每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“黃金時代和白銀時代的分割是一個烏龍。”

“我不認同現(xiàn)在9萬余家房企中有多少家要退出的說法，這其實已經(jīng)經(jīng)過了歷史上的多次檢驗了，房企是越淘汰越多?！?/p>

“我們需要考慮的是房地產(chǎn)長效機制建設問題，避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)幾年一個小周期的尷尬情況?！?/p>

“15萬億”的下半場，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)會怎么走？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了匯力基金管理有限公司董事長、中房集團理事長、國務院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長孟曉蘇。

應該加快三個“償還”

NBD：今年上半年十強房企中有3家央企，華潤、中海、保利，并且漲幅遠高于三甲碧桂園、恒大、萬科?！?5萬億”的下半場，房企如何發(fā)展？

孟曉蘇：我不去評價這些企業(yè)的具體銷售業(yè)績，每家企業(yè)都有自己的發(fā)展特點與周期。

其實這與中央提出的“推動混合所有制改革”的要求是相悖的?，F(xiàn)在一些企業(yè)在推動混改的時候，會把國有企業(yè)請過來當大股東，出現(xiàn)了一種“逆向混改”的情況。再加上地方政府大量發(fā)債搞建設，發(fā)的地方債必然是投向地方國有企業(yè)，于是出現(xiàn)了一大批融資平臺公司，這些新公司都是新的國有企業(yè)。

后來又推動PPP（Public- Private Partnership），但其實第二個P已經(jīng)不是原本的Private（私人），而是若干施工類國企，施工類國企進一步增加了負債。于是地方國有資本和施工類國企的資本又都靠債務堆積起來，形成總資產(chǎn)規(guī)模擴大。

地方政府過高負債率造成了國企猛增、混改難行。這些以城投、建投、水投、軌投為名的“新國企”占盡資源和市場優(yōu)勢。如何找匹配民營企業(yè)跟他們混改呢？以上原因增加了政府與國企的負債率。

如何改變這種與改革要求相背離的情況？我想應該加快三個“償還”：

第一，把房產(chǎn)還給居民?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)房改雖已基本完成，但還剩下“國產(chǎn)房”“院產(chǎn)房”等，居民沒有得到完全的房屋產(chǎn)權。房改還需要繼續(xù)深化。

第二，把養(yǎng)老金償還給職工?，F(xiàn)已決定“劃轉部分國有資本充實社?；稹?，來補足過去多年把養(yǎng)老金變成“國有資產(chǎn)”造成的養(yǎng)老金缺口。

第三，把借債償還給債權人。需要主動推動政府公共資產(chǎn)證券化，減輕政府債務負擔，減少虛假的“國有資產(chǎn)”。

避免幾年一個小周期的尷尬

NBD：今年以來，宣告破產(chǎn)清算的中小房企已近300家。“15萬億”的下半場，行業(yè)企業(yè)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢？

孟曉蘇：我們用不著去談各企業(yè)的具體策略。企業(yè)在發(fā)展過程中都有自己的需要，特別是房企，達到一定規(guī)模后不能停下來，必須延續(xù)生產(chǎn)。其資金也需要在不斷的滾動中才能維持。

就如同這世上的人有生有死，但總體來說人口在增加。在行業(yè)發(fā)展中總有淘汰，但房企的數(shù)量每年都在擴大，而不是萎縮。

在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，不少開發(fā)項目都成立了項目公司，地方政府要求這樣做，不然在地方上就沒有納稅主體?？梢钥吹揭患曳科竺聲霈F(xiàn)若干家公司，項目結束后往往從開發(fā)公司轉成物業(yè)管理機構。在這種背景下，房企的子公司當然就越來越多。

我不認同現(xiàn)在9萬余家房企中有多少家要被淘汰的說法，這已經(jīng)過了歷史上的多次實踐檢驗了：房企是越淘汰越多。我們不用發(fā)愁房企會怎樣，我們需要考慮的是房地產(chǎn)長效機制建設問題，避免房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)幾年一個小周期的尷尬情況。

在2014到2015年人們就說房地產(chǎn)“黃金時代”結束了，說變成“白銀時代”了，結果到2016年國家去庫存政策支持居民購房時，又使得各地房地產(chǎn)銷量猛地一跳，房價也漲了不少?？梢妳^(qū)分“黃金時代”和“白銀時代”的說法是一個烏龍。這是“盲人摸象”般的判斷，不是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大勢。

城鎮(zhèn)化不要都套用一個模式

NBD：今年行業(yè)和市場的一大現(xiàn)象，是既有鶴崗這樣的白菜價房地產(chǎn)市場，以及威海乳山海景房十年不漲，也有一些區(qū)域的房價不斷上漲并被住建部點名警告。這種市場的結構性分化是不是反映了行業(yè)發(fā)展的不平衡、不充分？

孟曉蘇：在人民群眾對美好生活向往上，習近平總書記特別提到，包括“更舒適的居住條件”和“更優(yōu)美的環(huán)境”。

我覺得這是一件需要地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)來共同完成的事情。部分城市出現(xiàn)房屋滯銷的問題，主要不是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，而是城市在經(jīng)濟發(fā)展中的分化。

我們需要分析城鎮(zhèn)化過程中各個城市的不同情況，不要都套用一個模式。有些城市是人口凈流出的城市，就要做好人口減少的規(guī)劃，考慮流出人口如何更好安排，留下的人口如何過得更好。許多人口凈流出的鄉(xiāng)村，進城人口的房子還在繼續(xù)留著不能轉讓變現(xiàn)。出現(xiàn)的怪象是“村里的房子沒人住，農(nóng)民工進城沒有房子住”。

我們很多大城市在土地規(guī)劃和用地規(guī)劃方面都存在問題，應當全方位學習世界不同國家的城市建設經(jīng)驗。

REITs是一個偉大的金融創(chuàng)新

NBD：作為國務院發(fā)展研究中心REITs課題組組長，您怎么看地產(chǎn)與金融之間的關系？

孟曉蘇：REITs是國際上通行的一種金融產(chǎn)品，是社會資金持有房地產(chǎn)的最好工具。它能夠從房地產(chǎn)凝固的資產(chǎn)中提煉出租金來，再把租金一步一步變?yōu)橘Y本品。這是一個偉大的金融創(chuàng)新。

在2000年左右我請國外專家來講金融創(chuàng)新時，他們都異口同聲地說：“除了REITs，沒有更好的金融創(chuàng)新可以講”，我看這句話應該送給當下的中國。

如果REITs能夠在中國完全實施，不僅能夠促進用社會資金持有物業(yè)資產(chǎn)、包括持有租賃房屋，使得“租售并舉”的要求得以更好實現(xiàn)；而且可以解決現(xiàn)在地方政府的基礎設施建設帶來巨大負債的問題。它可以促進從間接融資變成直接融資，可以很容易地把租賃房與基礎設施變成資本品，并進入資本市場流通。它可以極大豐富我國的資本市場，推動新舊動能轉換，幫助政府與企業(yè)獲得發(fā)展新動能。