每經(jīng)編輯 盧祥勇    

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說起物業(yè)費(fèi)，你的腦中會(huì)想起什么？“物業(yè)費(fèi)的繳納相當(dāng)于業(yè)主眾籌了一筆錢，委托給第三方去花掉，花掉之后要負(fù)責(zé)把秩序、環(huán)境、設(shè)備都打理好。”萬科物業(yè)CEO朱保全認(rèn)為，物業(yè)的本質(zhì)不是在業(yè)主那里掙了多少錢，而是把業(yè)主繳納的錢花好，這構(gòu)成了業(yè)主聘請(qǐng)一家物業(yè)公司的根源。

物業(yè)公司靠每個(gè)月收物業(yè)費(fèi)，就能做成一筆大生意，做到上市。截至目前，內(nèi)地共有14家物業(yè)公司上市，其中13家H股上市企業(yè)，1家A股上市企業(yè)。8月7日，保利物業(yè)提交港股IPO申請(qǐng)，如果成功敲鐘，將成為第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理費(fèi)依賴很嚴(yán)重，中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占總收入的比重高達(dá)80.49%，真正靠服務(wù)來獲取收益的并不多。上市后要拿出漂亮的報(bào)表給投資者，一是要提高管理面積，二是提高物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司難以擺脫對(duì)物業(yè)費(fèi)的依賴

13家H股上市物業(yè)企業(yè)包含：彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)、祈福生活服務(wù)、浦江中國、雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)、奧園健康生活。A股上市的只有一家，南都物業(yè)。

此外，嘉寶股份原定于6月30日在港交所掛牌，因認(rèn)購不足，已延期掛牌。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇日前透露，旗下世茂物業(yè)完成轉(zhuǎn)型并更名“世茂服務(wù)”后，預(yù)計(jì)將于2021年上市。

2014年以來物業(yè)公司上市情況：

國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式主要有兩個(gè)基本大類：一是通過提供傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主的企業(yè)主要通過項(xiàng)目的獲取來擴(kuò)張管理面積以實(shí)現(xiàn)收入的可持續(xù)性增長；二是通過提供增值服務(wù)收取費(fèi)用，包括房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、社區(qū)金融、家政服務(wù)及養(yǎng)老服務(wù)等。后者的毛利率比前者高得多，但在收入中占比不高，各家公司均依賴于向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。

根據(jù)招股書，保利物業(yè)2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入分別占比74.3%、74.7%及68.8%。保利物業(yè)2018年社區(qū)增值服務(wù)毛利率高達(dá)48.6%，遠(yuǎn)高于同期的物業(yè)管理服務(wù)的20.2%、非業(yè)主增值服務(wù)的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。

2018年，中海物業(yè)管理服務(wù)收入37.5億港元，增值服務(wù)收入4.1億元，分別占公司總營收90.1%和9.9%。國內(nèi)最早上市、在社區(qū)O2O領(lǐng)域跑得最快的彩生活，其增值業(yè)務(wù)收入也只占整體收入的11.3%。

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物業(yè)公司上市后有漲價(jià)沖動(dòng)

物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)增長，既要大力節(jié)流又要大力增收。物業(yè)是勞動(dòng)密集型服務(wù)，近幾年人力成本、服務(wù)成本大幅上升，想靠節(jié)省開支來實(shí)現(xiàn)增長已是不太可能，所以只能想法擴(kuò)大收入來源，增加管理面積或者增加物業(yè)費(fèi)。過去一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期，讓物業(yè)公司享受了紅利，背靠母公司，管理面積自然增長，但受銷售放緩負(fù)面影響，他們會(huì)更多通過第三方項(xiàng)目以及收并購等方式擴(kuò)張。

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截止2018年末，百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的管理面積均值在3718.13萬平方米，市場(chǎng)占有率約為38%左右。而北美TOP50物管公司市場(chǎng)占有率就接近30%，遠(yuǎn)超國內(nèi)水平。物業(yè)管理集中度有望進(jìn)一步攀升，話語權(quán)也將同步提升。

通過整理各地政府文件的通知內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，上一輪物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)大多發(fā)生在2011~2012年，至今已有7到8年。期間人工成本大幅提高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻仍處于“原地踏步”的狀態(tài)。政府文件中也大多明確指出近年來由于工資水平上升影響物業(yè)服務(wù)成本上漲較快。物管指導(dǎo)價(jià)的提升與放開是必然的趨勢(shì)，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化的推進(jìn)，也是該行業(yè)健康發(fā)展的一大利好。

廣東省發(fā)展改革委、廣東省住建廳近期聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知，從今年8月1日起，政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案管理取消。不過據(jù)《東莞時(shí)報(bào)》報(bào)道，取消備案并不影響物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)價(jià)程序，并非簡(jiǎn)化上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)程序。上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，仍需由企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并仍需滿足“雙過半”條件，即總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主都同意的前提下，才能進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

中國的物業(yè)費(fèi)高不高

據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，中國物業(yè)管理費(fèi)占房價(jià)和房租的比例比較低。在統(tǒng)計(jì)的21個(gè)大中城市中，1年物業(yè)管理費(fèi)用單位房價(jià)的比值僅為0.10%，物業(yè)管理費(fèi)用租金的比例僅為5.14%。物業(yè)管理費(fèi)用支出在居民住房性支出的占比較小。

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2015年1月，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)改委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》指出：“非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格和住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格放開，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，前期物業(yè)收費(fèi)按照服務(wù)合同約定執(zhí)行。各地物業(yè)管理費(fèi)用管制主要集中在新房前期物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)上，對(duì)于已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的老項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上漲技術(shù)障礙較小。目前，一些頭部物業(yè)管理平臺(tái)的存量小區(qū)到期提價(jià)雖仍不是主流，但也已經(jīng)十分常見（比例超過30%）。物業(yè)費(fèi)提價(jià)和存量小區(qū)換物業(yè)管理公司逐漸被社會(huì)接受。

中信證券認(rèn)為，除深圳之外，絕大多數(shù)城市存量盤定價(jià)都比較低（低于2元/平米占大多數(shù)），其中不乏品牌物業(yè)管理公司提供服務(wù)的項(xiàng)目。這些小區(qū)要么具備強(qiáng)大的增值服務(wù)培育潛力（一般需要位于大城市且單盤比較大），要么業(yè)主可能接受提價(jià)，要么品牌物業(yè)管理公司會(huì)選擇退出。