每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝 李凈翰    

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

今年以來，不少城市傳出房租下跌、租客難覓的消息，加上“畢業(yè)季不旺”、各線城市租金收益率連跌兩個(gè)季度、住宅綜合收益率連續(xù)5個(gè)季度下行，讓不少房東感受到前所未有的壓力。

盡管住房租賃市場整體仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，但城市之間已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。諸葛找房半年報(bào)顯示，2019年上半年，重點(diǎn)監(jiān)測的全國20個(gè)城市平均租金仍然累計(jì)上漲1.67%，其中15個(gè)城市累計(jì)上漲，漲幅最高超過10%，5個(gè)城市累計(jì)下跌；一線城市上半年平均租金累計(jì)上漲達(dá)3.41%，重點(diǎn)二線城市僅上漲0.67%。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，盡管各個(gè)城市平均租金漲跌互現(xiàn)，但由于部分城市房價(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)顯現(xiàn)出對城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅綜合收益率出現(xiàn)了明顯的下跌。“靠持有住房賺取租金，性價(jià)比已經(jīng)不高了。”有專家認(rèn)為。

20城近7個(gè)月住房租金（單位：元/平方米·月）變化情況及上半年住房平均租金累計(jì)漲幅榜（數(shù)據(jù)來源：諸葛找房）

“畢業(yè)季”租賃行情短暫

“這兩個(gè)月租房比較活躍，但是最近租金水平穩(wěn)定，也沒有上漲的趨勢。”上海市區(qū)一家房地產(chǎn)中介小劉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者。

近日，記者實(shí)地走訪上海部分房屋中介時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少中介門店的櫥窗上已不再張貼租房信息，中介工作人員表示，“租房走得快，現(xiàn)在都不貼出來了，需要什么直接問吧。”

在諸葛找房監(jiān)測的20個(gè)城市中，合肥、北京、泉州、大連、上海等5個(gè)城市平均租金累計(jì)漲幅最高，其中合肥漲幅高達(dá)10.23%。而廣州、深圳、三亞等城市租金則下降明顯，其中三亞平均租金今年以來累計(jì)跌幅達(dá)到6.8%，廣州則下跌了5.29%。

全國大中城市租金均價(jià)走勢及上半年累計(jì)漲幅（數(shù)據(jù)來源：諸葛找房）

諸葛找房認(rèn)為，推動(dòng)租金上漲的因素有季節(jié)性小高峰，但根本原因仍是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。北京、上海保持較強(qiáng)的人口吸附能力，租金均價(jià)呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢；深圳在春節(jié)后出現(xiàn)過一輪租房小高峰，隨后5、6月份租金均價(jià)小幅回落。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為：“這與需求增加有關(guān)，如合肥人才引進(jìn)政策吸納人口進(jìn)入，居住需求增加，租賃屬于消費(fèi)性需求，因此反應(yīng)會(huì)比買賣來的快一些。”

“租賃和買賣不一樣，租賃是實(shí)際需求為主導(dǎo)，如果租賃指數(shù)下滑多半是因?yàn)樾枨蟛蛔慊蚴枪?yīng)充沛，但結(jié)果是一樣的，供大于求會(huì)導(dǎo)致租金下跌。”盧文曦補(bǔ)充說。

今年暑期的“畢業(yè)季”行情并不給力。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，各城市整體租金均價(jià)已處相對高位，畢業(yè)季需求釋放短暫帶旺租賃市場，6月份多數(shù)城市租金均價(jià)上漲，但漲幅有所收窄。

而部分二線城市，如鄭州、南京等城市畢業(yè)季行情先行，5月租金呈上漲態(tài)勢，6月則漲幅收窄；西安等城市升溫滯后。

今年畢業(yè)季租房成交量也同樣未見放量。據(jù)我愛我家研究院實(shí)時(shí)監(jiān)測的11個(gè)城市,6月份住宅租賃成交量環(huán)比普漲，其中武漢以環(huán)比24.5%漲幅領(lǐng)漲；同比數(shù)據(jù)僅杭州、北京、蘇州3城上漲，其中杭州以15.7%領(lǐng)漲。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，“武漢租金環(huán)比成交漲幅最高，說明了這類城市的市場需求量比較大、具備一定的成長性。從實(shí)際情況來講，當(dāng)前租賃市場的發(fā)展，還是跟畢業(yè)季有一定關(guān)系。武漢當(dāng)?shù)馗咝．厴I(yè)生較多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好，這些都容易帶動(dòng)租房的成交。”

