每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

 

8月7日，博鰲房地產(chǎn)論壇，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松和中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮，出現(xiàn)了一次有意思的爭論。

陳淮：簡單來說，不論從政策還是客觀需要，以及企業(yè)自身轉(zhuǎn)型、觀望等很多方面來說，接下來都會是一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

巴曙松：穩(wěn)是不是穩(wěn)中有降？

陳淮：什么叫降？如果說沒有原來的增速就叫降，如果這個意義上我就不辯論了，如果說有相對的增速，我認為還是會有所增長。

巴曙松：明年要到16萬億？

陳淮：這個數(shù)你就別問我了?，F(xiàn)在股評家、金融專家喜歡用這樣的語言，由于美聯(lián)儲降息、人民幣貶值，股市昨天呈現(xiàn)大跌狀態(tài)，今天有可能繼續(xù)向下尋底，但也不排除報復性反彈的可能。

巴曙松：連一向積極唱多的人都不敢輕易做樂觀的預計，我們還是謹慎一點好。

兩位經(jīng)濟學大佬爭論的背景，是2018年中國房地產(chǎn)市場前所未有的15萬億規(guī)模新高，同時行業(yè)結(jié)構(gòu)亦呈現(xiàn)出強者愈強趨勢。

近日，多位重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)學者接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪，探討15萬億之后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

問題一

當下出現(xiàn)了一些房企破產(chǎn)現(xiàn)象，未來行業(yè)會怎么走？

未來的地產(chǎn)分化會加劇

國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華：

中國房地產(chǎn)市場還有較大的剛需潛力，主要來自兩方面：第一，城市化進程的推動，新增城鎮(zhèn)人口生存型住房的剛性需求；第二，原有城市人口的改善型住房需求。我國的城市化水平還比較低，在這方面的潛力和余地也比較大。

值得注意的是，通過近年的宏觀調(diào)控，中國的房地產(chǎn)庫存水平已經(jīng)接近供求緊平衡界限，不少地方已經(jīng)低于政策的庫存水平。因此，目前的庫存也需要進一步提升，庫存推動增長的因素也還是值得期待的。

黃金期雖然結(jié)束，但平穩(wěn)期才剛剛開始。未來的地產(chǎn)分化會加劇，主要會由人口流動、經(jīng)濟活力和生態(tài)環(huán)境三個因素來決定。從一個更長的趨勢來看，調(diào)控雖然嚴厲，政策有底線。重組與調(diào)整在加快，分化會成為常態(tài)，這是我們需要去注意把握的。

房地產(chǎn)市場到了兼并重組使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更健康的時候

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱：

房地產(chǎn)市場曾有一段過熱盲目擴張的時期，但目前整個行業(yè)都已謹慎，同時政府不用地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟的思路已經(jīng)很明確了。

當下市場出現(xiàn)了一些企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象，我認為適當?shù)恼{(diào)整兼并重組是非常正常的，這是一個好的好事，而不是壞事。國外市場幾家巨頭獨大的現(xiàn)狀是一次一次經(jīng)濟波動后兼并重組的結(jié)果。

我認為，目前中國房地產(chǎn)市場也到了一個兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加健康的時候。

這20年也還是黃金20年

旭輝集團創(chuàng)始人林中：

我覺得下一個20年行業(yè)會進入一個新的階段。我把中國房地產(chǎn)走過的這種歷程分了三段：第一段從1978年改革開放到1997年中國房地產(chǎn)萌芽期；第二段從1998年房地產(chǎn)市場化開始一直到2017年，這20年是中國房地產(chǎn)的高速增長期；從2018年到2037年這20年，中國房地產(chǎn)可能會進入一個平穩(wěn)發(fā)展期。

如果用高速增長期的觀點來看現(xiàn)在的平穩(wěn)增長期，可能認為不夠黃金，但我們認為今后20年內(nèi)，中國改革開放水平持續(xù)會提高，人民的收入水平也會持續(xù)提高，城市化進程也將不斷推進。所以到時候回來看，這20年對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說也還是黃金20年。

中國房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展的青春期

綠城房地產(chǎn)建設管理集團董事長兼總經(jīng)理李軍：

中國房地產(chǎn)很多時候受政策影響，與經(jīng)濟形勢也相關(guān)聯(lián)，所以我們對這個行業(yè)的判斷現(xiàn)在很難說。但我認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)實際上是在快速的成長過程當中，還是個青春期的孩子。

青春期之后進入成熟期并且不會立刻死亡，會存在很長的平穩(wěn)期，甚至可能進一步進入老年期這么個階段。依照長期的角度看，中國房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個發(fā)展的青春期階段，還沒進入穩(wěn)定和成熟期，并且到成熟期后也將是個很長的過程。

問題二

2019年行業(yè)發(fā)展降速，房企依然“規(guī)模為王”？

要重視近年來出臺的城市群政策

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱：

城市群能夠使大中小城市各種經(jīng)濟要素互補，通過交通基礎(chǔ)設施公共服務等一體化，使人口便利流動，令區(qū)域內(nèi)大中小城市，甚至是城市和農(nóng)村相互聯(lián)結(jié)，形成協(xié)同發(fā)展，進而這些城市群能吸收更多人口，把中國的城鎮(zhèn)城市化推向新的階段。

