萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)達(dá)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%；融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)金余額達(dá)1380億元，相較2018年底增長(zhǎng)了14.8%；碧桂園毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)56.9%至548.6億元，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)41.3%至230.6億元；中海地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利上升7.4%至249.4億港元，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)9.5%至209.9億港元……

近日，眾多頭部房企發(fā)布2019年上半年業(yè)績(jī)公告，并舉辦業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。從數(shù)據(jù)可見(jiàn)，上半年這些頭部房企的成績(jī)單可謂亮眼。而頭部企業(yè)的業(yè)績(jī)?nèi)绾?，從某種意義上反映了所處行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特別選取了部分頭部房企，結(jié)合其上半年業(yè)績(jī)及業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上其管理層的發(fā)言，對(duì)這些企業(yè)的半年表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)述。

上半年賺了118億 萬(wàn)科首提“第三次創(chuàng)業(yè)”

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 林菁晶

上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3340.0億元，同比增長(zhǎng)9.6%。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)192.9億元，同比增長(zhǎng)42.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為7.35%，較2018年同期上升0.59個(gè)百分點(diǎn)。每股基本盈利1.06元，同比增長(zhǎng)28.8%。

“十年后，萬(wàn)科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了。未來(lái)，萬(wàn)科要做美好生活的服務(wù)商。”這是萬(wàn)科董事會(huì)主席2018年6月在萬(wàn)科股東會(huì)上的表態(tài)。

那時(shí)候，萬(wàn)科探索多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)六年，但培育的成效并不顯著，無(wú)論是營(yíng)收的規(guī)模或是盈利的狀況，在短時(shí)間內(nèi)都看不到取代住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的可能性。

幾個(gè)月后，萬(wàn)科的內(nèi)部會(huì)議文件被曝光，郁亮提出要“收斂聚焦”、鞏固提升“基本盤(pán)”，其中萬(wàn)科的基本盤(pán)是“住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”，郁亮還提及，“三年尚未找到成熟商業(yè)模式”的業(yè)務(wù)可以不再做。

萬(wàn)科發(fā)出了“最強(qiáng)音”，彼時(shí)輿論的觀點(diǎn)都認(rèn)為，萬(wàn)科將聚焦主航道，而新業(yè)務(wù)的探索或許將暫告一段落。

這只是硬幣的一面。萬(wàn)科管理層不止一次強(qiáng)調(diào)，“收斂聚焦”不是“砍樹(shù)”，而是“修枝剪葉”，新業(yè)務(wù)還是要做，然而公眾記住的總是最具沖擊力的部分。

萬(wàn)科過(guò)去這半年的關(guān)鍵詞，在《致股東書(shū)》中是可以被窺探到的，大抵概括起來(lái)，就是鞏固“基本盤(pán)”和尋找“第二曲線”。

郁亮說(shuō)，萬(wàn)科未來(lái)十年的基本盤(pán)還會(huì)是住宅開(kāi)發(fā)?；谶@一判斷，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上依然活躍。截至2019年6月30日，萬(wàn)科新增項(xiàng)目的權(quán)益地價(jià)總額約649.8億元，均價(jià)為6900元/平方米，分別同比增長(zhǎng)12.38%、36.53%。

在由中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的拿地排行榜上，今年前7個(gè)月，萬(wàn)科的拿地金額超過(guò)千億元，僅次于碧桂園排名第二。

不可否認(rèn)的是，萬(wàn)科的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正在接近它的天花板，它的規(guī)模增速已經(jīng)持續(xù)放緩。上半年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3340.0億元，同比增長(zhǎng)9.6%，這是近年來(lái)增速最低的一次。

在這個(gè)業(yè)績(jī)發(fā)布季，“焦慮”和“擔(dān)憂”是寫(xiě)在每一家房企臉上的。面對(duì)一個(gè)“穩(wěn)健”發(fā)展的行業(yè)，“樹(shù)已經(jīng)不可能長(zhǎng)到天上去”，尋找具有潛力且可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)是當(dāng)下的必修課。

萬(wàn)科總裁祝九勝說(shuō)，萬(wàn)科“正處在第三次創(chuàng)業(yè)”階段，它的目的是繼續(xù)圍繞城市發(fā)展、圍繞客戶的需求，構(gòu)筑第二條增長(zhǎng)曲線——萬(wàn)科首提“第三次創(chuàng)業(yè)”。