近三年全國50城租金收益率（數(shù)據(jù)來源：城市房產(chǎn)網(wǎng)易居研究院）

住宅綜合收益率連降5季度

租金價(jià)格的上漲并未讓租金收益率同步上漲，住宅綜合收益率也同步下降。

易居地產(chǎn)研究院《第二季度50城租金收益率研究》（以下簡稱《50城租金收益率》）顯示，全國50城房價(jià)同比上漲7%、環(huán)比漲1%，而租金則同環(huán)比分別下跌1%和2%。

報(bào)告顯示，二季度50城房屋租金收益率（房屋的年租金收入與房屋價(jià)值的比值）環(huán)比下降3%、住宅綜合收益率（過去一年房價(jià)漲幅加過去一年租金收益率）環(huán)比下降了32%，已連續(xù)5個(gè)季度下降。

近三年全國50城住宅綜合收益率（數(shù)據(jù)來源：城市房產(chǎn)網(wǎng)易居研究院）

從歷史數(shù)據(jù)可見，2017年三季度至今，租金收益率便持續(xù)震蕩下行。易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，主要原因仍然是房價(jià)大幅上漲所致。從供給上看，由于各地樓市持續(xù)去庫存，以及部分城市由于炒房客投資性持有，租賃住房供應(yīng)量井噴，但居民收入未見大幅增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

相比房價(jià)，房租更能夠剔除其他因素，客觀衡量一個(gè)城市真實(shí)理性的住房需求。嚴(yán)躍進(jìn)坦言，“數(shù)據(jù)上看，部分城市房價(jià)上漲過快，如果房價(jià)到了一定的高度，持有房屋靠租金上漲，住宅收益率等也會(huì)減少，性價(jià)比是不高的。”

各級別城市中，三線城市房租下跌明顯，租金收益率下降速度最快，一定程度上反映了三線城市房價(jià)上漲對城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率分化明顯

易居研究院指出，部分城市長期以來租金收益率較低，主要是由于房價(jià)漲幅過大，租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度。

盡管一二線城市平均租金上漲，其租金收益率表現(xiàn)仍不如三線城市。

分城市看，三線城市租金收益率同比下降12%的情況下，仍然高于一二線城市。4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.7%，其中，北京上海為1.8%、環(huán)比上漲，廣州和深圳則為1.6%和1.5%，環(huán)比分別下跌13%和3%；31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.4%，15個(gè)三線城市租金收益率為2.5%，同比下降12%。

據(jù)易居研究院報(bào)告，廣州二季度租金環(huán)比跌幅達(dá)到10%，同時(shí)房價(jià)小幅上漲2%，因此租金收益率跌幅達(dá)到13%。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫、城市吸引力下降等因素，都對租賃市場帶來一定沖擊。例如深圳市場，創(chuàng)業(yè)、金融、互聯(lián)網(wǎng)類型的企業(yè)較多，受行業(yè)波動(dòng)影響比較大；另外，部分城市由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到臨近城市，也使得一部分租房需求分流。”

從《50城租金收益率》對各城市租金收益率進(jìn)行的排名看，前5的城市集中在東北、西部弱二線和三線城市，分別為烏魯木齊3.6%、韶關(guān)3.5%、西寧3.4%、銀川3.2%和哈爾濱3.2%。

記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年6月份烏魯木齊新房價(jià)格與2015年同期相比漲幅僅為18.2%，在70城市中倒數(shù)第3位；韶關(guān)為同比上漲24.6%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他城市。正是由于房價(jià)整體漲幅不大、租金穩(wěn)步上漲，租金收益率呈現(xiàn)了較高水平。

租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門1.2%、深圳1.5%、三亞1.5%、福州1.5%和青島1.6%。這5個(gè)城市也同步呈現(xiàn)相同的變化：廈門房價(jià)比2015年同期上漲54.7%、深圳為47%、三亞48.9%，這些城市的房價(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。

易居研究院研究員王若辰判斷，

“2019年下半年，50城住宅綜合收益率預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。一線城市與二三線城市的住宅綜合收益率或?qū)⒊霈F(xiàn)分化，一線城市收益率有望觸底企穩(wěn)，而二三線城市收益率預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)降低。”