每經(jīng)記者 孫嘉夏 特約記者 檀越    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

一套房子什么最值錢?

位置，位置，還是位置！幾乎所有的房產(chǎn)評估師都會給出這樣的答案。

交通方不方便？有沒有好學校？大型超市離得有多遠？除了面積、朝向、戶型、裝修、價格之外的這些位置因素，則是幾乎所有購房者或者租客下手之前，都要反復(fù)盤算的。

對于位置好壞的判斷，過去要么憑感覺，要么參考中介機構(gòu)的意見，但因為不夠直觀，往往又令人無所適從。

7月24日，一項在廈門大學發(fā)布的房屋租賃資源稟賦指數(shù)，試圖提出解決方案。這個指數(shù)被專家學者視為創(chuàng)新之舉。

這項以廈門為樣本的指數(shù)，據(jù)稱是全國首個。它由廈門大學管理學院、廈門大學大數(shù)據(jù)挖掘研究中心，聯(lián)合廈門云眾聯(lián)大數(shù)據(jù)科技有限公司等牽頭完成。

在國家諸多由購轉(zhuǎn)租的政策鼓勵的背景之下，這項指數(shù)的編制有什么現(xiàn)實意義，它是怎么來的？未來如何拓展？就此，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了廈門大學大數(shù)據(jù)挖掘研究中心主任、教授朱建平。

廈門大學管理學院教授、大數(shù)據(jù)挖掘研究中心主任朱建平演示指數(shù)研究成果 實習生 龔藝 攝

海量租房信息被激活

這項廈門2019年上半年房層租賃稟賦指數(shù)，最終以熱力圖等可視化的方式呈現(xiàn)在某個網(wǎng)站上。全市1000多個小區(qū)中，鼠標隨機移指某一個，一個指數(shù)隨即彈出，這個指數(shù)隨7個不同的選項的變化而變。每一個行政區(qū)租賃房屋的最新排名亦能在該平臺被查詢到。

這7個選項分別是公交、地鐵、公共設(shè)施（商城、超市、市場、醫(yī)院）、幸福感資源（體育中心、公園）、學前教育（幼兒園）、初等教育（小學）和中等教育（初中）。

“將這些主觀因素，變成客觀的指標，很有挑戰(zhàn)性。”朱建平的學生介紹說，研制團隊通過對2萬多條原始數(shù)據(jù)（2018年6月1日到2019年3月18日期間）清理、篩選和比較驗證，用一定的公式計算出指數(shù)，并最終結(jié)合地理定位系統(tǒng)，形成可視化表達。

上述7項指標包含了一個房屋外部環(huán)境的大部分。為了更準確描述這項研究，他們借用了“稟賦”這一古典經(jīng)濟學的術(shù)語。資源稟賦又稱為要素稟賦，指一國擁有的各種生產(chǎn)要素，包括勞動力、資本、土地、技術(shù)、管理等方面。

這一定義，使之區(qū)別于住房租賃價格為濫測目的相關(guān)研究體系。去年，上海住房租賃價格指數(shù)監(jiān)測辦公室發(fā)布的《2018 年上半年上海市住房租賃市場發(fā)展報告》，構(gòu)建了全市、環(huán)線、區(qū)域、板塊，小區(qū)等系列的租賃價格指數(shù)。

“價格指數(shù)直接對需求有導(dǎo)向，稟賦直接是對需求的支撐”。朱建平說。廈門云眾聯(lián)大數(shù)據(jù)科技有限公司董事長李秀榮稱，房產(chǎn)評估界有句話，看一間房屋的價值，看“位置、位置、還是位置”，這說明在稟賦指數(shù)中最能影響人們租房決策的是房屋的外部環(huán)境。在當下，找到一個好的外部環(huán)境遠比一個好的房屋裝修和結(jié)構(gòu)難。

“房屋的價值評估不外乎內(nèi)在屬性、外部環(huán)境、宏觀因素三個方面。”朱建平說，對于購房或租房者來說，除了考慮面積、結(jié)構(gòu)、價值這些內(nèi)在屬性以及宏觀因素，外部環(huán)境往往起到了決定性作用。

過去他們編制了不少與經(jīng)濟生活有關(guān)的指數(shù)。比如消費信心指數(shù)、健康指數(shù)等。但“學術(shù)味有余，煙火味不足”，在今年4月參加了一場大數(shù)據(jù)的論壇后，朱建平開始思考大數(shù)據(jù)在現(xiàn)實生活中的運用。

