每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

港交所又將迎來(lái)一家由大型房企分拆而來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司。

8月7日，保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱保利物業(yè)）向港交所提交上市前文件。如果最終成功敲鐘，保利物業(yè)將成為中國(guó)內(nèi)地第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從營(yíng)收等方面來(lái)看，保利物業(yè)是今年以來(lái)赴港上市的物業(yè)服務(wù)公司中規(guī)模較大的一家。但眼下資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)服務(wù)板塊的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，保利物業(yè)最終的定價(jià)和募資額能否達(dá)到預(yù)期，還有待驗(yàn)證。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng) 

“低利潤(rùn)率”AB面

作為保利發(fā)展的全資子公司，保利物業(yè)招股書顯示，截至2019年4月30日，其合同管理面積達(dá)3.7億平方米，遍布全國(guó)27個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的136個(gè)城市，在管面積為1.98億平方米。在中國(guó)管理817項(xiàng)物業(yè)，包括549個(gè)住宅社區(qū)及268個(gè)非住宅物業(yè)。

保利物業(yè)在招股書中稱，其在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排名中持續(xù)保持前五名，而在具備央企背景的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，則排名第一。

營(yíng)收方面，截至2019年4月30日，保利物業(yè)收入為17.18億元，較上年同期12.10億元增加5.08億元；2016年度、2017年度、2018年度保利物業(yè)收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。

值得注意的是，保利物業(yè)目前在社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)兩方面較少發(fā)力，導(dǎo)致其營(yíng)收來(lái)源相對(duì)單一。根據(jù)招股書，其主要的營(yíng)收來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)收入，從2016~2018年分別占比74.3%、74.7%及68.8%。

從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，保利物業(yè)的表現(xiàn)要落后于很多同行。招股書顯示，保利物業(yè)2018年毛利率為20.1%；2016~2017年毛利率則分別為16.7%、17.9%。2016~2018年，保利物業(yè)的凈利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

可供對(duì)比的是，同樣在港交所上市的其他物業(yè)公司，如雅生活服務(wù)2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務(wù)為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業(yè)為20.43%。

如果以資本逐利的角度來(lái)衡量，保利物業(yè)的利潤(rùn)率表現(xiàn)得確實(shí)不夠突出，但保利物業(yè)的考量或許也有一定道理。保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉此前在接受媒體專訪時(shí)表示，保利物業(yè)不簡(jiǎn)單追求高的凈利、毛利水平，不追求“輸血式”，而是講究自身的合理利潤(rùn)，這樣的含金量會(huì)高很多。

在她看來(lái)，相比前兩者，保利物業(yè)更為看重的是成長(zhǎng)性，也就是可持續(xù)發(fā)展能力，“考驗(yàn)的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，就是能不能把制度、標(biāo)準(zhǔn)體系、信息化做到非常精進(jìn)的地步，能不能把降本增效這些手段用得更好，能不能對(duì)市場(chǎng)保持很強(qiáng)的敏銳，這也很重要。”

這其實(shí)已經(jīng)逐漸成為行業(yè)共識(shí)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾經(jīng)對(duì)“萬(wàn)科物業(yè)暫不上市”公開表示，“我怕資本引導(dǎo)壞了，刻意讓物業(yè)板塊與資本市場(chǎng)保持距離”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：保利物業(yè)招股書

寒冬闖關(guān)的挑戰(zhàn)

這或許不是最好的上市時(shí)機(jī)。

一個(gè)月多月前，原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉寶股份）最終延期掛牌。當(dāng)時(shí)，嘉寶股份相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于考慮到港股市場(chǎng)發(fā)行窗口等各方面因素，公司經(jīng)綜合考慮后決定更新招股書后再擇機(jī)發(fā)行。

據(jù)記者了解，嘉寶股份當(dāng)時(shí)延期掛牌可能面臨的是認(rèn)購(gòu)不足的困境。“近來(lái)這段時(shí)間有大型公司股票發(fā)行、港股交易氣氛不足等發(fā)行窗口期因素，可能是認(rèn)購(gòu)不足的原因之一；除了市場(chǎng)因素，定價(jià)過(guò)高也可能導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)不足。”一名市場(chǎng)人士表示。

而在嘉寶股份之前登錄港股的新城悅，同樣沒(méi)有獲得資本的熱捧。2018年11月，新城悅在港交所上市，其發(fā)行價(jià)定為每股2.9港元，這是其擬發(fā)售價(jià)格區(qū)間的底限。

但即便如此，新城悅在香港僅獲得認(rèn)購(gòu)合共712.3萬(wàn)股香港發(fā)售股份，為其香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購(gòu)股份總數(shù)的36%，認(rèn)購(gòu)不足部分重新分配至國(guó)際配售部分。

而目前物業(yè)股的市盈率也開始逐漸回歸理性水平。例如，彩生活上市之時(shí)的靜態(tài)市盈率一度超過(guò)60倍，而今已經(jīng)回落到了12.57倍；雅生活上市時(shí)的市盈率也超過(guò)50倍，如今則回落到20倍左右。

保利物業(yè)在如今的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上市，著實(shí)不是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。

一名熟悉香港資本市場(chǎng)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)大家都有顧慮，尤其是當(dāng)這個(gè)行業(yè)不是特別看好的情況下，大家籌資者認(rèn)購(gòu)肯定會(huì)有所顧慮，未來(lái)估值等，都會(huì)有影響。

不過(guò)保利物業(yè)或許并不擔(dān)心。吳蘭玉指出，投資人是最聰明的，資本也是最聰明的，我很認(rèn)同怎么評(píng)價(jià)一家優(yōu)秀的企業(yè)，一定是建立在規(guī)模夠大、盈利能力夠強(qiáng)、可持續(xù)性發(fā)展夠好，這樣的企業(yè)就是好企業(yè)。

而背靠央企，或許也是保利物業(yè)的底氣。“一方面，保利物業(yè)可以充分發(fā)揮央企背景優(yōu)勢(shì)，通過(guò)‘央央合作’‘央地合作’進(jìn)行市場(chǎng)化拓展；另一方面，作為央企物業(yè)龍頭，本身在安全、應(yīng)急管理方面具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。”吳蘭玉指出。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)