每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

7月24日深夜，蘇州市人民政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），從7月25日起，限購(gòu)、限售同時(shí)升級(jí)。

事實(shí)上，今年5月，蘇州已經(jīng)3次出手調(diào)控樓市，當(dāng)時(shí)就針對(duì)限售、土地供應(yīng)等作出調(diào)整。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“蘇州此次繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)政策，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展的導(dǎo)向，也體現(xiàn)了當(dāng)前‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的政策思路。政策內(nèi)容詳細(xì)，以收緊為主要特征，對(duì)于打擊投資投機(jī)需求、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等都有較為積極的作用?！?/p>

限售范圍擴(kuò)大至蘇州全市

由于此前蘇州已經(jīng)執(zhí)行過(guò)較為嚴(yán)厲的政策，業(yè)內(nèi)對(duì)于此次政策調(diào)整，均表示“略超市場(chǎng)預(yù)期”。

根據(jù)《意見(jiàn)》，住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍蘇州市擴(kuò)大：蘇州市區(qū)（即姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)）范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷(xiāo)）售許可的商品住房項(xiàng)目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目），購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢肿》客ㄟ^(guò)市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。

在居民購(gòu)房政策方面，《意見(jiàn)》規(guī)定，非本市戶(hù)籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。而在2016年的限購(gòu)政策中，首套房需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅或社保證明。

其中社保及個(gè)人所得稅繳納范圍是指在蘇州大市范圍內(nèi)，包括蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)）及昆山、太倉(cāng)、常熟、張家港等四市范圍。

5月11日，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的限售新政，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房限售3年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售5年。

而此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)，將限售范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，并增加了限購(gòu)措施。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“這一限售政策非常嚴(yán)厲。對(duì)于一些蘇州的炒房者來(lái)說(shuō)，這兩年的房屋流動(dòng)性明顯會(huì)減少，這也有助于打擊各類(lèi)購(gòu)房套現(xiàn)的行為?！?/p>

“包括蘇州市區(qū)、昆山和太倉(cāng)也被納入嚴(yán)格限購(gòu)的范圍，這和此類(lèi)城市這兩年購(gòu)房市場(chǎng)炒作等有關(guān)。尤其是太倉(cāng)市場(chǎng)，因?yàn)榭拷虾?，是這兩年炒作較多的城市。限購(gòu)政策規(guī)定下，此類(lèi)區(qū)域購(gòu)房的要求更高了。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

信貸政策管控趨嚴(yán)

5月11日，蘇州樓市新政曾對(duì)土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后將竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)由原來(lái)超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%，調(diào)整為5%~8%，一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間由原來(lái)超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%~35%調(diào)整為10%~15%。

新政降溫效果立竿見(jiàn)影，蘇州下半年首次土拍共計(jì)成交住宅及商住用地9宗，“地王”不再出現(xiàn)，而住宅地塊成交最高溢價(jià)率降至22.8%。

此次調(diào)控再度加碼，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)一步加強(qiáng)用地出讓管理作出了規(guī)定。要求嚴(yán)格施行購(gòu)地自有資金申報(bào)核查制度，競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并作出承諾。

《意見(jiàn)》規(guī)定，住宅用地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金調(diào)整為30%～50%，具體在出讓公告中設(shè)定。競(jìng)得人申報(bào)自有資金不實(shí)的，取消競(jìng)得資格沒(méi)收保證金或終止出讓合同沒(méi)收定金，并將競(jìng)得人相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵(lì)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓方式。

“這一規(guī)定強(qiáng)調(diào)了購(gòu)地自有資金申報(bào)核查秩序，實(shí)際上也是為了防范違規(guī)資金進(jìn)入購(gòu)地市場(chǎng)，體現(xiàn)了蘇州當(dāng)前對(duì)于土地市場(chǎng)繼續(xù)管控、防范地價(jià)虛高等現(xiàn)象的出現(xiàn)的決心。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

此外，蘇州市還要求進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸稅收管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸宏觀審慎管理，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管部門(mén)聯(lián)合督促銀行機(jī)構(gòu)將新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比控制在合理水平；對(duì)明顯存在違反宏觀調(diào)控政策的，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實(shí)施預(yù)售備案價(jià)格預(yù)警線(xiàn)管理。全面應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易合同監(jiān)管和稅收征管。

嚴(yán)躍進(jìn)坦言：“這可以理解為房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸政策管控趨嚴(yán)的導(dǎo)向。類(lèi)似政策也使得后續(xù)相關(guān)商業(yè)銀行的政策執(zhí)行會(huì)更加到位，包括首付貸和消費(fèi)貸等領(lǐng)域的監(jiān)管會(huì)趨嚴(yán)?！?/p>

4次調(diào)控按下樓市“穩(wěn)定鍵”

這是蘇州今年以來(lái)第4次出手調(diào)控樓市。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，從今年3月開(kāi)始，蘇州市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖明顯，不少購(gòu)房者手握資金輾轉(zhuǎn)于各個(gè)售樓處，但要買(mǎi)到熱門(mén)區(qū)域樓盤(pán)卻并不容易。尤其是在蘇州工業(yè)園區(qū)，甚至出現(xiàn)了“房子是很好，但能不能買(mǎi)到還是個(gè)問(wèn)題，據(jù)說(shuō)都要托關(guān)系”這種情況。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年第1周～第16周，蘇州全市樓盤(pán)平均認(rèn)籌率都處于高位，兩次達(dá)到100%，僅在第4周和第10周低于50%。

二手房方面，2019年一季度成交量同比增長(zhǎng)25.7%。易居數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對(duì)比，蘇州二手房成交量增速達(dá)到159.2%。

5月6日，有市民在蘇州市住建局官網(wǎng)投訴稱(chēng)：“這波漲價(jià)讓剛需心累，讓工薪階層心碎，政府何時(shí)可以出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)？”

5月10日，蘇州市住建局回應(yīng)稱(chēng)：蘇州當(dāng)前正在研究建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5月11日，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的蘇州樓市限售新政便出爐。

5天后的5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年。

“蘇州作為長(zhǎng)三角區(qū)域的重要城市，未來(lái)發(fā)展空間還很大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人才的流入，會(huì)對(duì)蘇州樓市起到支撐作用。而庫(kù)存走低、年初融資相對(duì)寬松，房企在蘇州補(bǔ)倉(cāng)的意愿強(qiáng)烈?！碑?dāng)時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，蘇州此次加碼樓市調(diào)控，對(duì)打擊炒房需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期具有積極作用，不排除當(dāng)?shù)睾罄m(xù)會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行檢查、整頓的力度。

5月18日，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市發(fā)出預(yù)警提示，其中就包括蘇州。

5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局等部門(mén)召集30余家地產(chǎn)商召開(kāi)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。會(huì)議稱(chēng)，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門(mén)檻等。

易居百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，今年上半年，蘇州市相城區(qū)房屋均價(jià)達(dá)到23359元/平方米，環(huán)比漲幅22.74%；蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)成交均價(jià)環(huán)比漲幅近9%。