每經(jīng)編輯 孫志成    

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

買賣商品，履行合約，一手交錢，一手交貨，本來天經(jīng)地義。

但是近日，在山東青島卻發(fā)生了一件怪事——一家房地產(chǎn)開發(fā)商在一分錢都沒收到的情況下，就“賣掉”了24套房子，當(dāng)這家開發(fā)商反應(yīng)過來，將“購房者”告上法庭時，法院卻判定購房合同有效。

這究竟是怎么回事？

丨開發(fā)商抵押24套房來貸款

據(jù)中國之聲報道，近日房地產(chǎn)開發(fā)商青島三元豪第公司向媒體反映，該公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目豪第九號中有24套房，在一分錢房款都沒收到的情況下，與購房者簽訂了《商品房預(yù)售合同》。

但之后，豪第公司發(fā)函給購房者，要求將房款按期存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，否則解除合同，但是購房者遲遲未動，豪第公司因此將24名購房者訴至法庭，但法院裁定購房合同有效。這么蹊蹺的事究竟是怎么回事？

據(jù)公開資料顯示，“豪第九號”小區(qū)在2013年開發(fā)，小區(qū)及其配套商業(yè)設(shè)施位于青島市即墨區(qū)最繁華的地段。

三元豪第公司法定代表人胡思水向媒體反映，2012年末，公司接手了一個舊城改造項(xiàng)目，因工程款投入巨大，胡思水手上暫時沒那么多錢，不得不從別人那里借錢。“城改造項(xiàng)目前期投入了十幾個億，到年底付材料款也要用錢，需要1.5億，我弄了7、8000萬，當(dāng)時有個中間人，就給我介紹了許某芳，就說有資金，用不用？”

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后來根據(jù)公司財務(wù)的核算，2012年末至2014年7月31號，三元豪第公司向許某芳及其名下公司借款共計(jì)3450萬元，期間陸續(xù)還款1399萬元，但剩下的2000多萬元欠款一直沒還上。

手頭緊張的胡思水不得不把豪第九號小區(qū)未實(shí)際出售的24套商品房暫時作為抵押。胡思水表示：“我就說沒辦法了，我這里還有24套房子，用這個給你做抵押物，給你網(wǎng)簽，給你合同，也給你開收據(jù)，你在手里放著就行了，等著我有錢的時候，你就把(這24套)房子給我。”

據(jù)澎湃新聞，2014年10月7日，郝某、李某英、王某志等24人分別與豪第公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱：《預(yù)售合同》），24人各購買了該小區(qū)16號樓的一套房屋，每套房屋的總價在111萬至271萬元之間。

本以為這24套房子“賣”出去之后只是在“手里放著”，但是后來，胡思水卻發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)有人進(jìn)駐了這些房子。胡思水表示：“24套房子他們進(jìn)去搞建設(shè)了，我一看這個不對，這24套房子你們當(dāng)時也沒交錢，這個房子值個四五千萬，我欠你兩千萬，你現(xiàn)在要把房子弄走？本來你也一分錢沒交。”

隨后，三元豪第公司方面通過律師向24名“購房者”發(fā)函：“給他們發(fā)函，既然你要占房子，你把錢交到我們房管局設(shè)定的賬戶，就是每一戶都給他發(fā)，限你多少時間給我交上。”

丨近4000萬購房款去向不明

在律師發(fā)函后，三元豪第公司卻遲遲未收到房款。于是公司就將其中一名購房者李某英訴至法院，一審中，購房者卻稱已經(jīng)向胡思水的個人賬戶打過款。

那三元豪第公司到底有沒有收到這筆錢呢？

據(jù)中國之聲，三元豪第的一張流水記錄顯示，不到4個小時內(nèi)，胡思水名下的一張銀行卡上完成了42筆交易：24名購房者將3922萬購房款匯入后，又被分批支取。交易后，該銀行卡的賬戶余額為0元。胡思水表示：“這個卡上余額就是0，（購房者）一筆一筆交的錢，存上一筆取出一筆，存上一筆取出一筆，最后我的卡上是零存款。”

根據(jù)《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定，購房人所繳納的新建商品房預(yù)售資金必須全部直接存入商品房預(yù)售合同載明的監(jiān)管專用賬戶。開發(fā)企業(yè)不得以任何形式直接收存預(yù)售資金。

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那為何這些購房款被打到了胡思水的個人賬戶上呢？

除此之外，據(jù)澎湃新聞，根據(jù)法庭記錄，本案法官到浦發(fā)銀行調(diào)取材料時，銀行工作人員告知，流水中3922萬購房款實(shí)際上只是一筆200萬的資金，被24名購房者反復(fù)存取，并沒有真正的存入24筆現(xiàn)金。

胡思水還稱，那張銀行卡是別人冒充他的名義辦的，他并不知情。而24名購房者卻以購房合同及轉(zhuǎn)賬憑證為由，要求公司交房。

法院審理期間，胡思水委托青島聯(lián)科司法鑒定所對《上海浦東發(fā)展銀行個人開戶申請書》、《業(yè)務(wù)憑證/回單》上的“胡思水”簽名是否為胡思水本人書寫進(jìn)行鑒定。而《鑒定意見書》顯示：其二者單字的寫法、起收筆動作、字的搭配比例等概貌特征存在差異，基本反映出不同人的書寫習(xí)慣。傾向認(rèn)為簽字筆跡不是出自同一人。

丨法院三次裁定購房合同合法

2017年10月，豪第公司分別將24名購房者起訴至青島市即墨區(qū)人民法院，要求依法確認(rèn)雙方簽訂的《預(yù)售合同》解除。

2018年4月，即墨區(qū)人民法院作出一審判決：駁回原告三元豪第方面要求解除商品房預(yù)售合同的訴訟請求，被告李某英賠償延期付款違約金1500元。

既然沒有收到房款，為何法院還會判購房合同成立呢？判決書中提到：“被告將涉案合同簽名交付原告（三元豪第公司）后，稱讓原告先出具收據(jù)就會付款，三元豪第公司便向被告出具了收據(jù)，后又解釋為是和和被告協(xié)商好的。”

法院認(rèn)為：如此大額的買賣，隨意給對方開收據(jù)，不符合常理及日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，故根據(jù)當(dāng)事人舉證，本案雙方當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同、網(wǎng)簽備案、被告向戶名為胡思水的賬號匯款等，經(jīng)綜合分析認(rèn)為本案證據(jù)之間形成了一條完整的證明鏈條，足以認(rèn)定被告李某英已按合同約定向原告支付了全部購房款，沒有構(gòu)成根本性違約。

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三元豪第不服一審判決，向青島市中級人民法院提起上訴，中院判決認(rèn)定基本事實(shí)不清，發(fā)回即墨區(qū)人民法院重審。

今年3月，即墨區(qū)人民法院再次作出裁定：三元豪第公司所訴與該院查明的事實(shí)有諸多矛盾之處，駁回該公司的起訴。

隨后，三元豪第公司又提出上訴，青島市中級人民法院今年6月終審裁定：一審裁定認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，駁回上訴，維持原裁定。

胡思水表示，三元豪第公司已向公安機(jī)關(guān)舉報24名購房者涉嫌刑事犯罪。案件目前處于偵查階段。