萬(wàn)科仍在尋找它的第二曲線。非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中表現(xiàn)最好的物業(yè)服務(wù)板塊，體量和住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)暫時(shí)還不在一個(gè)量級(jí)；至于長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)等其他業(yè)務(wù)板塊，萬(wàn)科“領(lǐng)先領(lǐng)跑”的優(yōu)勢(shì)還在路上。

房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式和盈利邏輯相比起來(lái)是足夠簡(jiǎn)單粗暴的。從一個(gè)野蠻生長(zhǎng)的行業(yè)切換到精耕細(xì)作的范疇，萬(wàn)科至少要先跳出原先的思維。

《致股東書(shū)》中，萬(wàn)科說(shuō)：“我們同時(shí)面臨兩場(chǎng)挑戰(zhàn)。一個(gè)是徹底告別黃金時(shí)代的舒適區(qū)，進(jìn)入高烈度競(jìng)爭(zhēng)的低容錯(cuò)時(shí)代。一個(gè)是走出自己熟悉的領(lǐng)域，進(jìn)入到相對(duì)陌生的空間。”

就像祝九勝所言，萬(wàn)科會(huì)“敬畏市場(chǎng)、順勢(shì)而為，因勢(shì)而變”，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，這或?qū)⑹侨f(wàn)科的座右銘，是它持續(xù)尋找“第二增長(zhǎng)曲線”的動(dòng)力，也是它“第三次創(chuàng)業(yè)”成敗的指南針。

手握1380億現(xiàn)金 融創(chuàng)中國(guó)下半年無(wú)拿地指標(biāo)

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 林菁晶

上半年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入768.4億元，同比增長(zhǎng)64.9%；凈利102.9億元，同比增長(zhǎng)61.7%；毛利193.5億元，同比增長(zhǎng)67.88%；毛利率進(jìn)一步提升至25.2%，同比提升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

期內(nèi)，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2141.6億元，同比增長(zhǎng)11.8%。截至2019年6月底，融創(chuàng)現(xiàn)金余額達(dá)1380億元，相較2018年底增長(zhǎng)了14.8%，覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債超1.1倍，覆蓋下半年到期有息負(fù)債超3.1倍。

融創(chuàng)中國(guó)的創(chuàng)始人孫宏斌是經(jīng)歷過(guò)人生的大起大落的。

從順馳到融創(chuàng)，從偏居一隅的小開(kāi)發(fā)商崛起為布局全國(guó)的龍頭發(fā)展商，孫宏斌對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的把控和機(jī)會(huì)的把握必然有著更強(qiáng)于同行的認(rèn)識(shí)。

孫宏斌曾經(jīng)不止一次說(shuō)過(guò)，要“小心拿地”“停止拿地”，他一直在警示風(fēng)險(xiǎn)，但很少有人當(dāng)真——過(guò)去幾年，融創(chuàng)中國(guó)正是憑借著擅用杠桿擅長(zhǎng)并購(gòu)沖進(jìn)TOP5陣營(yíng)的。

在并購(gòu)市場(chǎng)上所向披靡，融創(chuàng)的土地成本足夠讓其他開(kāi)發(fā)商艷羨。

2019年上半年，融創(chuàng)的平均土地成本僅為4307元/平方米，2018年、2017年同期分別是3620元/平方米、5800元/平方米。

融創(chuàng)的布局幾乎集中于一二線，它目前的土地儲(chǔ)備約2.13億平方米，其中超過(guò)83%位于一二線城市。

與其土地布局相似的萬(wàn)科、中海，同期的土地成本分別為均價(jià)6900元/平方米、超過(guò)10000元/平方米，融創(chuàng)遠(yuǎn)低于他們。

在2019年年中業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌又說(shuō)了，“停止拿地”。這一次他或許是對(duì)的。

從融創(chuàng)的拿地動(dòng)作中也可見(jiàn)端倪。今年以來(lái)，它被人記住的并購(gòu)是：和泛海125億的交易，收入了京滬兩宗地塊；和新湖中寶67億的交易，接盤(pán)了20余宗土地。

無(wú)論是體量或是金額，這兩筆交易和過(guò)去數(shù)年融創(chuàng)的兇狠進(jìn)擊都不可同日而語(yǔ)。今年上半年，它拿地也開(kāi)始冷靜了，孫宏斌在2019年年中業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，從4月以后，融創(chuàng)就基本不拿地了。

