每經(jīng)編輯 何小桃    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

成都樂伽辦事處人去樓空、杭州樂伽公寓資金鏈出問題、合肥樂伽公寓跑路、西安樂伽上千人被坑……“別讓樂伽跑了”！7月以來，凡是有樂伽公寓的城市，都有大量房東和租客維權(quán)。

在經(jīng)過多次辟謠后，8月7日晚，樂伽公寓終于“兩手一攤”宣布：“已停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營(yíng)收入，無法償還客戶欠款。”

樂伽公寓表示，公司仍承擔(dān)因不能履約而產(chǎn)生的違約、賠償損失等法律責(zé)任。同時(shí)，樂伽公寓稱，造成的房東損失由公司完全承擔(dān)，不應(yīng)波及房客，誠懇請(qǐng)求房東不要采取過激手段驅(qū)趕房客。

每經(jīng)小編根據(jù)媒體報(bào)道統(tǒng)計(jì)，樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上，涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個(gè)城市。

“高收低租”擴(kuò)張，管理的房源超過20萬套

工商資料顯示，南京樂伽商業(yè)管理有限公司于2016年5月30日成立于南京，是一家集房屋租賃服務(wù)和托管服務(wù)于一身的企業(yè)。注冊(cè)資本100萬，但實(shí)繳資本為15.3萬，法定代表人為姜千。

2016年長(zhǎng)租公寓站上風(fēng)口，資本涌入下涌現(xiàn)了一批公司，掀起了一場(chǎng)規(guī)模賽。2017年7月、8月樂伽分別成立蘇州、杭州分公司；2018年3月樂伽又進(jìn)入重慶、成都、西安、合肥等四城。巔峰時(shí)期的樂伽立了300多家簽約中心，員工達(dá)到600多人，號(hào)稱為超過40多萬客戶提供服務(wù)，管理的房源超過20萬套，房屋總價(jià)值達(dá)1000億元。

圖片來源：樂伽公寓官網(wǎng)截圖

樂伽跑馬圈地的動(dòng)力來自其“高收低租”的運(yùn)營(yíng)模式。

所謂“高收低租”是指：樂伽以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，再低價(jià)將房出租給租客。不過，樂伽在租客和房東兩方之間，設(shè)置了較大的付款時(shí)間差。租客在簽約時(shí)付款，一次性付半年、一年或者更久的房租；而房東收租卻是一季度一付或一月一付。支付時(shí)間差帶給樂伽一筆沉淀資金。

錢江晚報(bào)報(bào)道，小朱租了一套位于杭州火車東站附近的公寓，房租2500元一個(gè)月，押一付十二，需一次性支付32500元。

而小朱的房東婁先生把房子租給樂伽的價(jià)格為每月3150元，還要支付1000多元的中介費(fèi)，樂伽方面按照一個(gè)季度付一次房租給婁先生。

每經(jīng)小編計(jì)算，在扣除支付給婁先生的一個(gè)季度房租，樂伽手中能支配的資金達(dá)到24050元。

兩次辟謠后宣布倒閉 租客：讓我們流落街頭嗎？

不過，“高收低租”的模式依賴相當(dāng)高的周轉(zhuǎn)率，一旦房子租不出去，手頭的資金鏈就斷了，支付不起房東的租金，暗藏極大的風(fēng)險(xiǎn)。

果然今年7月以來，全國(guó)多個(gè)城市的樂伽公寓爆雷。

7月13日，樂伽公寓的欠租、“跑路”消息出現(xiàn)；14日，樂伽公寓官方微博發(fā)表了“辟謠說明”，表示公司處于正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，“樂伽公寓跑路”是公司在解除少數(shù)不符合市場(chǎng)需求房屋的合同中時(shí)，個(gè)別造謠者利用而加以誹謗的消息。

但到了7月15日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)掛出《關(guān)于南京樂伽商業(yè)管理有限公司西安分公司的風(fēng)險(xiǎn)提示》；19日，“疑似爆倉”和“樂伽公寓跑路”的消息傳播擴(kuò)大，樂伽的房東、租戶建立維權(quán)群，聯(lián)系各方進(jìn)行維權(quán)。

7月21日，樂伽發(fā)出公告，表示公司正常運(yùn)營(yíng)，個(gè)別被清退的員工故意發(fā)布不實(shí)信息引起客戶擠兌，公司已對(duì)接投資方，并向公安機(jī)關(guān)提供信息，盡量追回被已經(jīng)清退的公司業(yè)務(wù)員侵占的公司款項(xiàng)。

7月21日，南京建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通告，表示對(duì)樂伽租房違約現(xiàn)象正在調(diào)查中。

