每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段’將會是對房地產(chǎn)調(diào)控相對長期的頂層設(shè)計。”

“2019年，用我們的中長期動態(tài)模型對整個房地產(chǎn)市場的這種預判來看的話，應(yīng)該是說是弱有下降的。”

“房地產(chǎn)行業(yè)除了開發(fā)之外，還有房地產(chǎn)服務(wù)，我認為房地產(chǎn)服務(wù)這個市場是巨大的。”

“在任何行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰都是存在的，而房地產(chǎn)行業(yè)不同的是，土地一直是稀缺資源，會隨著時間不斷自然增值。”

2018年，我國房地產(chǎn)市場規(guī)模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業(yè)也呈現(xiàn)出新特征。中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，徹底斷絕了房地產(chǎn)調(diào)控政策再度大幅放松的可能性。但與此同時，各地的松限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業(yè)和企業(yè)的下一步會有怎樣的變化？為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）近日專訪了中指控股CEO、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜。

中指控股CEO、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜 圖片來源：受訪者提供

中央新提法是對樓市調(diào)控的頂層設(shè)計

NBD：您如何理解中央提出的 “不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這會是一個長期的過程嗎？

黃瑜：該政策將會是對房地產(chǎn)調(diào)控相對長期的頂層設(shè)計。

首先，從宏觀經(jīng)濟的角度看，如果將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段將會很容易導致系統(tǒng)性風險，所以該政策對防風險來說是必要的。

其次，該政策能夠優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。一定程度上講，房地產(chǎn)是一個巨大的吸金池，不將其作為刺激經(jīng)濟的手段，就能夠?qū)⒏嗟馁Y源投入到高新科技、新興工業(yè)等領(lǐng)域，促進我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

最后，該政策有利于穩(wěn)定預期。房地產(chǎn)發(fā)展到今天“15萬億”的規(guī)模，業(yè)內(nèi)都在呼吁長效機制，需要一個長期的準則，對于穩(wěn)定大環(huán)境的營造我認為也是能促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

目前，我國城市化率還有進一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業(yè)一個相對穩(wěn)定的市場預期和政策體系，實際上有利于行業(yè)中企業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定購房者的購房預期，對行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展非常有好處。

“15萬億”后樓市會發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化

NBD：您是怎么看待“15萬億”后的房地產(chǎn)市場？

黃瑜：2019年，用我們的中長期動態(tài)模型對整個房地產(chǎn)市場的這種預判來看的話，應(yīng)該說是弱有下降的。“15萬億”之后，整個房地產(chǎn)市場會發(fā)生一些結(jié)構(gòu)性的變化，這種變化體現(xiàn)在城市層級上。

一線和二線城市在2019年的情況可能會更好一些。目前，整個房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性機會更多的會聚集在一些經(jīng)濟更發(fā)達的一二線城市，房地產(chǎn)投資也集中于這些區(qū)域。從人口規(guī)模上講，一二線城市也提供了更廣泛的市場需求，加之2018年的銷售規(guī)模給一二線城市帶來了較好的資金面，幾方面因素疊加，導致一二線城市的市場狀況會好一些。

弱有下降主要表現(xiàn)在三四線城市，因為其自身經(jīng)濟發(fā)展水平和人口流失等因素，可能整體市場會有所下降。但是在大城市周邊都市圈或者是城市群周邊的城市，受大城市經(jīng)濟的帶動，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)也會較好。

規(guī)模房企和中小房企的差異化發(fā)展

NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)里，規(guī)模房企占據(jù)了半壁江山，您如何看待這種現(xiàn)象？

黃瑜：在過去整個的房產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，確實越大的企業(yè)越有優(yōu)勢，特別是規(guī)模方面所體現(xiàn)出的資源優(yōu)勢越來越明顯，無論是土地儲備還是資金層面，企業(yè)規(guī)?；l(fā)展之后的產(chǎn)品能力以及盈利能力都越來越強，所以很多企業(yè)都開始追求規(guī)模，這是過去幾年當中一個很現(xiàn)實的狀況。

