每經(jīng)記者 孫嘉夏 特約記者 檀越    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

一套房子什么最值錢?位置，位置，還是位置！幾乎所有的房產(chǎn)評估師都會給出這樣的答案。交通方不方便？有沒有好學(xué)校？大型超市離得有多遠(yuǎn)？除了面積、朝向、戶型、裝修、價(jià)格之外的這些因素，位置則是幾乎所有購房者或者租客下手之前，都要反復(fù)盤算的。

對于位置好壞的判斷，過去要么憑感覺，要么參考中介機(jī)構(gòu)的意見，但因?yàn)椴粔蛑庇^，往往又令人無所適從。

7月24日，一項(xiàng)在廈門大學(xué)發(fā)布的房屋租賃資源稟賦指數(shù)，試圖提出解決方案。這個(gè)指數(shù)被專家學(xué)者視為創(chuàng)新之舉。

這項(xiàng)以廈門為樣本的指數(shù)，據(jù)稱是全國首個(gè)。它由廈門大學(xué)管理學(xué)院、廈門大學(xué)大數(shù)據(jù)挖掘研究中心，聯(lián)合廈門云眾聯(lián)大數(shù)據(jù)科技有限公司等牽頭完成。

在國家諸多由購轉(zhuǎn)租的政策鼓勵(lì)的背景之下，這項(xiàng)指數(shù)的編制有什么現(xiàn)實(shí)意義，它是怎么來的？未來如何拓展？就此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了廈門大學(xué)大數(shù)據(jù)挖掘研究中心主任、教授朱建平。

海量租房信息被激活

這項(xiàng)廈門2019年上半年房層租賃稟賦指數(shù)，最終以熱力圖等可視化的方式呈現(xiàn)在某個(gè)網(wǎng)站上。全市1000多個(gè)小區(qū)中，鼠標(biāo)隨機(jī)移指某一個(gè)，一個(gè)指數(shù)隨即彈出，這個(gè)指數(shù)隨7個(gè)不同的選項(xiàng)的變化而變。每一個(gè)行政區(qū)租賃房屋的最新排名亦能在該平臺被查詢到。

這7個(gè)選項(xiàng)分別是公交、地鐵、公共設(shè)施（商城、超市、市場、醫(yī)院）、幸福感資源（體育中心、公園）、學(xué)前教育（幼兒園）、初等教育（小學(xué)）和中等教育（初中）。

“將這些主觀因素，變成客觀的指標(biāo)，很有挑戰(zhàn)性?！敝旖ㄆ降膶W(xué)生介紹說，研制團(tuán)隊(duì)通過對2萬多條原始數(shù)據(jù)（2018年6月1日到2019年3月18日期間）清理、篩選和比較驗(yàn)證，用一定的公式計(jì)算出指數(shù)，并最終結(jié)合地理定位系統(tǒng)，形成可視化表達(dá)。

上述7項(xiàng)指標(biāo)包含了一個(gè)房屋外部環(huán)境的大部分。為了更準(zhǔn)確描述這項(xiàng)研究，他們借用了“稟賦”這一古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語。資源稟賦又稱為要素稟賦，指一國擁有的各種生產(chǎn)要素，包括勞動力、資本、土地、技術(shù)、管理等方面。

這一定義，使之區(qū)別于住房租賃價(jià)格為濫測目的的相關(guān)研究體系。去年，上海住房租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測辦公室發(fā)布的《2018年上半年上海市住房租賃市場發(fā)展報(bào)告》，構(gòu)建了全市、環(huán)線、區(qū)域、板塊，小區(qū)等系列的租賃價(jià)格指數(shù)。

“價(jià)格指數(shù)直接對需求有導(dǎo)向，稟賦直接是對需求的支撐”。朱建平說。廈門云眾聯(lián)大數(shù)據(jù)科技有限公司董事長李秀榮稱，房產(chǎn)評估界有句話，看一間房屋的價(jià)值，看“位置、位置、還是位置”，這說明在稟賦指數(shù)中最能影響人們租房決策的是房屋的外部環(huán)境。在當(dāng)下，找到一個(gè)好的外部環(huán)境遠(yuǎn)比一個(gè)好的房屋裝修和結(jié)構(gòu)難。

“房屋的價(jià)值評估不外乎內(nèi)在屬性、外部環(huán)境、宏觀因素三個(gè)方面?！敝旖ㄆ秸f，對于購房或租房者來說，除了考慮面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)值這些內(nèi)在屬性以及宏觀因素，外部環(huán)境往往起到了決定性作用。

過去他們編制了不少與經(jīng)濟(jì)生活有關(guān)的指數(shù)。比如消費(fèi)信心指數(shù)、健康指數(shù)等。但“學(xué)術(shù)味有余，煙火味不足”，在今年4月參加了一場大數(shù)據(jù)的論壇后，朱建平開始思考大數(shù)據(jù)在現(xiàn)實(shí)生活中的運(yùn)用。

