每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝 李凈翰    

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

“不內(nèi)定、不團購，那你‘搶’到房的幾率是很小的。”近日，南寧多位地產(chǎn)中介人員都向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表達(dá)了同樣觀點。盡管不久前南寧市120多家房地產(chǎn)企業(yè)被住建局等多部門聯(lián)合約談，但南寧市場因搶購帶來的各種“外收”風(fēng)潮并沒有因此平息。

值得注意的是，南寧作為一個城鎮(zhèn)常住人口452萬人、城鎮(zhèn)化率62.4%、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.5萬元（2018年數(shù)據(jù)）的西部二線城市，人口并未出現(xiàn)凈流入，但今年房價為何出現(xiàn)連續(xù)過快上漲？被住建部“點名”之后，南寧的各種“搶房”現(xiàn)象為何仍未平息？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，“由于周邊海南省實行了非常嚴(yán)厲的全域限購，部分購房需求開始進入廣西和云南。一部分是認(rèn)購濱海周邊房產(chǎn)的需求會逐漸進入到廣西市場，包括北海、防城港區(qū)域，南寧（注：距離海南省約360公里）作為廣西首府也會受到一定影響，需求上升。”

近一年來南寧二手房價格走勢（數(shù)據(jù)來源：安居客）

價外款“禁而不止”

進入2019年，南寧房價便打開了上升通道。

5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行了預(yù)警提示。隨后的5月21日和6月10日，南寧市召開關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展會議，研討房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展存在的問題及解決措施。

因樓市精裝維權(quán)、亂收價外款、捂盤惜售等問題頻出，6月25日，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局、市自然資源局、市場監(jiān)督局聯(lián)合召開全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)教育約談會，首次約談全市120家房企，查找目前房地產(chǎn)銷售市場存在的問題，整治房地產(chǎn)市場捂盤惜售等亂象，加強房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主的安全主體責(zé)任。

近一年來南寧新房價格走勢（數(shù)據(jù)來源：安居客）

如今一個多月過去，南寧部分在售樓盤置業(yè)顧問在接到咨詢電話時已明確表示：無外收、無綁定。但仍有一些樓盤置業(yè)顧問表示“要在看房選房階段詳細(xì)談這個問題”。

南寧市五象新區(qū)某在售樓盤，置業(yè)顧問在向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者談及“外收”問題時則謹(jǐn)慎了許多，“你們還是來現(xiàn)場選了房再談嘛，到時候會告訴你的，電話里不方便說。”

中介小談向記者道出了南寧樓市亂象背后的直接原因，“南寧樓盤現(xiàn)在有點供不應(yīng)求，所以一些熱門的樓盤都是‘先付定金鎖定房號’。等一個月左右吧，預(yù)售證下來再簽合同。”

此外，小談還告訴記者，除了“內(nèi)定”，部分樓盤還設(shè)有“團購費”，并且這些費用不會出現(xiàn)在購房發(fā)票上，只是以一份pos單作為付款憑證。

盡管有了一部分外收費或團購費，南寧市場供應(yīng)仍然都是精裝修房。“南寧市場上精（裝）轉(zhuǎn)毛（坯）很少，開發(fā)商只能在精裝修上面賺錢，備案價低，這個差價總要補過來的。”小談?wù)f。

去化周期僅4.3個月

據(jù)易居《中國百城庫存報告》數(shù)據(jù)，南寧市庫存消化周期僅4.3個月，與其他市場交易轉(zhuǎn)弱的城市形成了鮮明對比。

正是由于庫存的缺口，南寧成為不少房企緊盯的“價值洼地”。7月份，南寧市土地溢價率達(dá)到了34%，在全國受監(jiān)測的40個城市中排名第6位。

2019年1~7月40城市累積土地出讓金與同比增速（數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院）

對于房企紛紛看好南寧市場，嚴(yán)躍進認(rèn)為：“從溢價率上來看，也說明了南寧土地的絕對成本并非特別高，但是很多企業(yè)看中區(qū)域中心城市的發(fā)展，而積極拿地。同樣的情況也包括北海，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也比較好，會帶動土地價格的上升。”

從易居《40城土地快報》統(tǒng)計，今年前7個月，南寧市土地出讓金累計319.3億元，同比增速88.1%。盡管與同類型城市如長沙、西安、大連等城市相比增速較快，但昆明土地出讓金累積增速達(dá)到165.4%，北海更是高達(dá)364.5%。在這三個同屬于海南購房需求可能流入的城市中，南寧的表現(xiàn)顯然還落后于昆明與北海。

在5月份被住建部點名預(yù)警后，6月份南寧房價應(yīng)聲回落。據(jù)克而瑞《2019年6月南寧市場月報》，6月南寧市商品住宅均價11542元/平方米，環(huán)比下降2.58%。但整體市場供求量均仍然大幅提升。6月南寧市商品住宅新增供應(yīng)111.10萬平方米，環(huán)比上升14.2%；成交104.71萬平方米，環(huán)比上升18.79%。

據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計，8月份南寧樓市預(yù)計有20多個樓盤推出，包括9個純新盤，其中不乏世茂、融創(chuàng)等知名房企開發(fā)的新樓盤項目。而在剛剛過去的一周（7月29日~8月4日），南寧樓市熱度急速回升，商品房成交3963套，較前一周環(huán)比上漲61.16%，成交面積25.4萬平方米，環(huán)比上漲33.7%。

“這類城市成長性很強，為什么呢？由于過去城鎮(zhèn)化率不太高，在持續(xù)發(fā)展過程中對市場的需求能夠進一步釋放，因而具備上漲動力。近期房價走勢會相對平穩(wěn)，后續(xù)肯定會有些反彈。尤其是當(dāng)基建完成、包括海南的一部分需求進入，可能會給這些城市帶來一定的影響。”嚴(yán)躍進表示，“三季度政策稍微收緊，不排除會對部分中介機構(gòu)、銷售秩序進行管控。”