架上”“ 更折射了新城內(nèi)部對未來局勢之悲觀”等方面內(nèi)容及時進(jìn)行了澄清，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也預(yù)示著新城自身在財務(wù)運(yùn)營方面，以及后續(xù)規(guī)?；洗嬖谥T多限制和挑戰(zhàn)，甚至反映了其后續(xù)發(fā)展乏力的情況。

新城控股在澄清公告中稱，截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個（含合聯(lián)營項目），但擬出售的標(biāo)的項目公司范圍、交易對方及交易金額均存在不確定性。

而針對坊間傳聞的可能成為新城接盤方的弘陽地產(chǎn)、金科股份、新力地產(chǎn)、陽光城等，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者依次向上述企業(yè)進(jìn)行核實，除了金科之外，其余企業(yè)或稱不知情，或予以否認(rèn)。

一位不愿具名的券商分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，首先，整個地產(chǎn)板塊在利空因素下引起下跌。據(jù)悉，銀保監(jiān)會部署房貸檢查，或涉30城75家機(jī)構(gòu)，嚴(yán)查違規(guī)向房企提供表內(nèi)外融資、違規(guī)“首付貸”等行為，要求做好壓力測試。而這一排查的主要目的，是防止資金向房地產(chǎn)過度融資。

其次，從新城本身來說，前董事長丑聞發(fā)生后，給企業(yè)帶來不確定因素。本來市場以為，如果新城和前掌門切割好，公司就能進(jìn)入正常軌道。但澄清公告發(fā)出后，等于坐實了新城在出售項目，直接影響了市場對新城的預(yù)期。加之項目中有很大一部分都是新拿的地塊，這給市場一個信號：未來發(fā)展不確定性增加。

此外，短線買盤的逢高兌現(xiàn)，股價還有一個二次探底的過程。上述分析師表示，“從港股表現(xiàn)來看，由于不漲跌幅限制，更能及時反應(yīng)股價，港股的估值能夠合理反應(yīng)投資人對新城的預(yù)期。就目前港股市盈率倒推A股的合理價格，（新城股價）大概在24~25元之間。”

而這也和許多機(jī)構(gòu)對新城的估值一致，此前，多家基金均下調(diào)了新城估值。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，整個大環(huán)境造成房地產(chǎn)股下跌，之前大家對企業(yè)的未來發(fā)展已經(jīng)有了一些不確定性，“市場短期積累情緒因素，股價可能更低。未來如果沒有很好的辦法改變投資者預(yù)期，（新城股票）價格可能會繼續(xù)探底。”

2700億年度目標(biāo)咋完成

新城控股在澄清公告中還表示，公司2019年度合同銷售目標(biāo)仍為2700億元。

而從上周開始，坊間就開始傳言，新城跟多家房企有接觸，伴隨而來的是市場對新城能否完成今年業(yè)績的質(zhì)疑。

值得注意的是，在2018年度業(yè)績會上，新城方面曾表示，2019年將推出貨值5000億元供貨，實現(xiàn)2700億元銷售。也就是說，只要去化率在50%就能完成全年業(yè)績。按照企業(yè)慣例，全年退貨比重是四六開，所以完成銷售目標(biāo)并不大。

對此，新城控股方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，此次轉(zhuǎn)讓項目，都處在前期階段，不涉及在售項目。當(dāng)前公司的營銷部門正在積極組織銷售計劃，有序推進(jìn)銷售進(jìn)度，增加銷售回籠。

根據(jù)新城控股發(fā)布的公告，截至2019年6月30日，公司權(quán)益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。加之上半年新城控股已經(jīng)完成的1224億元銷售額，新城完成今年全年的2700億元銷售目標(biāo)比較有保證。

同時，新城去年操盤項目銷售回款率達(dá)到行業(yè)較高的92%，在今年進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險把控、進(jìn)一步提升銷售回籠的情況下，預(yù)計新城的回款率依舊保持高位、回款絕對金額保持快速增長。

但張波表示，就算整體完成業(yè)績，對其銷售有沒有影響和銷售業(yè)績能否完成是兩個概念。

億翰研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在新城的問題在現(xiàn)金流上。住宅項目對開發(fā)商來說是不可或缺的好東西，但新城這兩年商業(yè)發(fā)展迅速，2020年要達(dá)到100個吾悅廣場，綜合體投入非常大，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，極有可能反噬企業(yè)本身。

“企業(yè)要想長期規(guī)?；l(fā)展，商業(yè)是一個長期盈利的保證，但如果盈利不達(dá)預(yù)期，反而會成為拖累。因此，手持商業(yè)是一個明顯的雙刃劍，尤其是自持的城市綜合體。”于小雨表示。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：視覺中國