▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

7月9日，北京四環(huán)外，小米科技園燈火通明，下沉式廣場正在進行歌唱表演，眾多小米員工加入了這場狂歡，恭祝他們老板喜提新房。

直到次日，雷軍仍難掩“喜悅”，發(fā)了一條微博：“北漂，奮斗九年多，終于買房了！”

8棟大樓，52億造價，像雷軍這般“豪氣”的人，確實不多。

手中有房，心中不慌，資本大佬在樓市玩得風生水起。但對普通人來說，買房不是一件容易的事兒。尤其是房價的起伏，揪著每一位購房者的心。

上半年，西安房價持續(xù)走高，眾所知周。

但微妙的是，陜西省和西安市統(tǒng)計局日前公布上半年房地產(chǎn)市場運行情況，各項主要指標均遇冷——暗藏“拐點”否？

房子賣不動了？

西安房價的增長速度，備受輿論關注。尤其6月份，西安新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.7%，同比上漲25.2%。

多項政策密集出臺：調(diào)整公積金政策、發(fā)布“史上最嚴”限購、推出共有產(chǎn)權住房……體現(xiàn)出政府抑制樓市過熱的決心。

在不斷調(diào)控中，連漲的表象背后，是否蘊藏著轉(zhuǎn)折的趨勢？

《2019年上半年西安市經(jīng)濟運行情況》顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.1%。商品房銷售面積1154.34萬平方米，同比下降7.9%。其中，住宅銷售面積933.12萬平方米，同比下降10.8%。

房價連漲、高價拿地、千人搖號的新聞熱度尚未散去，為何房地產(chǎn)三組主要指標會出現(xiàn)同步下降？

▲ 圖片來源：每經(jīng)實習記者史香玲 攝

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“西安這兩年出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，交易數(shù)據(jù)下滑恰好說明了管控比較到位。”

陜西省宏觀經(jīng)濟學會會長趙銳指出了問題的關鍵，“去年，西安的商品房銷售非?；鸨阎岸嗄隄撛诘男枨蠖技ぐl(fā)出來了，所以銷售面積的增長也是超常規(guī)的。今年所謂的回落，并不是房子賣不出去了，只是說去年消化了大部分需求，并不代表今年就沒有需求。”

比如，去年賣了一萬套房子，今年賣了八千套房子，商品房銷售面積就會呈現(xiàn)下降趨勢，但樓市的交易依然活躍。

房地產(chǎn)開發(fā)投資下降亦在情理之中，趙銳說道，“去年高峰期投資額太大，把這個基數(shù)很高地推上去了。今年回歸理性以后，投資就會下滑。”

所以，三組主要指標同步下降，并非意味著房子賣不動，而是相比去年上半年的瘋狂增長，今年樓市開始回歸平穩(wěn)。

供應跟不上了？

如何判斷房價漲跌？房地產(chǎn)有一句行話：短期看供應，長期看人口。

上半年，西安市商品房待售面積同比下降32.5%。

庫存減少，最直接的原因還是供給和需求的錯配。

嚴躍進認為，“雖然交易量同比下跌，但從供求關系來講，交易量比供應量還是要好一些。也就是說，交易量雖然比去年低，但是跟今年供應量相比，還是要多的，所以庫存數(shù)據(jù)會出現(xiàn)同比下跌。”

可是仔細想想，政府出臺各項政策調(diào)控樓市的時候，卻很少采用直接增加土地供應量的方式。顯然，這可以從根源上解決供需矛盾。

趙銳搖頭，“一方面，西安不可能無限制擴張，土地供應越來越緊張這是必然的。另一方面，不可能為了滿足短期內(nèi)的需求，政府開始大規(guī)模批地。”

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政策調(diào)控的目的，講究平穩(wěn)過渡，倘若出現(xiàn)大起大落，最終受傷的還是老百姓。

不過，看到大量消化庫存這個結果，很多人不明白，為什么市場有庫存，卻買不到房子？

“這是結構性庫存，一種是位置比較偏僻的，比如，臨潼、周至，這些房你不可能買它啊，上班不方便，周圍環(huán)境你看不上。還有一種是價格比較高的，曲江、高新等三萬一平的房子，肯定也有庫存。”趙銳解釋。

其實，從整個盤子來看，西安并不缺房子，但是缺少好房子，導致很多人覺得房子難買。

直擊“病灶”最有力的舉措，是改善商品房的供應結構，分層次滿足不同人群的需求。

相比同為新一線城市的成都、杭州，西安的房地產(chǎn)行業(yè)還有優(yōu)化提升的空間，下一步應該向品質(zhì)住宅進階。

樓市下半場如何走？

西安樓市下半場如何走，離不開全國的主基調(diào)。

房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定階段，已是大勢所趨，而穩(wěn)定房地產(chǎn)有助于防止金融風險。

人民法院公告網(wǎng)發(fā)布了一個超長名單，上半年，200多家房企宣布破產(chǎn)。不過，基本都是一些中小企業(yè)，西安只有一家小房企“上榜”。

如今看來，房地產(chǎn)已經(jīng)進入洗牌階段，資金壓力大、抗風險能力弱的中小企業(yè)逐步退出市場，這對于促進整個行業(yè)的長遠發(fā)展來說，更有裨益。

但留下的房企，日子也并“不好過”。

融資渠道收緊，是每個房企不得不面對的問題。融資代表著房企再生能力，倘若糧草不足，對于部分房企來說，生存愈加艱難。

警鐘已經(jīng)敲響，從3月開始，各地銀保監(jiān)局向“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”的信托公司，開出罰單。

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緊接著，銀保監(jiān)會針對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，展開約談，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務增量和增速。

融資收緊的原因不難理解，一方面，防范房地產(chǎn)金融風險，另一方面，在“房住不炒”的背景下，引導資金流向。

就在金融領域政策密集出臺的情況下，7月30日，中央召開會議再次強調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。”

短短幾行信息之下，是鐵了心調(diào)控樓市的魄力。

要知道，上半年全國經(jīng)濟增速6.3%，跌破2008年全球金融危機后的最低點。在國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的情況下，國家調(diào)控樓市的決心毫不動搖，直接打碎了用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的可能性。

形勢已經(jīng)明了，下半年樓市調(diào)控不會放松，穩(wěn)房價才是主要目標。

如此大基調(diào)，再看看西安樓市上半年指標遇冷情形，后續(xù)，會不會“涼快”一些呢？