孫宏斌還說(shuō)，“下半年基本沒(méi)有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的”。

第一陣營(yíng)的房企中，中海、華潤(rùn)和萬(wàn)科還在逆周期拿地。雖然他們也說(shuō)，要敬畏市場(chǎng)、審時(shí)度勢(shì)，但像融創(chuàng)如此旗幟鮮明地表達(dá)觀點(diǎn)，其他TOP級(jí)別房企不曾出現(xiàn)過(guò)。

融創(chuàng)過(guò)去在資金的安排上向來(lái)要比其他房企更加激進(jìn)，不過(guò)房企融資，已經(jīng)開(kāi)始關(guān)閘了。

孫宏斌指出，融資的收緊是史無(wú)前例的，這次是從融資端切入的調(diào)控。“在這種邏輯下，預(yù)計(jì)下半年不只是對(duì)企業(yè)拿地有影響。當(dāng)前的政策收緊將會(huì)是一種常態(tài)化的控制，對(duì)于銷(xiāo)售端來(lái)說(shuō)會(huì)有很大的影響，同時(shí)，這也將對(duì)土地市場(chǎng)造成非常大的壓力。”

未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)穩(wěn)健增長(zhǎng)的房企是更加有優(yōu)勢(shì)的。融創(chuàng)深諳這一點(diǎn)，也將“降負(fù)債”作為了長(zhǎng)期的目標(biāo)。

融創(chuàng)的資金面在今年上半年有所改善，其手握的現(xiàn)金余額為1380億元，較上年末增加15%；現(xiàn)金余額覆蓋一年內(nèi)到期之有息負(fù)債超過(guò)3.1倍，公司流動(dòng)性較為寬松。

融資不易意味著高增長(zhǎng)不可能一直持續(xù)。因而，融創(chuàng)對(duì)排名也變得佛系。年初的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌覺(jué)得，第四名挺好。“前面的我們追不上，后面的也追不上我們。”

轉(zhuǎn)眼間，融創(chuàng)就被保利反超了一個(gè)身位。放在十年前，孫宏斌也許會(huì)有心氣喊話“重回前四”，但孫宏斌如今已經(jīng)不再是那位“爭(zhēng)第一”的孫宏斌了。

“第五名也挺好的。下半年?duì)幦”３肿〉谖迕?rdquo;孫宏斌說(shuō)。

他也不再是那位拿地不眨眼、有地就買(mǎi)的孫宏斌了。數(shù)個(gè)月前，在保利撤出天房集團(tuán)之后坊間盛傳融創(chuàng)即將接盤(pán)，但老孫回答，“都不是真的”。

“城市運(yùn)營(yíng)商”華潤(rùn)置地的“中年焦慮”

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 林菁晶

上半年，華潤(rùn)置地錄得綜合營(yíng)業(yè)額為458.5億元，同比增長(zhǎng)4.7%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額為366.1億元，同比增長(zhǎng)0.3%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）租金收入為57.0億元，同比增長(zhǎng)30.4%。

同期，華潤(rùn)置地的綜合毛利率為38.2%，比2018年同期的48.1%有所下降。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2018年同期的48.6%下降為36.0%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。

這是一家構(gòu)建了龐大商業(yè)帝國(guó)的房企。雖說(shuō)幾乎所有的龍頭開(kāi)發(fā)商都在標(biāo)榜自身的運(yùn)營(yíng)能力，但細(xì)數(shù)起來(lái)，或許只有華潤(rùn)置地真正擔(dān)當(dāng)?shù)闷?ldquo;城市運(yùn)營(yíng)商”的稱號(hào)。

“家大業(yè)大”，華潤(rùn)置地人喜歡如此形容他們所在的企業(yè)。萬(wàn)科曾經(jīng)說(shuō)，未來(lái)希望能“和城市一半的人有交集”，華潤(rùn)置地或許已經(jīng)早就達(dá)成了這一目標(biāo)。

華潤(rùn)置地很愿意和外界分享它在城市運(yùn)營(yíng)方面的成就。在發(fā)布的財(cái)務(wù)報(bào)表和舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地的管理層對(duì)那些被其他房企稱為“多元化業(yè)務(wù)”的方面總是著墨頗多。

