每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月5日上午，離岸人民幣兌美元及在岸人民幣兌美元匯率雙雙“破7”。受此影響，當(dāng)日百余家房地產(chǎn)股票下跌，其中佳兆業(yè)、上置集團(tuán)、中國(guó)奧園、寶龍、龍光、富力等近20只地產(chǎn)股跌幅超5個(gè)百分點(diǎn)。

資深地產(chǎn)專家楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一國(guó)本幣出現(xiàn)貶值，對(duì)樓市是利空。本幣貶值后，有些外部資金會(huì)因?yàn)閾p失匯差，縮減進(jìn)入樓市的需求。一房企負(fù)責(zé)資金的高管則表示，房企境外融資或臨難題，境內(nèi)融資環(huán)境不斷收緊，再疊加“不放松”的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)，多重利空因素共同作用，最終致使地產(chǎn)股普遍下跌。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，華泰證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，億翰智庫(kù)

前7月房企境外融資超3000億

在公司債和非標(biāo)融資等融資渠道逐步收緊的情況下，從2017年開始，房企大幅加大海外債券融資規(guī)模。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2017年海外債發(fā)行規(guī)模近2016年規(guī)模的5倍，2018年和2019年規(guī)模仍持續(xù)增長(zhǎng)。2019年1至7月規(guī)模已經(jīng)超過(guò)3000億元人民幣，接近2018年全年水平。

在此背景下，2019年7月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳下發(fā)通知，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，同時(shí)強(qiáng)化備案及發(fā)行時(shí)的信息披露。海外債融資環(huán)境收緊下，預(yù)計(jì)2019年下半年海外債融資規(guī)模將有所放緩。

而匯率貶值，對(duì)于持有大量美元債的企業(yè)而言，可謂是利空消息，因?yàn)檫@可能會(huì)加大其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。上述房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“尤其是對(duì)于境外融資占比較高的企業(yè)，其按人民幣計(jì)價(jià)的利息費(fèi)用支出會(huì)增加，因此受到的影響會(huì)更大點(diǎn)。”

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，95家受監(jiān)測(cè)房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元人民幣，占2018年全年的59.3%。其中，境外發(fā)債額占比67%，相較2018年上升了19個(gè)百分點(diǎn)。而2018年以來(lái)，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%，之后均在7.50%以上。

值得注意的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)收緊房地產(chǎn)融資，不少中小房企不得不更多依賴境外融資，而在匯率的影響下，這類企業(yè)融資的行情不容樂觀，更會(huì)讓市場(chǎng)擔(dān)憂其發(fā)展的持續(xù)性。

上述高管直言，這類房企的銀行傳統(tǒng)融資不夠，更多依賴于海外融資，美元債占比較高。在人民幣匯率下跌的情況下，境外美元債利息勢(shì)必會(huì)加重，對(duì)于境外融資占比較多和比較依賴的房企，無(wú)形中會(huì)加重這些房企的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響其核心凈利潤(rùn)。相反，具備境內(nèi)外信用擴(kuò)張能力的房企，則相對(duì)受到的影響較小。

該高管認(rèn)為，在政策波動(dòng)影響下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在不同市場(chǎng)和不同融資工具間騰挪，近幾月以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)道海外融資的比例大幅上升，美元債發(fā)行加速。對(duì)于美元債過(guò)多的房企，本幣對(duì)美元貶值后，融資美元債的成本會(huì)相應(yīng)增加，會(huì)損失一個(gè)匯差，借美元債的時(shí)候，人民幣換成美元，償還外債的匯率變化，如果按照目前情況來(lái)說(shuō)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)會(huì)多增加一些成本。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，首先，在全球經(jīng)濟(jì)下行壓力增強(qiáng)以及投資者避險(xiǎn)情緒影響下，美元債發(fā)行成本上升的概率會(huì)增強(qiáng)。而匯率下跌會(huì)提高房企發(fā)行債務(wù)的融資成本，這在負(fù)債水平較高的房企身上表現(xiàn)更為明顯；其次，如果房企通過(guò)境外發(fā)行美元債用于清償境內(nèi)債務(wù)，則要面對(duì)利率和匯率的雙重風(fēng)險(xiǎn)。匯率變化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的還本付息壓力出現(xiàn)變化，這一變化并非只在償還時(shí)點(diǎn)才集中爆發(fā)，而是會(huì)隨著匯率變化不斷影響著房企，以及市場(chǎng)對(duì)于房企的判斷。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，華泰證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，億翰智庫(kù)

“破7”或?qū)Ψ科髢衾绊懨黠@

隨著房企發(fā)行海外債的規(guī)模越來(lái)越大以及人民幣的貶值，企業(yè)匯兌損失的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。與此同時(shí)，當(dāng)境外融資成本上揚(yáng)，境內(nèi)融資環(huán)境對(duì)于中小房企依然不算友好，這或推動(dòng)行業(yè)新一輪洗牌。

光大證券首席固定收益分析師張旭指出，去年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)境外融資發(fā)行規(guī)模攀升。而今年二季度，監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)信托領(lǐng)域投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策約束，房地產(chǎn)的融資環(huán)境不容樂觀，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。

不過(guò)，上述房企高管也告訴記者，對(duì)規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿谫Y渠道比較多元，可能融資占比最多的還是銀行貸款，具體要取決于債務(wù)結(jié)構(gòu)，這類房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，這樣對(duì)利潤(rùn)的邊際影響會(huì)小一點(diǎn)。

一位TOP20房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，匯率貶值對(duì)于存量美元債市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響很小，不會(huì)再產(chǎn)生新的匯兌損失。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在都是借新還舊，主要問(wèn)題在于償還，成本勢(shì)必上去。因?yàn)閰R率貶值，要付出更多錢，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不管能否承擔(dān)，在于不能去借新的。如果人民幣有貶值趨勢(shì)，一方面企業(yè)就要考慮匯率風(fēng)險(xiǎn)，但是一般情況下，對(duì)于正規(guī)企業(yè)，一般會(huì)做匯率對(duì)沖，不見得會(huì)增加太多成本。

億翰智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)于小雨則表示，人民幣兌美元匯率“破7”后，沒有做外匯對(duì)沖的房企凈匯兌損失將會(huì)加大，財(cái)務(wù)成本升高，進(jìn)而影響凈利潤(rùn)率。

上述房企負(fù)責(zé)人告訴記者，一般情況下，企業(yè)會(huì)通過(guò)資金池、投資、外保內(nèi)貸（把錢存到境外銀行、然后境內(nèi)放款）等方式應(yīng)對(duì)匯兌風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如通過(guò)鎖匯（即鎖定匯率價(jià)格），但鎖匯的同時(shí)會(huì)增加相應(yīng)的融資成本，因?yàn)殒i匯是需要花錢的，具體和時(shí)間周期有關(guān)，時(shí)間越長(zhǎng)越便宜。

于小雨認(rèn)為，人民幣貶值對(duì)房企凈利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生明顯影響，因此，企業(yè)不能對(duì)匯率的變動(dòng)掉以輕心，尤其在貿(mào)易戰(zhàn)長(zhǎng)期化的背景下，做好外匯對(duì)沖。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)