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在持續(xù)的樓市調控影響下，全國樓市繼續(xù)降溫。

國家統(tǒng)計局今日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、房企到位資金等多指標增速持續(xù)回落，房企購地面積降幅繼續(xù)擴大。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金增速在連續(xù)3個月回落后，創(chuàng)出年內(nèi)新低；銷售面積增速已經(jīng)連續(xù)7個月為負。

此外，據(jù)央行近日發(fā)布的《2019年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

值得注意的是，在眾多指標增速下降的同時，銷售指標增速有所反彈，這是否意味著銷售回暖了？

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，1-7月份，銷售指標增幅出現(xiàn)無序的小幅波動，可能是因為今年部分城市“小陽春”后的簽約數(shù)據(jù)滯后，再加上每年7月屬于銷售傳統(tǒng)淡季，在低基數(shù)上的增速反彈，難以支撐銷售回暖的判斷，市場仍處在降溫過程中。

業(yè)內(nèi)人士預計，下半年各地調控政策松綁的可能性微乎其微，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力將加劇，預計下半年市場將整體保持穩(wěn)中有降，多項指標增速將有所回落。

開發(fā)投資增速創(chuàng)年內(nèi)新低

首先從投資指標來看，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1—6月份回落0.3個百分點。這是該指標連續(xù)第3個月增速回落，并創(chuàng)年內(nèi)新低。

1-7月份，房屋新開工面積125716萬平方米，同比增長9.5%，增速回落0.6個百分點；

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，同比下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

對于投資指標增速回落的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，主要有三個因素：

一是房企購地積極性略受限制，尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴厲，穩(wěn)地價導向下房企拿地更趨理性；

二是部分房企的新開工等節(jié)奏略有放緩，這和近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關系；

三是和房企的預期有關，在市場下行預期下，房企更多會強調降價促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨于保守。

諸葛找房副總裁苑承建也認為，政策環(huán)境保持調控高壓態(tài)勢、放松預期落空，熱點城市政策不斷收緊，金融政策收緊導致房企融資進一步承壓，同時銷售趨冷，導致市場預期逐漸變化，開發(fā)企業(yè)投資預期進一步降低，土地購置面積同比下降29.4%，降幅繼續(xù)擴大，新開工面積增速開始下降，特別是住宅新開工面積增速下降0.9個百分點，帶動開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。

銷售面積增速連續(xù)7個月為負

從銷售指標看，1—7月份，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5個百分點；商品房銷售額83162億元，同比增長6.2%，增速加快0.6個百分點。在連續(xù)兩個月增速回落后，銷售指標增速有所反彈，不過，從銷售面積指標來看，已經(jīng)連續(xù)7個月負增長。

對于銷售指標增速的反彈，苑承建認為，從全國銷售數(shù)據(jù)來看，7月份市場略有回暖，銷售面積降幅收窄0.5個百分點，銷售金額增速提高0.6個百分點，7月單月住宅銷售單價環(huán)比上漲近200元/平方米，漲幅達到2.5%。從區(qū)域情況來看，東中西部以及東部銷售均出現(xiàn)回暖跡象。這突顯出7月30日中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”定調的重要性和必要性。

不過，對于市場回暖的說法，中泰證券研究所政策組負責人楊暢并不認同。“由于每年7月屬于房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)淡季，在低基數(shù)上的增速回升，難以支撐銷售回暖的判斷，后續(xù)走勢仍待觀察。”他說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時也認為，本月銷售指標的反彈屬于無序的小幅波動，原因可能是今年部分城市“小陽春”的簽約數(shù)據(jù)滯后的現(xiàn)象，比如“小陽春”中有些人可能五六月份下的定金，簽約數(shù)據(jù)滯后一些，反映在七月份了，但是市場整體仍處降溫階段。

房企到位資金情況繼續(xù)惡化

再來看資金指標，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1—6月份回落0.2個百分點。這是該指標連續(xù)第3個月增速回落。

“房企的資金面主要跟銷售和融資有關，目前，銷售總金額保持低位增長，沒有改善，而近期房企的包括銀行貸款、信托貸款、海外發(fā)債等各種融資渠道都收緊了，這兩個因素就導致房企的資金來源增速也在低位徘徊。”楊紅旭說。

易居研究院研究員沈昕指出，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7%，增速連續(xù)3個月回落；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速3.6個百分點，房企資金壓力較大。

對于下半年的市場形勢，沈昕認為，7.30政治局會議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。央行隨后發(fā)布消息稱，要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。近日，銀保監(jiān)會決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，重點檢查房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理、房地產(chǎn)業(yè)務風險管理、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領域、同業(yè)和表外業(yè)務中房地產(chǎn)業(yè)務有關違規(guī)行為。綜合考慮這些情況，預計下半年各地調控政策松綁的可能性微乎其微，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力將加劇，預計下半年市場將整體保持穩(wěn)中有降，多項指標增速將有所回落。

券商中國 張達