華夏幸福近期動(dòng)作頻頻。溧水產(chǎn)業(yè)新城華東區(qū)域首個(gè)30GWh動(dòng)力電池基地二期工程動(dòng)工；武陟產(chǎn)業(yè)新城三周年，多家龍頭企業(yè)簽約成“新軍”；國內(nèi)電氣設(shè)備行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)雙杰電氣開工，助推長豐產(chǎn)業(yè)發(fā)展再突破；印尼卡拉旺產(chǎn)業(yè)新城六大項(xiàng)目集中開工……

異地復(fù)制，對于從固安模式走出去的華夏幸福來說是一個(gè)繞不開的關(guān)鍵詞。盡管面臨一定困難，但華夏幸福依然走出了產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的獨(dú)有版圖，并在“空間的都市圈化、地產(chǎn)的精細(xì)運(yùn)營化、地產(chǎn)的金融化”三方面有所涉獵。

溧水樣本

7月19日，華夏幸福競得溧水一宗宅地，總價(jià)7.28億元，溢價(jià)率58.95%。而在去年5月29日溧水出讓的8宗地塊中，華夏幸福以13.1億元拿下其中7宗，均位于溧水空港會展小鎮(zhèn)。

7月22日，南京市欣旺達(dá)新能源項(xiàng)目舉行二期工程奠基暨動(dòng)工儀式。項(xiàng)目總投資120億元，在溧水產(chǎn)業(yè)新城落地，將建成華東區(qū)域首個(gè)30GWh動(dòng)力電池基地。這意味著欣旺達(dá)在華東地區(qū)的首個(gè)大型動(dòng)力電池基地加速落地，標(biāo)志著溧水打造新能源汽車產(chǎn)業(yè)地標(biāo)取得里程碑式突破。

據(jù)華夏幸福南京事業(yè)部溧水區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹：“溧水產(chǎn)業(yè)新城聚焦‘研發(fā)+制造’模式，打造以智能網(wǎng)聯(lián)汽車為主、智能制造裝備和科技服務(wù)為輔的一主兩輔產(chǎn)業(yè)格局。”同時(shí)，相較于傳統(tǒng)單一的PPP運(yùn)作模式，華夏幸福在溧水產(chǎn)業(yè)新城的定位和設(shè)計(jì)上有兩個(gè)維度的創(chuàng)新：在定位方面，它定位在南京等大城市的周邊，可以有效緩解城鄉(xiāng)區(qū)域差距，帶動(dòng)大城市周邊的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；在示范項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目還可以有效緩解大城市人口帶來的各種壓力，使得城市資源進(jìn)一步向外圍釋放。

此外，據(jù)溧水區(qū)財(cái)政局介紹，華夏幸福溧水產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目為合作區(qū)域帶來了新增財(cái)政收入。項(xiàng)目預(yù)計(jì)靜態(tài)投資約78.9億元，如今華夏幸福已投資近30億元。溧水產(chǎn)業(yè)新城今后的增長空間將會很樂觀，僅產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)之一的我樂家居，就能在3～5年后稅收畝均達(dá)到40萬元。

高效復(fù)制

事實(shí)上，溧水產(chǎn)業(yè)新城只是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式異地復(fù)制的其中一個(gè)樣本。僅在南京，華夏幸?，F(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)溧水、龍?zhí)?、高淳、江寧湖熟等四座產(chǎn)業(yè)新城。

異地復(fù)制，對于憑借固安模式走出的華夏幸福來說是一個(gè)繞不開的關(guān)鍵詞，市場也慣常從固安的特性出發(fā)，去判斷其他產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)發(fā)展空間。盡管面臨一定的困難，但華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的復(fù)制依然取得了成功。

2018年，華夏幸福外埠收入同比增長83％，占總收入31％。其中，外埠收入貢獻(xiàn)前五名的都市圈為杭州都市圈、南京都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈，分別同比變動(dòng)190％、51％、1388％、370％、124％。

從全國范圍來說，其產(chǎn)業(yè)新城已達(dá)77個(gè)。華夏幸福已完成圍繞北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國15個(gè)核心都市圈的布局，事業(yè)版圖遍布全球80余個(gè)區(qū)域。