對跨區(qū)域的規(guī)模企業(yè)來講，抗風險能力就會強一些。我國不同地區(qū)、不同的城市之間的差異比較大，例如前些年一二線城市調(diào)控比較嚴格，三四線城市市場相對活躍度比較高，但現(xiàn)在三四線城市又開始一定程度的冷卻，一二線城市機會更好。所以企業(yè)在地域分布上比較廣闊之后，在不同市場所遇到的機會節(jié)點是不一樣的，總而言之會是東邊不亮西邊亮。

但是對于小而美的企業(yè)，某種程上受到區(qū)域性的一些限制，如果該區(qū)域市場中政策調(diào)控趨嚴或者出現(xiàn)某個特殊事件，企業(yè)就容易受到挫折。所以其實對于房地產(chǎn)開發(fā)來說的話，如果幾個項目，小而美是可以的，但是從企業(yè)發(fā)展層面小而美可能是還是有它的風險。

但是房地產(chǎn)行業(yè)除了開發(fā)之外，還有房地產(chǎn)服務(wù)，我認為房地產(chǎn)服務(wù)這個市場是巨大的，因為服務(wù)是不斷被需要的，可持續(xù)的。目前整體上地產(chǎn)服務(wù)的水平還比較低，小而美的企業(yè)可以做出特點，做出用戶黏性，和很多老字號的店一樣。

房企破產(chǎn)是一種資源優(yōu)化過程

NBD：有報道稱，今年破產(chǎn)的房企已接近300家；今后十幾年，中國房企數(shù)量會減少2/3以上。您如何看待房企破產(chǎn)這一現(xiàn)象？

黃瑜：這是個很正常的現(xiàn)象。如很多地產(chǎn)公司的設(shè)立是項目，某種程度上講，項目開發(fā)完畢后這種公司即使是不注銷，實際上也沒有經(jīng)營了，這些企業(yè)自然而自然的就已經(jīng)不存在了。

并且在任何行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰都是存在的，而房地產(chǎn)行業(yè)不同的是，土地一直是稀缺資源，會隨著時間不斷自然增值，不會像機器一樣作廢。某個企業(yè)因為開發(fā)的項目和資產(chǎn)需求不匹配而滯銷，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司來開發(fā)可能就又會暢銷。經(jīng)營不善的公司退出，優(yōu)質(zhì)的公司不斷壯大，這也是一種資源優(yōu)化的過程。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)方面不需要太多的企業(yè)，但房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)需求量仍然很大。例如物業(yè)公司、房產(chǎn)經(jīng)紀等，開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)做物業(yè)服務(wù)，這些仍然可以在房地產(chǎn)行業(yè)的大盤中進行服務(wù)轉(zhuǎn)型，或者做房地產(chǎn)的延伸行業(yè)。

房企多元化應(yīng)基于自身已有優(yōu)勢

NBD：“15萬億”之后，房企應(yīng)該繼續(xù)走多元化的道路，還是回歸聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)？

黃瑜：任何行業(yè)都會有天花板，盡管房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提升，大企業(yè)也在快速發(fā)展，但是仍舊會面臨天花板的問題，此時就一定要尋求轉(zhuǎn)型甚至升級。

房地產(chǎn)企業(yè)因地產(chǎn)開發(fā)而積累了人才資源、管理經(jīng)驗，這是和自身行業(yè)相符合的體系，但是如果房企要跨行業(yè)去做科技，或者醫(yī)藥，抑或是做汽車，隔行如隔山，這時房企所擁有的可能僅僅是資金優(yōu)勢罷了。

我認為，房企多元化能取得效果的應(yīng)該是基于已有優(yōu)勢的相關(guān)多元化，例如物業(yè)、養(yǎng)老、長租公寓、商業(yè)運營等。

房企做物業(yè)，對于自身開發(fā)的樓盤提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的天然優(yōu)勢。另一方面，從社會責任角度講，房企也應(yīng)當為自身開發(fā)的樓盤持續(xù)提供高質(zhì)量的服務(wù)。從這幾個角度看，房企做物業(yè)是有優(yōu)勢的，實際上地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司很多上市之后表現(xiàn)也都很好。

還有基于社區(qū)做養(yǎng)老、長租公寓，甚至一些商業(yè)經(jīng)營等，這些都是圍繞房地產(chǎn)主業(yè)的相關(guān)多元，是一種服務(wù)的延伸，我認為這是房地產(chǎn)企業(yè)多元化應(yīng)有的方向，如果跨度太大是有風險的。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者推提供