每經(jīng)記者 王佳飛 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商坤鼎投資管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱坤鼎）黯然退市。

但不可忽略的是，2015年坤鼎營(yíng)收達(dá)到8.71億元，創(chuàng)造了令人咋舌的同比14187.04%的漲幅，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界名噪一時(shí)的明星。

短短5年風(fēng)云變幻，北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟發(fā)生了什么？

臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤

旗下明星項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)雜草叢生

根據(jù)官網(wǎng)，坤鼎已投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)定制及園區(qū)項(xiàng)目20多個(gè)，總投資開(kāi)發(fā)物業(yè)面積80萬(wàn)平方米，在一二線主要城市土地儲(chǔ)備3000多畝，并自稱“是中國(guó)高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)跑者”。

8月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到北京市通州區(qū)臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園，銷售人員表示，僅剩三四棟900平方米辦公樓可供出售，毛坯房?jī)r(jià)格2.7萬(wàn)元/平方米。記者注意到，售樓處的明顯位置張貼有“不面向個(gè)人”“不能落戶”“工業(yè)用地”等提示。

臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)，是坤鼎以“傳媒產(chǎn)業(yè)、信息科技產(chǎn)業(yè)、數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)為總體定位”打造的企業(yè)園區(qū)，總建筑面積6.7萬(wàn)平方米，共77棟辦公樓，從2015年開(kāi)始銷售。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前該項(xiàng)目周圍仍舊只有孤零零的其他產(chǎn)業(yè)園，除了門(mén)前一條大道，鮮有其他配套。

雖然園區(qū)入口處尚如宣傳材料中的光鮮，但園區(qū)內(nèi)建筑垃圾被隨意丟棄在一些道路旁。雖然銷售人員聲稱“已經(jīng)所剩不多”，但記者在園區(qū)看到，有不少辦公樓尚處于閑置狀態(tài)，院內(nèi)長(zhǎng)滿了雜草。

臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園長(zhǎng)滿雜草的閑置辦公樓 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛

銷售人員并沒(méi)有引導(dǎo)個(gè)人來(lái)購(gòu)買：“不建議個(gè)人注冊(cè)公司購(gòu)買用于自住，這里除了高昂的商水商電外，每年還要按照總房?jī)r(jià)的一定比例繳納10多萬(wàn)的稅款，這對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)是不合適的。早些時(shí)候的確有些房源是被個(gè)人買來(lái)自住的，但是很少。”

“目前2萬(wàn)7的報(bào)價(jià)是可以再商量的。”銷售人員說(shuō)。但記者注意到，該項(xiàng)目宣傳材料中的報(bào)價(jià)是3萬(wàn)元/平方米。

“也推薦您在此租賃，很多業(yè)主在委托我們出租房源。”該銷售繼續(xù)說(shuō)：“我們這里雖然定位為文化科技產(chǎn)業(yè)園，但實(shí)際上多是建筑公司在此購(gòu)買。”

售樓處擺放的臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園相關(guān)信息 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤

在北京，曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生，開(kāi)發(fā)商利用幾乎僅有商住用地1/10價(jià)格的工業(yè)用地開(kāi)發(fā)所謂“辦公樓”，再分割岀售給個(gè)人公司，雖然小產(chǎn)權(quán)但價(jià)格低廉，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人彼此都在打著心照不宣的擦邊球。

但如今，坤鼎旗下明星項(xiàng)目臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園已經(jīng)看不到擦邊球現(xiàn)象。

從上市到退市的1173天

2019年1月9日，坤鼎最后一次以代碼833913發(fā)布公告——公司股票將于1月14日起終止掛牌，這距離其2015年10月30日的風(fēng)光上市只有1173天，尚未滿4年。董事長(zhǎng)邱明“希望坤鼎以新三板為跳板，并最終進(jìn)入A股主板市場(chǎng)”，也早已成為泡影。

頂著新三板首家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)的光環(huán)，也背負(fù)了新三板首家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)退市企業(yè)的“盛名”，坤鼎的全國(guó)化布局和產(chǎn)業(yè)線延伸模式優(yōu)劣，我們已經(jīng)無(wú)法從資本市場(chǎng)得到驗(yàn)證。

坤鼎董事長(zhǎng)邱明曾經(jīng)是打擦邊球的高手。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》等財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，2007年，當(dāng)時(shí)邱明名下的銘林置業(yè)在臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工業(yè)用地上違規(guī)開(kāi)發(fā)“錦上國(guó)際”住宅項(xiàng)目，并在五證均無(wú)的情況下對(duì)外出售，共計(jì)600套房源，涉及300多戶業(yè)主。項(xiàng)目對(duì)外宣布“不限購(gòu)”，宣傳單上印有“總價(jià)40萬(wàn)，買一層送一層，50年產(chǎn)權(quán)”“東五環(huán)5100元/平米精裝LOFT”等字樣，但不能貸款。

坤鼎趕上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)機(jī)，也正因此，其在資本市場(chǎng)第一年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。不過(guò)，從坤鼎近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，這也是其最拿得出手的一份業(yè)績(jī)報(bào)告。