比如，華夏幸福落子華南的首個(gè)產(chǎn)業(yè)新城——廣東江門，項(xiàng)目建設(shè)如火如荼。華夏幸福表示，該產(chǎn)業(yè)新城將圍繞“珠西科創(chuàng)新城、田園活力僑都”的戰(zhàn)略定位，全力開展項(xiàng)目建設(shè)。目前，華夏幸福江門高新產(chǎn)業(yè)新城核心區(qū)形象已初步顯現(xiàn)：以利和興、矗鑫電子、華夏光彩等一批行業(yè)龍頭為引領(lǐng)，產(chǎn)業(yè)集群加速形成，產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效。

而在大本營，華夏幸福打出了“贏戰(zhàn)2019，重新創(chuàng)業(yè)再出發(fā)”的口號。今年，華夏幸福將在固安產(chǎn)業(yè)新城啟動(dòng)中國航天產(chǎn)業(yè)基地、航天科技軍民融合總部基地、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)還將啟動(dòng)幸福學(xué)校擴(kuò)建工程、幸福醫(yī)院建設(shè)工程等民生工程建設(shè)。

地產(chǎn)金融化

在南京溧水的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展令華夏幸福頗為得意，其把今年的年度業(yè)績溝通會也搬到了溧水。

在溝通會上，華夏幸福聯(lián)席總裁趙鴻靖表示，從財(cái)務(wù)指標(biāo)上來看，華夏幸福77個(gè)產(chǎn)業(yè)新城中有48個(gè)產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性回款，20個(gè)產(chǎn)業(yè)新城累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，占比接近3成?！斑@些產(chǎn)業(yè)集群比較發(fā)達(dá)，累計(jì)凈現(xiàn)金流能轉(zhuǎn)正的產(chǎn)業(yè)新城，已經(jīng)進(jìn)入到成熟期，未來也將持續(xù)獲得收益?！?/p>

而在華夏幸福董事會秘書林成紅看來，無論是對行業(yè)趨勢的研究還是對公司戰(zhàn)略的評價(jià)，都需要從新的角度構(gòu)建一個(gè)更符合當(dāng)下的研究及評價(jià)體系。

“空間的都市圈化、地產(chǎn)的精細(xì)運(yùn)營化、地產(chǎn)的金融化，這是我們未來判斷宏觀經(jīng)濟(jì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)市場提出的‘三個(gè)主張’?！绷殖杉t說。

對于在2018年經(jīng)歷了極大變化的華夏幸福，他則提示了五大觀察窗口：其一，關(guān)注都市圈市場和政策的變化；其二，關(guān)注環(huán)北京區(qū)域；其三，關(guān)注異地復(fù)制進(jìn)展；其四，關(guān)注新團(tuán)隊(duì)新業(yè)務(wù)的開展；其五，關(guān)注中國平安作為二股東加入后與華夏幸福展開的全方面合作。

對于地產(chǎn)金融化，在華夏幸福看來，資金鏈穩(wěn)定的意義已經(jīng)遠(yuǎn)超過去任何時(shí)候。對于房企來說，一方面需要在銀行授信等傳統(tǒng)金融領(lǐng)域不斷增加自己資金的掌控力度，提升金融資金鏈的穩(wěn)定度。

2018年底，華夏幸?？傎Y產(chǎn)4097.12億元，總負(fù)債3549.96億元，其中預(yù)收款項(xiàng)達(dá)到1375億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53％，保持在比較安全的水平。華夏幸福的銀行授信保有量也較高，到去年底3600多億元銀行授信只動(dòng)用了605億元。

就在7月1日，華夏幸福60億元非公開發(fā)行公司債券獲上交所受理。

借助公募REITs等政策加快落地的大趨勢，將單一負(fù)債模式向綜合金融模式轉(zhuǎn)變，真正推動(dòng)地產(chǎn)金融化，讓自己的資金鏈來源更加穩(wěn)定。

方興未艾的資產(chǎn)證券化將讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”起來，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較好的金融資產(chǎn)。金融“長錢”與不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合必將催生更強(qiáng)大的資本和更卓越的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。而致力于基業(yè)長青的不動(dòng)產(chǎn)公司，必然由單一負(fù)債模式向金融深化模式轉(zhuǎn)變。