如同它“穩(wěn)健”的企業(yè)風(fēng)格，華潤(rùn)置地交出的2019年年中報(bào)沒(méi)有驚喜，不會(huì)驚嚇，它的業(yè)績(jī)向來(lái)不會(huì)讓投資者感到十分亮眼，但也沒(méi)有明顯短板。

2019年年中報(bào)的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)中唯一走弱的是它的綜合毛利率，今年上半年華潤(rùn)置地的綜合毛利率為38.2%，去年同期為48.1%，同比下滑20.58%。

但那是由于結(jié)算結(jié)構(gòu)所致。去年華潤(rùn)置地結(jié)算的項(xiàng)目中一二線城市占比85%~86%，今年為32%，且去年深圳悅府毛利率超過(guò)70%將毛利率拉高，華潤(rùn)置地的管理層當(dāng)時(shí)已指出“這不可持續(xù)”。

華潤(rùn)置地的“城市運(yùn)營(yíng)商”底色則是足夠鮮明的，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約額1188億元，同比增長(zhǎng)26%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）租金收入為57億元，按年增長(zhǎng)30.4%。

“守住前十”“租金百億”，華潤(rùn)置地的管理層曾經(jīng)許諾過(guò)的目標(biāo)，如今看來(lái)對(duì)它的確都是力所能及的事情，至少在2019年是。

這是一個(gè)“逆水行舟、不進(jìn)則退”的過(guò)程。華潤(rùn)置地董事會(huì)主席唐勇說(shuō)，華潤(rùn)置地是有“中年焦慮”的，這是因?yàn)槿A潤(rùn)置地還在求發(fā)展，也表示華潤(rùn)置地對(duì)目前遇到的挑戰(zhàn)，或者存在的問(wèn)題正在思考、解決。

“危機(jī)感”驅(qū)動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)難能可貴。十年前，萬(wàn)達(dá)、富力都還是銷(xiāo)售額的前十，誰(shuí)又能夠預(yù)料到如今這兩家企業(yè)所在的境地，而華潤(rùn)置地能夠長(zhǎng)期也想長(zhǎng)期位居前十，管理層必如履薄冰。

華潤(rùn)置地需要找準(zhǔn)投資的節(jié)奏，控制融資的步調(diào)方能夠在規(guī)模上長(zhǎng)期保持龍頭地位。今年上半年，它在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)是足夠積極的，截至6月30日，華潤(rùn)置地斥資820.6億元收入了39宗土地，新增土地計(jì)容面積1021萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.8%。

然而這對(duì)于華潤(rùn)置地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。畢竟很早之前，它就已經(jīng)開(kāi)辟了第二戰(zhàn)場(chǎng)，而今在萬(wàn)科提出要“尋找第二曲線”，恒大“造車(chē)”的熱情不減，碧桂園重金投入機(jī)器人行業(yè)的當(dāng)下，它的每一步都備受關(guān)注。

華潤(rùn)置地在有意地培育住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓、場(chǎng)館代建、康養(yǎng)地產(chǎn)都被華潤(rùn)置地的管理層所提及。

在這些此前未曾涉足的業(yè)務(wù)上，華潤(rùn)置地目前沒(méi)有明顯跑贏——期望長(zhǎng)租公寓年底能夠達(dá)到4萬(wàn)間，而今年上半年行業(yè)龍頭的萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)業(yè)超過(guò)8萬(wàn)間。

華潤(rùn)置地的康養(yǎng)地產(chǎn)雖有華潤(rùn)集團(tuán)作“大靠山”，目標(biāo)是成為覆蓋100萬(wàn)老人的綜合康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，但華潤(rùn)置地目前在這一業(yè)務(wù)上的水平還沒(méi)有被證明。

華潤(rùn)置地曾被投資者稱為中國(guó)內(nèi)地的“新鴻基地產(chǎn)”，兩者的業(yè)務(wù)模式類(lèi)似，但新鴻基的市值超過(guò)3000億港元，華潤(rùn)置地剛過(guò)2000億港元，投資者寄望它能超過(guò)新鴻基。

但華潤(rùn)置地的“野心”與“實(shí)力”必然不會(huì)也不能被這一稱號(hào)困住。它在“住宅+商業(yè)”兩輪驅(qū)動(dòng)的時(shí)代證明了自己。在更多新課題冒出之時(shí)，它還能夠成為“排頭兵”嗎？