同花順數(shù)據(jù)顯示，坤鼎上市前一年（2014年），業(yè)績(jī)還處于虧損狀態(tài)，凈利潤(rùn)虧損3797.03萬(wàn)元，同比降幅64.30%。而上市當(dāng)年（2015年），坤鼎扭虧為盈，凈利潤(rùn)1.21億元，同比增幅達(dá)419.24%。

營(yíng)收數(shù)據(jù)變化之大也同樣令人咋舌。2014年的坤鼎，營(yíng)收還只有609.53萬(wàn)元，同比增幅超100%；到了2015年末，營(yíng)收達(dá)到了8.71億元，同比增幅則是更驚人的14187.04%。

                             營(yíng)收區(qū)間：288萬(wàn)元~8.71億元

2013年至2018年1~9月坤鼎營(yíng)收情況(單位;億元) 數(shù)據(jù)來(lái)源：天眼查

只不過(guò)，盡管有了資本加持，但坤鼎的發(fā)展卻遭遇阻滯。

2016年和2017年，坤鼎的凈利潤(rùn)一路下行，分別是1.14億元，同比降幅6.23%；9442.42萬(wàn)元，同比降幅16.93%。營(yíng)收方面，2016年和2017年的數(shù)據(jù)分別是6.68億元、同比降幅23.24%，5.16億元、同比降幅22.82%。與上市當(dāng)年的數(shù)據(jù)不可同日而語(yǔ)。

在政策邊緣游走的坤鼎來(lái)到了2017年4月19日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》直指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亂象，明確規(guī)定“未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售”“嚴(yán)禁擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途作為居住使用”“堅(jiān)決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為”。

這對(duì)坤鼎的打擊幾乎是致命的。記者留意到，坤鼎曾在2017年半年報(bào)中坦承北京市相關(guān)政策給業(yè)績(jī)帶來(lái)的不利影響：一方面，北京市通州區(qū)嚴(yán)格審核入?yún)^(qū)企業(yè)，尤其是針對(duì)園中園項(xiàng)目，一定程度上影響了入園企業(yè)準(zhǔn)入進(jìn)度；另一方面，北京市2017年4～7月暫停辦理工業(yè)地產(chǎn)銷售項(xiàng)目網(wǎng)簽，并進(jìn)一步嚴(yán)格審查工業(yè)用地項(xiàng)目的立項(xiàng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地積極進(jìn)行管制，防范打擦邊球，不允許以居住名義進(jìn)行改建等，也是為了防范產(chǎn)業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫氐娘L(fēng)險(xiǎn)。

此外，坤鼎為購(gòu)買臺(tái)銘國(guó)際寫(xiě)字樓的多家企業(yè)均提供了擔(dān)保。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，坤鼎這些年發(fā)布了25則對(duì)外擔(dān)保公告，被擔(dān)保企業(yè)涉及文娛、經(jīng)貿(mào)、工程設(shè)計(jì)等各領(lǐng)域。

比如，2016年2月，坤鼎公告的首次擔(dān)保，是藝嘉華環(huán)境藝術(shù)工程設(shè)計(jì)（北京）有限公司的200萬(wàn)元購(gòu)房款，坤鼎提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保和保證金質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押保證金20萬(wàn)元。而最近一則擔(dān)保，則是坤鼎退市前一周，其為北京鄉(xiāng)湖文化傳媒有限公司563萬(wàn)元購(gòu)房款提供了10年質(zhì)押擔(dān)保，保證金84.45萬(wàn)元。

而北京對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范一直在持續(xù)。

2018年1月12日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見(jiàn)（試行）》（京政發(fā)〔2017〕39號(hào)）明確規(guī)定：“經(jīng)市、區(qū)政府授權(quán)，園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以建設(shè)并持有產(chǎn)業(yè)用房及其各項(xiàng)配套服務(wù)用房，出租給入園企業(yè)，但不得整體或分割銷售，不得轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)。”

“除市政府審核批準(zhǔn)的專業(yè)園、公共服務(wù)平臺(tái)、孵化器運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可將依法自持建設(shè)用地使用權(quán)的土地或建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用房出租給入園企業(yè)外，其他入園企業(yè)嚴(yán)禁以任何形式將園區(qū)出讓或出租的土地及地上房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、銷售、出租”。

值得一提的是，盡管自身的資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但坤鼎依然進(jìn)行了3次分紅，累計(jì)金額2.25億元，最近一次是2018年10月30日，金額為1.68億元。

記者了解到，坤鼎自上市以來(lái)累計(jì)增發(fā)3次，其中成功2次，失敗1次，累計(jì)實(shí)際募資凈額3.59億元。

就在坤鼎退市后的4個(gè)月，2019年5月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（京建發(fā)〔2019〕216號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步明確已建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目買受人審核有關(guān)問(wèn)題的通知》京建發(fā)〔2019〕217號(hào)）再次明確：建設(shè)單位不得分割銷售研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目。

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖與坤鼎取得聯(lián)系，但其宣傳頁(yè)上所留辦公電話卻無(wú)法接通。記者撥打坤鼎一位高管電話，一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