每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局 、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》指出，已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨(dú)立部分為單位按規(guī)定改建為租賃住房。

多位廣州市場資深人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，《意見》出臺的主要背景，一方面是在建立租購并舉的住房制度下提供具體的地方實施細(xì)則；另一方面則為盤活廣州市場存量商服物業(yè)。但對開發(fā)商而言，改造的關(guān)鍵在于能否可以算好商服物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃住房的賬。

既提住宅增量又減商服存量

本次《意見》也是為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號,以下簡稱《實施意見》）以及《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號）的任務(wù)要求。后兩份文件均提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”“其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

戴德梁行在一份關(guān)于“商改住”的報告中指出，《實施意見》與國辦文件相呼應(yīng)，但由于并未提供具體實施細(xì)則，僅作為一般指導(dǎo)性意見的發(fā)布，因此地方政府在執(zhí)行前仍需制定具體的操作細(xì)則方能落地?！兑庖姟房梢哉f是一份地方操作細(xì)則。

《意見》指出，其工作目標(biāo)是為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，優(yōu)化廣州各類用房功能結(jié)構(gòu)，切實提高租賃住房的有效供給，培育廣州住房租賃市場和建立租購并舉的住房制度。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，從市場背景來看，《意見》綜合考慮了近年來商服物業(yè)存量居高不下、部分商服物業(yè)存在運(yùn)營困難、空置率高等實際問題，為盤活這些存量商服物業(yè)提供了新的思路。

在廣州“3·30政策”后，廣州市場商服類物業(yè)庫存積壓嚴(yán)重。“3·30政策”規(guī)定，市場上所有一手公寓，未來將僅可賣給法人單位，禁售給個人。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，“3·30政策”后20個月廣州公寓成交月均值跌至6.7萬平方米，庫存積壓嚴(yán)重，最高峰去庫存周期達(dá)53個月。為此，廣州還在去年底出臺了“12·19商服政策”，規(guī)定“3·30政策”前成交土地的商服類物業(yè)可賣個人。

租賃市場存量也較高。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，上半年廣州寫字樓去化放緩，空置率較去年底微跌0.4%至7.55%。其中天河北、越秀商務(wù)區(qū)寫字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。因行業(yè)監(jiān)控、租賃成本管控等因素，部分寫字樓的游戲開發(fā)、P2P借貸、生物科技行業(yè)租戶撤出。

此外，新興商務(wù)區(qū)項目扎推入市。目前琶洲在建的商業(yè)項目超過25個，總建筑面積超250萬平方米。再者，另一新興商務(wù)區(qū)金融城板塊已有個別寫字樓項目開始交付進(jìn)入市場，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項目空置率偏高。

存量商服物業(yè)迎來新機(jī)遇？

“商改住”雖然成為盤活存量商服物業(yè)的一條新路徑，但并不是所有的商服物業(yè)都適合改建。一方面，《意見》對改建項目的要求頗為嚴(yán)格；另一方面，改建項目還需達(dá)到一定的投資回報水平。

從《意見》要求來看，申請改建的項目必須滿足權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要求。此外，改建項目辦理初始登記時應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記（只辦理一個權(quán)屬證）、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質(zhì)和建設(shè)量不變。

“對于開發(fā)商來說，由于‘商改住’的物業(yè)必須滿足整體確權(quán)、不可分割轉(zhuǎn)讓等限制條件，這意味著如果選擇‘商改住’，通過住房租賃收入來實現(xiàn)資金回籠需要的周期將會大大變長，因此不一定會優(yōu)先考慮這個選項，更有可能是針對手頭的部分歷史存量物業(yè)來加以考慮?！毙の臅赃M(jìn)一步表示。

廣東省房協(xié)專家委員龍斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，商改租賃住房雖說可能增加租賃供應(yīng)，又可以解決開發(fā)商在“3·30政策”下商服銷售不暢庫存過剩的問題?！暗牵瑥拈_發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)到建設(shè)運(yùn)營自持租賃住房，這個彎對開發(fā)商來說轉(zhuǎn)得太大了，投資測算和市場評估要重新來過?！?/p>

不過，高力國際咨詢服務(wù)部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋表示，開發(fā)商肯定會傾向改造，總比空置在那里強(qiáng)，轉(zhuǎn)長租公寓其實就是去庫存的商改住方式。部分寫字樓、裙樓商業(yè)可能會受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低，但居住產(chǎn)品不會受此影響，會更有市場。

但龍斌認(rèn)為，廣州當(dāng)下租賃住房回報率普遍不高，高端公寓高一些，普通住房租賃回報率則偏低?！坝捎诓煌椖康囟魏蜅l件資源差異很大，不可能商服物業(yè)都往租賃住房轉(zhuǎn)?？傊糜邢?，給有些項目提供了一條需要全面評估的新路。至于普通買家，目前看不到影響所在?！?/p>