發(fā)展城市群意味著大中小城市實現(xiàn)土地互補，房地產(chǎn)供給互補，供給需求也是互補。我稱其為中國城市化2.0版本。在這一過程中，過去房價暴漲的城市有可能房價趨穩(wěn)，房價低洼的城市也有可能上漲。這對房地產(chǎn)的發(fā)展非常重要，一定程度上會令市場重新洗牌，也蘊含著大量的商機，值得密切關(guān)注。

要選擇有質(zhì)量的增長，不能犧牲財務安全性

旭輝集團創(chuàng)始人林中：

要實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，一定要先把質(zhì)量放在前面，包括產(chǎn)品和服務的質(zhì)量；其次應注重財務質(zhì)量，不能犧牲財務安全性，要實現(xiàn)有利潤、有回款的銷售，有現(xiàn)金的利潤。

從企業(yè)角度來說，就是增長率、負債率和利潤率的平衡，所以我們不會為了追求一個增長率去犧牲負債率和利潤率。規(guī)模是一個結(jié)果而不是一個目的，房地產(chǎn)的目的是通過做好的產(chǎn)品和服務，在為客戶創(chuàng)造價值的同時，把握住行業(yè)機會。

TOP50以上房企發(fā)展會有所降速

泰禾集團副總裁全忠：

從這幾年的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了強者恒強，這是個趨勢。總的來看，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展一定是規(guī)模占優(yōu)勢。

不過從2019年開始，我個人認為現(xiàn)在的TOP50以上企業(yè)，發(fā)展速度和增長率會比前幾年下降，為了保持增長，企業(yè)還需使用杠桿，負債率依舊高位，集中度會進一步增加。

一些“小而美”公司定位可能比較特殊，只服務于某一部分人，但中國房地產(chǎn)市場的容量足夠讓這些中小企業(yè)有足夠的生存空間，這些中小企業(yè)應當采取針對性的產(chǎn)品和服務來滿足部分目標客戶需求，并且仍會有生存空間。

開發(fā)商要學會等

恒隆集團董事長陳啟宗：

我希望中國的房地產(chǎn)商，特別是住房房地產(chǎn)商，能夠回歸理性，不要再在銷售額這件事上去比較；希望這個行業(yè)能夠越來越理性，開發(fā)商在借貸上量力而為，從今以后就回歸理性、量力而為。

房地產(chǎn)商必須學一個功課，就是要等。我是很能等的，我不做事的時候什么都不做，每天的運營有同事們?nèi)プ?，我做決策的我就要會等。

去年，恒隆在杭州拿了一塊地，從2004年開始，我等了14年，這14年里基本上大的商業(yè)土地我都看過，但我深信一件事，該等的時候你就要等。

問題三

15萬億之后，房企應尋求多元化，還是繼續(xù)聚焦？

多元化是企業(yè)發(fā)展的一種自然選擇

泰禾集團副總裁全忠：

一般默認房地產(chǎn)主業(yè)是以住宅為主的房地產(chǎn)，但隨著土地供應的特點或變化，實際上每個企業(yè)都面臨著除了住宅以外的事，做商業(yè)、長租公寓這不應當被視為多元化，而文旅、教育、養(yǎng)老等我認為屬于房地產(chǎn)相關(guān)多元化。

企業(yè)做這些的目的在于未來新的護城河的建立，多元化是對客戶全生命周期的一種服務，是對未來房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展時期的鋪墊和準備。最近幾年做的基礎(chǔ)，可能在未來就起到很大作用，并不是因為房產(chǎn)開發(fā)商或者開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充沛，所以在別的領(lǐng)域去找一些新的經(jīng)濟增長點。

現(xiàn)在大部分上市公司都有這方面的嘗試，可能就是這些企業(yè)家的“英雄所見略同”，或者說它是企業(yè)發(fā)展的一種自然選擇。

大家都在悶頭做轉(zhuǎn)型

億達中國高級副總裁于大海：

一個傳統(tǒng)行業(yè)在發(fā)展到一定階段后，適度轉(zhuǎn)型和跨越式發(fā)展，是全行業(yè)大多數(shù)參與者所共同期望和愿意參與的。

最近多元化的聲音可能淡了一點，但我作為一個從業(yè)人員所了解到的，實際是大家都在悶頭來做轉(zhuǎn)型這個工作。不過轉(zhuǎn)型并不是一朝一夕可以取得很好成效的，也缺乏一些有效宣傳。換句話說，大家更希望埋頭實干，轉(zhuǎn)型出來一些業(yè)績之后，才能夠?qū)ν獍l(fā)聲。

行業(yè)要摒棄單一的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，向復合的、多元的，特別是產(chǎn)業(yè)實體和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容這個方向去傾斜。我覺得如果這樣的市場參與者更多，對我們?nèi)袠I(yè)，包括對中國的經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很有幫助的。

20年前，億達開始轉(zhuǎn)型，也是從相對茫然到如今信心飽滿。假以時日，比如10～20年，一定會出現(xiàn)很多成功多元化轉(zhuǎn)型的企業(yè)。

（本文圖片均為每經(jīng)記者張建 攝；鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)

封面圖片來源：記者 張建 攝