每經(jīng)編輯 盧祥勇    

今年5月，國際物業(yè)顧問世邦魏理仕最新《全球生活報告》，重點(diǎn)分析了35個主要城市樓價，發(fā)現(xiàn)香港樓價貴絕全球，平均樓價高達(dá)963萬港元，豪宅平均樓價更達(dá)5417萬港元，連續(xù)第5年成為全球樓價最貴城市，相較之下，排在第二位的新加坡樓價只是682萬港元。

香港樓市，以貴聞名全球，并且供不應(yīng)求。比如5月份，香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，香港整體樓宇買賣注冊量約10353宗，創(chuàng)下近7年以來按月計的新高。然而從6月開始，香港樓市遭遇斷崖式下滑，6月、7月的樓宇買賣合約分別只有6211和6380，同比下跌32.9%、24.6%。

此外，香港土地拍賣市場價格也出現(xiàn)下滑。香港樓市發(fā)生了什么？

香港樓市遭遇斷崖式下滑

香港土地注冊處8月2日發(fā)布的七月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，七月份送交該處注冊的所有種類樓宇買賣合約共6380份，同比跌24.6%；七月份的樓宇買賣合約總值540億港元，同比大跌45.7%。

下滑是從6月開始的。六月份送交該處注冊的所有種類樓宇買賣合約共6211份，再往前一個月，樓宇買賣注冊量高達(dá)10353宗。

從上圖可以看出，香港樓市2018年7月至今走出了兩波下探曲線。土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，香港住宅市場從2018年7月開始出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅銷售量僅有2060套，相較于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

香港樓市今年以來經(jīng)歷了一段美好時期，樓宇買賣合約曾連續(xù)4個月蹭蹭往上漲，直到6月份戛然而止。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，具有二手盤指標(biāo)性數(shù)據(jù)的香港十大屋苑2018年交易量創(chuàng)過去十年新低，僅有2088套。同是下半年進(jìn)入下行周期的2015年，當(dāng)年二手房交易量為2153套，還略高于2018年。

香港物業(yè)市場一般以藍(lán)籌屋苑表現(xiàn)作為市場的參考指標(biāo)。據(jù)中新網(wǎng)援引《香港商報》報道，香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，今年7月十大藍(lán)籌屋苑的二手買賣合約登記錄得169宗，總值14.32億港元，較6月的189宗及17.60億港元，分別下跌10.6%及18.6%，創(chuàng)6個月新低。香港新盤連環(huán)開售，估計8月份二手傳統(tǒng)屋苑登記量將會進(jìn)一步下調(diào)。

另據(jù)香港利嘉閣地產(chǎn)及美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，兩行十大指標(biāo)屋苑在周末(8月3日至4日)僅錄4宗及3宗成交，持續(xù)于低位徘徊。

香港樓市滑坡還體現(xiàn)在土地拍賣上。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，香港特區(qū)政府近期推出的啟德新一塊跑道區(qū)住宅地，僅接獲4份標(biāo)書，相比此前同區(qū)地塊的競標(biāo)情況，開發(fā)商反應(yīng)明顯冷淡。最終由會德豐、嘉華國際及中海外合組的財團(tuán)，以127.398億港元中標(biāo)，折合每平方呎樓面地價僅為11842港元，較市場估值下限1.3萬港元低逾9%，更是創(chuàng)下區(qū)內(nèi)逾兩年半新低。

6月以來，新鴻基地產(chǎn)股價下跌了8.62%，長和同期下跌了7.36%，九龍倉置業(yè)下跌14.38%，恒基地產(chǎn)下跌5.93%，新世界發(fā)展下跌14.36%。同期恒生指數(shù)下跌了3.4%。

香港房地產(chǎn)的“黃金時代”已過？

2019年5月28日，91歲的李兆基出席恒基兆業(yè)的股東會，這是其最后一次以恒基兆業(yè)主席身份出席，此前一天，公司已公告李兆基辭任公司主席兼總經(jīng)理，股東會后正式生效。

隨著他的退場，香港富豪的“四大天王”時代也正式宣告落幕。無一例外，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和郭得勝的財富都來自于房地產(chǎn)業(yè)，而今時香港已經(jīng)不再是房地產(chǎn)的“黃金時代”。如今香港的樓市已經(jīng)在高位盤整多年，土地供應(yīng)也不似過去；在內(nèi)地，港商的節(jié)奏又普遍跟不上大勢，屬于他們的大時代正在揮手告別。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

這些年來，恒基兆業(yè)在營收上未有起伏。2018年，恒基兆業(yè)收入219.82億港元，與2017年的279.6億港元，下降21.38%；股東應(yīng)占盈利為311.57億港元，較2017年度的308.09億港元有所增長約1%。

新鴻基地產(chǎn)這些年的主營業(yè)務(wù)雖已延伸至物業(yè)銷售及物業(yè)租賃、酒店經(jīng)營、電訊、運(yùn)輸基建及物流等板塊，但它的主要收入來源，是物業(yè)租賃。

上一個財年，新鴻基香港及內(nèi)地租賃組合的凈租金收入分別為145.49億港元及35.34億港元，較去年分別增加6%及19.7%。

這些年來，租賃收入早已超過物業(yè)銷售成為新鴻基利潤的大頭。新鴻基的業(yè)績一直也無驚無喜，在中國內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)偶有亮眼的項(xiàng)目，但這是屬于“碧萬恒”的時代，它僅能在商業(yè)地產(chǎn)中謀得一席之地。

前首富李嘉誠退位一年后，長和系在其子李澤鉅的領(lǐng)導(dǎo)下平穩(wěn)前行。長和年報顯示，公司2018年純利同比升11%至390億港元，是自2013年以來首次呈現(xiàn)雙位數(shù)增長。

但長和這一年來，并不太平。5月14日，沽空機(jī)構(gòu)GMTResearch發(fā)布了關(guān)于長和的研究報告。在報告中，GMT表示，長和最近發(fā)布的年報顯示，長和隱瞞577億港元債務(wù)。

這是對長和嚴(yán)厲的指控，在隨后的股東會上，李澤鉅也強(qiáng)勢回應(yīng)稱，“我們的年報好像電話簿那么厚”，一不留意就會看錯，因此“要讀多點(diǎn)書”才能夠看得懂。

但長和系這一年來股價不斷走低是不爭的事實(shí)。近兩年長和股價已經(jīng)從104港元左右跌到當(dāng)前68港元，長和系也逐漸和它的巔峰時刻告別。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，香港土地注冊處網(wǎng)站，每經(jīng)App（記者 吳抒穎）