“僅用了3個(gè)月，完成了指數(shù)的編制和可視化呈現(xiàn)，的確很了不起?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生副院長、教授阮敬稱。

指數(shù)解開城市宜居密碼

2017年7月，廈門與國內(nèi)11個(gè)城市一道，進(jìn)入首批住房租賃試點(diǎn)。近兩年來不斷推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)工作，目前已經(jīng)擁有15萬套（間）可租賃房源。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，廈門市人口空間布局向島外傾斜，較大比重的外來流入人口客觀上需要更多的房屋供給。2018年末，廈門市常住人口411萬人，2018年島外常住人口總量首次大于島內(nèi)常住人口總量，比重達(dá)50.2%。島外人口增速顯著高于島內(nèi)，但人口密度仍然偏低。且全市51.3%的常住人口戶口登記地為省際和省內(nèi)其他地市，表明廈門外來流入人口數(shù)量占常住人口比重很大。

“龐大的流動人口基數(shù)與有限的房源供給之間需要一把標(biāo)尺和紐帶，真正實(shí)現(xiàn)‘有房出租，有人能租’需要租房者充分了解市場信息，利用‘不對稱’的信息達(dá)到房屋租賃市場的均衡?！敝旖ㄆ秸J(rèn)為。

房屋租賃稟賦指數(shù)直觀揭示了區(qū)域之間的稟賦差異。比如學(xué)區(qū)房為什么火，火到什么程度，從廈門市六個(gè)行政區(qū)學(xué)前教育、初等教育、中學(xué)教育資源要素指數(shù)分布三個(gè)表中，思明區(qū)在這些資源中占第一位置，湖里區(qū)隨后。以均值看，最為成熟的思明區(qū)在地鐵要素、公共設(shè)施要素、幸福感要素、初等教育要素、中等教育要素5個(gè)要素中居廈門市各行政區(qū)首位，而海滄和湖里租賃房小區(qū)分別擁有均值最高的公共交通樞紐要素和學(xué)前教育資源要素。以空間分布而言，思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、海滄區(qū)住房租賃資源分布較為集中，而翔安租賃房小區(qū)則分布在翔安大道沿線。

除揭開城市的宜居密碼外，房屋租賃稟賦指數(shù)亦能揭開區(qū)域本身的不平衡問題。比如海滄區(qū)的公共交通樞紐稟賦指數(shù)平均值是全市最高，達(dá)到0.45，大于思明區(qū)的0.4。而海滄區(qū)的公共樞紐稟賦指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差是0.3，為全廈門最高，這說明海滄區(qū)的公共交通資源分布是不平衡的。

“人們只有長期地接觸這個(gè)地區(qū)才能感受出這種不平衡。”朱建平說，而這個(gè)指數(shù)其實(shí)也減少了政府的工作量，只需要看圖，就能知道這個(gè)地區(qū)的發(fā)展問題。政府應(yīng)該有針對性地對癥下藥，缺啥補(bǔ)啥，加快地方的公共基礎(chǔ)建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性的平衡。

指數(shù)將在其他城市復(fù)制

澳門科技大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究所教授劉成昆表示，這項(xiàng)資源調(diào)查對政府的房地產(chǎn)政策是非常好的啟示，同時(shí)也為民眾的選擇提供了情報(bào)，使城市發(fā)展水平不至于產(chǎn)生過高的空間上的不均衡，使我們的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有非常好的提升。

基于此，這項(xiàng)指數(shù)也有了可復(fù)制的意義?！鞍堰@個(gè)房屋租賃稟賦指數(shù)擴(kuò)散到全國，這正是我們下一步要做的?！敝旖ㄆ秸f，先把這個(gè)調(diào)查的范圍放在福建省的核心城市，例如泉州、三明、福州。放到全國范圍的話，先放到各個(gè)省會城市，再以省會城市為基礎(chǔ)放到副省級單位所在的城市。在這個(gè)擴(kuò)大影響的過程中，要在個(gè)性化的基礎(chǔ)上建立一個(gè)全國性的標(biāo)準(zhǔn)。“這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)需要慢慢完善，用哪些指標(biāo)來刻畫是我們要繼續(xù)討論的”。

“在廈門，人們喜歡靠海；在北京的話，人們可能更喜歡靠山。沿海和內(nèi)陸是不一樣的，每個(gè)城市都有它獨(dú)有的特性。這個(gè)指數(shù)在特殊的環(huán)境要做特別的考量。”李秀榮說。

當(dāng)然指數(shù)本身也有待持續(xù)完善?！氨热缧^(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)水平如何，也應(yīng)是房屋資源稟賦中的重要一環(huán)?！睆B門大學(xué)教授李志強(qiáng)建議。

（實(shí)習(xí)生龔藝、江婷婷對本文亦有貢獻(xiàn)）