“僅用了3個月，完成了指數(shù)的編制和可視化呈現(xiàn)，的確很了不起。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學研究生副院長、教授阮敬稱。

指數(shù)解開城市宜居密碼

2017年7月，廈門與國內(nèi)十一個城市一道，進入首批住房租賃試點。近兩年來不斷推進住房租賃試點工作，目前已經(jīng)擁有 15 萬套（間）可租賃房源。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，廈門市人口空間布局向島外傾斜，較大比重的外來流入人口客觀上需要更多的房屋供給。2018年末，廈門市常住人口411萬人，2018年島外常住人口總量首次大于島內(nèi)常住人口總量，比重達50.2%。島外人口增速顯著高于島內(nèi)，但人口密度仍然偏低。且全市51.3%的常住人口戶口登記地為省際和省內(nèi)其他地市，表明廈門外來流入人口數(shù)量占常住人口比重很大。

“龐大的流動人口基數(shù)與有限的房源供給之間需要一把標尺和紐帶，真正實現(xiàn)‘有房出租，有人能租’需要租房者充分了解市場信息，利用‘不對稱’的信息達到房屋租賃市場的均衡。”朱建平認為。

房屋租賃稟賦指數(shù)直觀揭示了區(qū)域之間的稟賦差異。比如學區(qū)房為什么火，火到什么程度，從廈門市六個行政區(qū)學前教育、初等教育、中學教育資源要素指數(shù)分布三個表中，思明區(qū)在這些資源中占第一位置，湖里區(qū)隨后。以均值看，最為商住最為成熟的思明區(qū)在地鐵要素、公共設(shè)施要素、幸福感要素、初等教育要素、中等教育要素5個要素中居廈門市各行政區(qū)首位，而海滄和湖里租賃房小區(qū)分別擁有均值最高的公共交通樞紐要素和學前教育資源要素。以空間分布而言，思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、海滄區(qū)住房租賃資源分布較為集中，而翔安租賃房小區(qū)則分布在翔安大道沿線。

除揭開城市的宜居密碼外，房屋租賃稟賦指數(shù)亦能揭開區(qū)域本身的不平衡問題。比如海滄區(qū)的公共交通樞紐稟賦指數(shù)平均值是全市最高，達到0.45，大于思明區(qū)的0.4。而海滄區(qū)的公共樞紐稟賦指數(shù)標準差是0.3，為全廈門最高，這說明海滄區(qū)的公共交通資源分布是不平衡的。

“人們只有長期的接觸這個地區(qū)才能感受出這種不平衡。”朱建平說，而這個指數(shù)其實也減少了政府的工作量，只需要看圖，就能知道這個地區(qū)的發(fā)展問題。政府應(yīng)該有針對性的對癥下藥，缺啥補啥，加快地方的公共基礎(chǔ)建設(shè)，真正實現(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性的平衡。

指數(shù)將在其他城市復(fù)制

澳門科技大學可持續(xù)發(fā)展研究所教授劉成昆表示，這項資源調(diào)查對政府的房地產(chǎn)政策是非常好的啟示，同時也為民眾的選擇提供了情報，使城市發(fā)展水平不至于產(chǎn)生過高的空間上的不均衡，使我們的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有非常好地提升。

基于此，這項指數(shù)也有了可復(fù)制的意義。“把這個房屋租賃稟賦指數(shù)擴散到全國，這正是我們下一步要做的。”朱建平說，先把這個調(diào)查的范圍放在福建省的核心城市，例如泉州、三明、福州。放到全國范圍的話，先放到各個省會城市，再以省會城市為基礎(chǔ)放到副省級單位所在的城市。在這個擴大影響的過程中，要在個性化的基礎(chǔ)上建立一個全國性的標準。“這個標準需要慢慢完善，用那些指標來刻畫是我們要繼續(xù)討論的”。

“在廈門，人們喜歡靠海；在北京的話，人們可能更喜歡靠山。沿海和內(nèi)陸是不一樣的，每個城市都有它獨有的特性。這個指數(shù)在特殊的環(huán)境要做特別的考量。”李秀榮說。

當然指數(shù)本身也有待持續(xù)完善。“比如小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)水平如何，也應(yīng)是房屋資源稟賦中的重要一環(huán)。”廈門大學教授李志強建議。（實習生龔藝、江婷婷對本文亦有貢獻）