到了8月7日，樂伽終于宣布“倒閉”。

不過，對(duì)于被坑的租客和房東，樂伽的“倒閉”更像是推卸責(zé)任。在樂伽宣布倒閉的新聞下面，他們表達(dá)了自己的訴求：

@今天自己開心了嗎：所以現(xiàn)在怎么辦！讓租客房東白白損失，自認(rèn)倒霉嗎！我剛大學(xué)畢業(yè)，付了一年的房租！只住了一個(gè)月，現(xiàn)在讓我搬走，我的權(quán)益該怎么維護(hù)！

@givenHeart：我一年多的房租四萬塊怎么辦？白白被坑，從出事到現(xiàn)在都沒人發(fā)聲。

@嘿面保保：坐標(biāo)杭州！交了一年的房租啊，這個(gè)價(jià)格在那個(gè)區(qū)域并不便宜！才住了三個(gè)月，房東開始?xì)鈩?shì)洶洶的趕人，談什么自行解決，就是我們租客拿錢解決啊，面對(duì)這剩下9個(gè)月的租金，還有更高額的租金，真的好無力啊。

@說南京話的大神龜：交了半年，住了三個(gè)月沒到，老婆還在坐月子，現(xiàn)在房租都交不起，馬上要帶著一家三口睡馬路了。

@Faith-ln：這讓我們租客怎么活啊，剛步入社會(huì)，都是東湊西湊借來的錢交的房租，這是讓我們流落街頭嗎？

@Quiet_Six66：這公告意思就是，我沒錢了，房東房客自己重新簽合同，不干的可以來告我，告我我也沒得錢。

@carinahm：把問題留給租客和房東，你良心好過嗎？

律師：房東無權(quán)趕租客出門

樂伽爆雷點(diǎn)燃了租客和房東的矛盾。

一邊是租客維權(quán)：向樂伽交了錢，卻面臨被房東趕出門的窘境。另一邊房東也有苦難言：通過樂伽出租的房子，已經(jīng)很久沒有收到租金。

而媒體報(bào)道，已經(jīng)出現(xiàn)了房東向租客下達(dá)逐客令的情況。據(jù)封面新聞報(bào)道，成都市民李女士稱，今年5月，她與樂伽公寓成都分公司簽署了一份租房合同，“我是押一付十二（1個(gè)月押金，12個(gè)月租金），一共交了20800元”。繳納房租后才兩個(gè)月，她便接到了房東的逐客令。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

那么，房東有沒有權(quán)利趕租客出門呢？

據(jù)封面新聞，太琨律創(chuàng)始合伙人朱界平律師認(rèn)為，租客交了租金，房東沒有收到租金，但房東沒有權(quán)利趕租客出門。

具體來說，從樂伽與房東之間的關(guān)系來看，至少存在委托租賃的關(guān)系或是包租的關(guān)系，租客和樂伽之間簽訂的租賃合同的效力，對(duì)房東也是有約束力的。

因此，樂伽對(duì)房東的違約或違法行為與租客沒有關(guān)系，房東無權(quán)趕租客出門。

北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松指出，租客最好找房東直接租房，或找具有一定知名度或具有一定規(guī)模的中介公司簽訂租賃合同，這樣，中介公司的履約能力更強(qiáng)。同時(shí)，租客租房時(shí)，不要一次性地將全年的租金交給中介，最好是一季度一付，這樣即使中介“跑路”，受的損失也相對(duì)小些。

長(zhǎng)租公寓涼涼？萬科也撐不住了

“長(zhǎng)租公寓一旦爆倉，會(huì)比P2P爆雷更可怕。”我愛我家前副總裁胡景暉2018年的警告一語中的。

自2018年以來，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛佳心儀等在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“爆雷”或“跑路”。

一直以來，長(zhǎng)租公寓不是個(gè)容易的活兒，利潤(rùn)率較低?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率僅為1%-3%。因此，“家里沒礦”很難做好長(zhǎng)租公寓，甚至資金雄厚的開發(fā)商也已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。

據(jù)界面新聞7月份報(bào)道，旨在對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的“萬村計(jì)劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源。

據(jù)朗詩年報(bào)，2017、2018年朗詩長(zhǎng)租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達(dá)到2.34億元。朗詩不堪長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)虧損的影響，今年5月14日已經(jīng)把“朗詩寓”剝離。

大玩家們收縮戰(zhàn)線，小玩家們漸次退場(chǎng)，這就是長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀。如今，長(zhǎng)租公寓事業(yè)正在從“資本紅人”變成“明日黃花”，這是一個(gè)比以往任何時(shí)候都更難的事業(yè)。