每經(jīng)記者 劉柏    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月30日深夜，正榮地產(chǎn)(06158,HK)公告，宣布完成“先舊后新”配售2.44億股份，每股配售價(jià)4.95港元，融資11.99億港元。本次配售股占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約5.60%。

值得注意的是，本次配售計(jì)劃早在7月21日深夜已公告。從公告次日（7月22日）以來(lái)的10個(gè)交易日中，正榮股價(jià)有8個(gè)交易日下跌，8月2日股價(jià)下探至4.49港元，逼近上市以來(lái)低點(diǎn)。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“股價(jià)持續(xù)下跌說(shuō)明投資者的市場(chǎng)信心不足，對(duì)其銷售數(shù)據(jù)和投資數(shù)據(jù)有顧慮；很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，如果企業(yè)沒(méi)有太好的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)計(jì)劃，其股價(jià)就會(huì)處于相對(duì)疲軟狀態(tài)。此外，7月30日中央政治局會(huì)議精神，表明地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性不大，對(duì)內(nèi)房股股價(jià)也有一定影響。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“千億”之后銷售增速放緩

從“百億”到“千億”，正榮地產(chǎn)走得順風(fēng)又順?biāo)?/p>

上市18個(gè)月以來(lái)，在房企銷售業(yè)績(jī)排行榜上，正榮幾乎次次穩(wěn)坐TOP20。在中指研究院近日公布的《2019年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)》中，正榮以銷售額820.1億元、權(quán)益銷售額423.5億元分別位居第20和第31位。

2018年可謂正榮地產(chǎn)的高光時(shí)刻：年初登陸港交所，年末即躋身“千億陣營(yíng)”。但邁入“千億”之后，風(fēng)頭正勁的正榮突然踩下了“急剎車”。

記者注意到，2018年上半年正榮的合約銷售額同比增幅曾達(dá)到170.3%，但在2019年卻僅僅為0.82%；今年上半年正榮586.07億元銷售額與2018年同期的581億元幾乎持平。而正榮大刀闊斧的構(gòu)架調(diào)整也自去年下半年展開(kāi)。

對(duì)此，正榮地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“經(jīng)歷過(guò)2013~2015年的擴(kuò)張期，2016~2018的升級(jí)期之后，將2019~2021的新三年設(shè)定為‘高質(zhì)量發(fā)展期’”“公司立足“改善大師”定位，以客戶為導(dǎo)向，還將注重自身產(chǎn)品力和服務(wù)力的不斷提升，通過(guò)創(chuàng)造更高質(zhì)量的生活價(jià)值，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更高質(zhì)量發(fā)展。今年正榮將銷售目標(biāo)定為1300億元，預(yù)期大概率提前完成年度指標(biāo)”。

與此同時(shí)，今年前7個(gè)月正榮新增貨值也同比減少。

根據(jù)億翰智庫(kù)《2019年1-7月新增貨值排行榜》，正榮地產(chǎn)新增貨值582.2億元，還不到2018年同期新增貨值1309.9億元的一半。

也許正榮主動(dòng)收縮并非壞事。某研究機(jī)構(gòu)資深分析人士向記者表示，“在市場(chǎng)預(yù)期下行的背景下，企業(yè)必然要做出適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律的戰(zhàn)略決策，而不是逆勢(shì)而為。對(duì)企業(yè)而言，發(fā)展速度降下來(lái)、杠桿去一去，可能會(huì)更加穩(wěn)健和健康。”

但同時(shí)，亦有多位分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在大環(huán)境偏緊的情況下，對(duì)于企業(yè)完成銷售目標(biāo)是不利的。

