2019年1月至今，由于正榮地產(chǎn)穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)和強(qiáng)勁的盈利能力，德意志銀行、法國巴黎銀行、建銀國際、東北證券、興業(yè)證券、海通國際、大華繼顯、摩根大通、西南證券、東吳證券10家機(jī)構(gòu)先后發(fā)布研報(bào)覆蓋正榮地產(chǎn)，對(duì)正榮地產(chǎn)前景表示看好，機(jī)構(gòu)給出的平均目標(biāo)價(jià)為6.71港元。

優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備積累發(fā)展動(dòng)能

正榮地產(chǎn)擁有充足的低成本土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)未來能夠提供可觀的利潤。截至2018年年底，正榮地產(chǎn)在全國28個(gè)城市擁有建筑面積2,456萬平方米的土地儲(chǔ)備，總貨值約人民幣4,200億元。海通國際估算正榮地產(chǎn)平均土地成本約為其售價(jià)的26%，未結(jié)轉(zhuǎn)銷量約為900億元人民幣，超越2018年全年收入的三倍，將此視為正面因素。巴黎銀行表示，正榮地產(chǎn)2019年購地預(yù)算達(dá)300億元人民幣，購地加速將帶來銷售規(guī)模增長。

從土地分布來看，正榮地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備區(qū)域分布更加均勻，持續(xù)加強(qiáng)二線城市布局，有助于其未來業(yè)績釋放。西南證券指出，正榮地產(chǎn)土儲(chǔ)主要位于一二線及都市圈，拿地持續(xù)深耕重點(diǎn)城市。東吳證券表示，正榮地產(chǎn)基本完成“1+6+X”全國性布局，即一個(gè)職能總部、六大發(fā)展區(qū)域、X 個(gè)項(xiàng)目深耕，注重精總部、強(qiáng)區(qū)域架構(gòu)變陣。公司采取逆周期的拿地策略，提前布局核心二線城市，壓低土地成本，為毛利率的提升提供了足夠的空間。東北證券認(rèn)為，正榮地產(chǎn)位于二線城市的土儲(chǔ)面積為1,681萬平米，占比達(dá)68.4%，保證了未來銷售的安全墊。德意志銀行指出，低成本的一、二線城市土儲(chǔ)將加強(qiáng)正榮地產(chǎn)的競爭力，令其成為該城市市場(chǎng)復(fù)蘇的主要得益者。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化+有效財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)狀況不斷優(yōu)化

機(jī)構(gòu)高度肯定正榮地產(chǎn)近年來在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率方面取得的成果。建銀國際研報(bào)指出，正榮地產(chǎn)2018年年報(bào)的最大亮點(diǎn)是其凈資產(chǎn)負(fù)債率的大幅下降至74%，低于行業(yè)平均水平，降幅高達(dá)109個(gè)百分點(diǎn)。西南證券認(rèn)為，正榮地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)?？煽?，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷改善。2018 年公司有息負(fù)債總額為 464.9 億元，一年內(nèi)借款占比 51.3%，二年期借款占比 28.6%，二至五年期債務(wù)占比 18.9%，五年以上的債務(wù)占比僅為 1.1%。

正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理能力獲看好。海通國際指出，正榮地產(chǎn)成本控制能力乃同業(yè)領(lǐng)先，其2018年全年銷售及行政開支只占合約銷售額的16%。東吳證券表示，正榮地產(chǎn)的管理費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率明顯下降，未來有望進(jìn)一步下降。2017和2018 年，公司銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用之和占合約銷售金額的比例已經(jīng)從4%以上下降到 2%以下。摩根大通認(rèn)為，有效的財(cái)務(wù)管理促使正榮地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提升。

基于融資渠道拓寬、負(fù)債率下降、財(cái)務(wù)管理能力提升，機(jī)構(gòu)對(duì)正榮地產(chǎn)未來財(cái)務(wù)狀況持樂觀預(yù)期。大華繼顯預(yù)期正榮地產(chǎn)未來2-3年的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將大幅改善。建銀國際預(yù)計(jì)正榮地產(chǎn)中期凈負(fù)債比率將維持在80%以下。

銷售增勢(shì)強(qiáng)勁 價(jià)值低估 升值空間大

機(jī)構(gòu)認(rèn)為正榮地產(chǎn)盈利有望進(jìn)一步釋放。東吳證券表示，正榮地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了新的階段，全國性布局基本完成，費(fèi)用管控能力持續(xù)提升，獲取項(xiàng)目時(shí)有更強(qiáng)的自主權(quán)，因此盈利能力持續(xù)得到提升。西南證券指出，正榮地產(chǎn)繼2018年躋身地產(chǎn)界千億營收陣營之后，定位為“改善大師”，專注中高端改善型客戶開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，隨著未來市場(chǎng)改善型住宅需求的釋放，銷售有望有質(zhì)有量穩(wěn)定增長。

目前，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為正榮地產(chǎn)的市值被嚴(yán)重低估，基于其強(qiáng)勁的銷售增長和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，未來升值空間較大。德意志銀行給予正榮地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)每股6.76港元，較現(xiàn)價(jià)有潛在31％上升空間。海通國際基于分類加總估值法估算其資產(chǎn)總值為760億元人民幣，目標(biāo)價(jià)7.5港元。建銀國際預(yù)期正榮地產(chǎn)2018-2021年的核心利潤復(fù)合增長率高達(dá)45%，重申“買入”評(píng)級(jí)，將其目標(biāo)價(jià)由每股5.47港元上調(diào)至每股6.5港元。同樣重申“買入”評(píng)級(jí)的還有巴黎銀行，將正榮地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)上調(diào)至每股6.43港元。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）