每經(jīng)編輯 李凈翰    

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回顧歷史，每個月都出一份樓市報告的社科院預(yù)測房價真挺準(zhǔn)的。

比如去年末，社科院的鄒琳華團(tuán)隊指出，2019年一線城市或?qū)⒙氏染徛龔?fù)蘇。

如其所言，今年1-3月份樓市的“小陽春”出現(xiàn)了，數(shù)據(jù)顯示，32個大中城市（樣本包括4個一線+19個二線+9個強(qiáng)三線，共32個）商品房成交面積增速快速反彈，1月僅為-11.2%，2月回升至8.3%，3月進(jìn)一步上升到21.9%，是2016年9月以來的最高單月增速。

但在4月25日，社科院發(fā)布的報告又預(yù)測稱，三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩(wěn)中有降。

那么，最新的房價走勢如何呢？

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，7月15日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有降。

就在7月29日，社科院又發(fā)布了最新的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱7月報告），7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，一線城市房價由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w微跌，準(zhǔn)一線城市房價漲速進(jìn)一步下降，二線城市房價總體平穩(wěn)，三四線城市短期房價漲跌互現(xiàn)。

而7月報告的短期預(yù)測中，社科院提出了兩個觀點(diǎn)：

一二線城市短期房價輕微下跌；

如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進(jìn)入下行小周期。

24個核心城市房價基本止?jié)q

7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現(xiàn)房價穩(wěn)定目標(biāo)。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，2019年6月，緯房核心指數(shù)微升至105.82點(diǎn)。與5月的105.73點(diǎn)相比，房價環(huán)比僅上漲了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房價格雖已經(jīng)連續(xù)上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續(xù)下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進(jìn)一步減緩，近1個月核心城市房價已經(jīng)基本停止上漲。

圖片來源：住房大數(shù)據(jù)

從房價累計漲幅看，核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅，要顯著低于2018年同期。緯房核心指數(shù)顯示，與2019年1月的102.52點(diǎn)相比，2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點(diǎn)相比，2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小。

根據(jù)7月報告的解釋，24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟(jì)南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國最具經(jīng)濟(jì)競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，準(zhǔn)一線城市4個，二線城市16個。

一線城市房價整體微跌

7月報告表示，一線城市房價由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w微跌。一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月，一線城市房價平均環(huán)比下跌0.615%，漲速比上月下降0.753個百分點(diǎn)。北京、廣州房價繼續(xù)保持穩(wěn)中微降的態(tài)勢，其中廣州環(huán)比下跌0.86%，北京環(huán)比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉(zhuǎn)為小跌，其中深圳環(huán)比下跌0.98%，上海環(huán)比微跌0.14%。

從2018年1月以來的累計漲幅看，近一年半以來一線城市房價也未出現(xiàn)顯著上漲。一線城市中房價累計漲幅最高的深圳為2.92%，最低的上海為-6.29%，大體處于相對平穩(wěn)區(qū)間。

圖片來源：住房大數(shù)據(jù)

準(zhǔn)一線城市房價漲速進(jìn)一步下降，但房價上漲格局暫未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。準(zhǔn)一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月，準(zhǔn)一線城市房價平均環(huán)比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6個百分點(diǎn)。其中杭州環(huán)比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87個百分點(diǎn)；重慶環(huán)比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71個百分點(diǎn)；天津環(huán)比下跌0.8%。6月熱點(diǎn)城市蘇州環(huán)比上漲3.6%，漲速雖比上月下降1.21個百分點(diǎn)，但相對漲速仍然略高。

圖片來源：住房大數(shù)據(jù)

二線城市房價總體平穩(wěn)。二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.146%，漲速比上月進(jìn)一步收窄0.114個百分點(diǎn)。二線城市中，寧波房價環(huán)比上漲0.96%居首位，青島房價環(huán)比下跌0.76%居末位，漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現(xiàn)較大漲跌波動的廈門，6月房價環(huán)比漲速降至0.58%，比上月降低0.93個百分點(diǎn)。西安、成都等曾經(jīng)的熱點(diǎn)城市房價均較為穩(wěn)定。

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三四線城市房價漲跌互現(xiàn)

7月報告表示，三四線城市短期房價漲跌互現(xiàn)。三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.192%，漲速比上月略擴(kuò)大0.061個百分點(diǎn)。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為65個，比上月增加15個，上漲城市占比為55%。2019年6月，作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊（燕郊）房價環(huán)比下降2.41%，降幅與上月相近（2.64%）。

三四線城市房價總體較為平穩(wěn)。從同比看，與2018年6月相比，2019年6月118個三四線樣本城市中，同比上漲的城市為72個，上漲城市占比為61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%,比上月降低1.517個百分點(diǎn)。

社科院預(yù)測：一二線城市短期房價輕微下跌

與以往的報告一樣，社科院在7月報告中給出了對樓市的短期預(yù)測：

一、一二線城市短期房價輕微下跌

雖然一二線城市是中國高端產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)和人口的主要流入地，但是房價和購房政策門檻都相對較高。從調(diào)控政策看，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控歷史較長，調(diào)控機(jī)制相對完備，調(diào)控手段也較為嚴(yán)厲；二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲性及完備度雖然不及一線城市，但是市場調(diào)控機(jī)制也在不斷地建立完善之中。多數(shù)一二線城市都設(shè)立了對外限購政策，住房投機(jī)炒作較為困難。隨著2019年二季度以來一二線城市調(diào)控政策的收緊，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份被不斷擠出，房價波動性持續(xù)降低。2019年1季度的市場小陽春，也在一定程度上透支了下半年的市場需求，短期市場存在下調(diào)的動力。

二、如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進(jìn)入下行小周期

三四線城市總體缺乏高端產(chǎn)業(yè)和人才吸引力，房地產(chǎn)市場并不具體長期持續(xù)上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退及房價“相對洼地”消失的背景下，三四線城市住房市場可能將先后進(jìn)入下行小周期，房價穩(wěn)中趨降。

堅持“房住不炒”，保持調(diào)控政策定力

國家統(tǒng)計局的最新房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，洛陽新房價格環(huán)比漲幅全國第一；呼和浩特二手房價格同比漲幅全國第一，并且已經(jīng)連續(xù)8個月領(lǐng)漲全國。于是，洛陽祭出“限價令”，呼和浩特也出手整頓二手房市場。

而像熱點(diǎn)二線城市蘇州，今年3月以來樓市、地市持續(xù)升溫，被住建部預(yù)警提示后進(jìn)行了3次調(diào)控，但幾大指標(biāo)沒有得到有效控制，房價漲幅已經(jīng)超過全年5%的增長目標(biāo)，土地市場競爭依然激烈，高溢價地塊頻出。在這樣的背景下，蘇州第4次全面加碼調(diào)控，不僅限購限售雙升級，而且在土地出讓和信貸稅收方面進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

無論是地方政府加碼限購、限售等在需求端加以控制，還是監(jiān)管部門近期對信托貸款、海外發(fā)債等房企融資端進(jìn)行收緊，都是為了保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范金融風(fēng)險。正如銀保監(jiān)會主席郭樹清所警示的：

“歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。”

在此背景下，社科院在7月報告中也表示，“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風(fēng)險和提升居民住房水平，但與土地財政在短期內(nèi)具有一定的內(nèi)在矛盾。隨著“房住不炒”的推進(jìn)，部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現(xiàn)政策性波動，這一方面需要堅持政策定力，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定；另一方面需要加大財政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力度，降低對房地產(chǎn)相關(guān)收入的依賴度。

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