今年融資總額已達(dá)百億元

通常情況下，房企放緩擴(kuò)張速度有利于緩解資金壓力。

然而記者發(fā)現(xiàn)，正榮在今年上半年卻加大了融資步伐。僅僅2019年一季度，正榮發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)已達(dá)10億美元。隨之而來(lái)的還有6月份發(fā)行的2億美元永續(xù)債，7月份獲得的1.2億美元銀團(tuán)貸款，以及本次凈籌的11.99億港元股份配售，總計(jì)折合約100億元人民幣。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2018年4月至11月，正榮共融資6次，加上當(dāng)年1月16日在港上市融資的32.85億元，2018年全年正榮的融資總額僅為120多億元。

但從年報(bào)業(yè)來(lái)看，正榮似乎“不差錢”。截至2018年，正榮地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的183.2%降至2018年的74%，已處于行業(yè)平均負(fù)債水平之下。

作為一家正在高速發(fā)展的房企，74%的凈資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)屬非常亮眼的成績(jī)，但這是否意味著財(cái)務(wù)狀況的明顯改善？

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖并不這么認(rèn)為，他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“需要厘清一個(gè)概念，中國(guó)的地產(chǎn)公司，看‘凈資產(chǎn)負(fù)債率’往往是被誤導(dǎo)的，要看整體負(fù)債。為什么呢？目前銀行根本不會(huì)給地產(chǎn)公司發(fā)放長(zhǎng)期貸款，由于各種因素，企業(yè)能夠正式從銀行獲得流動(dòng)貸款的機(jī)會(huì)較小，更多的是其他風(fēng)險(xiǎn)更高的負(fù)債，看凈負(fù)債肯定是覺(jué)得他安全。”

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前一些上市房企為了美化企業(yè)負(fù)債表，會(huì)選擇借永續(xù)債。永續(xù)債不計(jì)入負(fù)債科目，不會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債率。但永續(xù)債的惡果是，債息普遍很高，會(huì)吞噬企業(yè)過(guò)多利潤(rùn)。此種現(xiàn)象可以從財(cái)報(bào)的利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表一窺端倪。

大幅舉債背后：利潤(rùn)與現(xiàn)金流背離

中指研究院最新報(bào)告顯示，今年前7個(gè)月，正榮拿地金額為221億元（排在第26位），比2018年同期的279億元略低。

拿地放緩是戰(zhàn)略調(diào)整還是資金不足呢？對(duì)此，黃立沖認(rèn)為，“一個(gè)比較大的問(wèn)題，是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不足。”

年報(bào)顯示，2018年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入264.5億元，凈利潤(rùn)約22.33億元。雖然有總量頗豐的利潤(rùn)，但當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻是負(fù)數(shù)，為-26.64億元。再看2017年，正榮的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-42.39億元。記者查閱企業(yè)財(cái)報(bào)中的綜合性現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，2018年正榮地產(chǎn)已付利息為34.98億元，較上一年度增加了7.75億元。

資料來(lái)源：正榮地產(chǎn)2018年年報(bào)綜合現(xiàn)金流量表

“債務(wù)利息成本過(guò)于沉重，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流長(zhǎng)期為負(fù)。所以業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)本身不能夠帶來(lái)良性循環(huán)。由于付利息負(fù)擔(dān)沉重，其實(shí)早已經(jīng)把經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流‘吃光’了?；诖朔N考慮，企業(yè)必須要不斷通過(guò)融資和增加債務(wù)來(lái)支持近期現(xiàn)金流的復(fù)蘇。”黃立沖分析認(rèn)為。

“其實(shí)企業(yè)應(yīng)該在降低自己的負(fù)債的同時(shí)，還要減少利息成本。”黃立沖表示，正榮最近這一融資總額達(dá)11.9億港元的配售，實(shí)際上才是正真實(shí)現(xiàn)既融資又降低融資成本的有力之舉。

但同時(shí)，配售股可能會(huì)稀釋大股東的股份?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱正榮主要股東的持股比例發(fā)現(xiàn)，實(shí)際控制人歐宗榮的持股比例仍比較高?？梢?jiàn)，正榮用股權(quán)融資仍有一定回旋余地。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)