每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’將會(huì)是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控相對(duì)長(zhǎng)期的頂層設(shè)計(jì)?！?/p>

“2019年，用我們的中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種預(yù)判來(lái)看的話，應(yīng)該是說(shuō)是弱有下降的?！?/p>

“房地產(chǎn)行業(yè)除了開發(fā)之外，還有房地產(chǎn)服務(wù)，我認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)是巨大的。”

“在任何行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰都是存在的，而房地產(chǎn)行業(yè)不同的是，土地一直是稀缺資源，會(huì)隨著時(shí)間不斷自然增值。”

2018年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了前所未有的15萬(wàn)億元新高，整個(gè)行業(yè)也呈現(xiàn)出新特征。中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，徹底斷絕了房地產(chǎn)調(diào)控政策再度大幅放松的可能性。但與此同時(shí)，各地的松限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業(yè)和企業(yè)的下一步會(huì)有怎樣的變化？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）近日專訪了中指控股CEO、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜。

中央新提法是對(duì)樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)

NBD：您如何理解中央提出的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程嗎？

黃瑜：該政策將會(huì)是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控相對(duì)長(zhǎng)期的頂層設(shè)計(jì)。

首先，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，如果將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段將會(huì)很容易導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以該政策對(duì)防風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)是必要的。

其次，該政策能夠優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。一定程度上講，房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的吸金池，不將其作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，就能夠?qū)⒏嗟馁Y源投入到高新科技、新興工業(yè)等領(lǐng)域，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

最后，該政策有利于穩(wěn)定預(yù)期。房地產(chǎn)發(fā)展到今天“15萬(wàn)億”的規(guī)模，業(yè)內(nèi)都在呼吁長(zhǎng)效機(jī)制，需要一個(gè)長(zhǎng)期的準(zhǔn)則，對(duì)于穩(wěn)定大環(huán)境的營(yíng)造我認(rèn)為也是能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率還有進(jìn)一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業(yè)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期和政策體系，實(shí)際上有利于行業(yè)中企業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期，對(duì)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展非常有好處。

“15萬(wàn)億”后樓市會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化

NBD：您是怎么看待“15萬(wàn)億”后的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

黃瑜：2019年，用我們的中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種預(yù)判來(lái)看的話，應(yīng)該說(shuō)是弱有下降的?！?5萬(wàn)億”之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一些結(jié)構(gòu)性的變化，這種變化體現(xiàn)在城市層級(jí)上。

一線和二線城市在2019年的情況可能會(huì)更好一些。目前，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)更多會(huì)聚集在一些經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的一二線城市，房地產(chǎn)投資也集中于這些區(qū)域。從人口規(guī)模上講，一二線城市也提供了更廣泛的市場(chǎng)需求，加之2018年的銷售規(guī)模給一二線城市帶來(lái)了較好的資金面，幾方面因素疊加，導(dǎo)致一二線城市的市場(chǎng)狀況會(huì)好一些。

弱有下降主要表現(xiàn)在三四線城市，因?yàn)槠渥陨斫?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口流失等因素，可能整體市場(chǎng)會(huì)有所下降。但是在大城市周邊都市圈或者是城市群周邊的城市，受大城市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)也會(huì)較好。

規(guī)模房企和中小房企的差異化發(fā)展

NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)里，規(guī)模房企占據(jù)了半壁江山，您如何看待這種現(xiàn)象？

黃瑜：在過(guò)去整個(gè)的房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，確實(shí)越大的企業(yè)越有優(yōu)勢(shì)，特別是規(guī)模方面所體現(xiàn)出的資源優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，無(wú)論是土地儲(chǔ)備還是資金層面，企業(yè)規(guī)模化發(fā)展之后的產(chǎn)品能力以及盈利能力都越來(lái)越強(qiáng)，所以很多企業(yè)都開始追求規(guī)模，這是過(guò)去幾年當(dāng)中一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的狀況。

對(duì)跨區(qū)域的規(guī)模企業(yè)來(lái)講，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)強(qiáng)一些。我國(guó)不同地區(qū)、不同的城市之間的差異比較大，例如前些年一二線城市調(diào)控比較嚴(yán)格，三四線城市市場(chǎng)相對(duì)活躍度比較高，但現(xiàn)在三四線城市又開始一定程度的冷卻，一二線城市機(jī)會(huì)更好。所以企業(yè)在地域分布上比較廣闊之后，在不同市場(chǎng)所遇到的機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)是不一樣的，總而言之會(huì)是東邊不亮西邊亮。

但是對(duì)于小而美的企業(yè)，某種程上受到區(qū)域性的一些限制，如果該區(qū)域市場(chǎng)中政策調(diào)控趨嚴(yán)或者出現(xiàn)某個(gè)特殊事件，企業(yè)就容易受到挫折。所以其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)的話，如果幾個(gè)項(xiàng)目，小而美是可以的，但是從企業(yè)發(fā)展層面小而美可能還是有它的風(fēng)險(xiǎn)。

但是房地產(chǎn)行業(yè)除了開發(fā)之外，還有房地產(chǎn)服務(wù)，我認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)是巨大的，因?yàn)榉?wù)是不斷被需要的，可持續(xù)的。目前整體上地產(chǎn)服務(wù)的水平還比較低，小而美的企業(yè)可以做出特點(diǎn)，做出用戶黏性，和很多老字號(hào)的店一樣。

房企破產(chǎn)是一種資源優(yōu)化過(guò)程

NBD：有報(bào)道稱，今年破產(chǎn)的房企已接近300家；今后十幾年，中國(guó)房企數(shù)量會(huì)減少2/3以上。您如何看待房企破產(chǎn)這一現(xiàn)象？

黃瑜：這是個(gè)很正常的現(xiàn)象。如很多地產(chǎn)公司的設(shè)立是項(xiàng)目，某種程度上講，項(xiàng)目開發(fā)完畢后這種公司即使不注銷，實(shí)際上也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)了，這些企業(yè)自然而自然就已經(jīng)不存在了。

并且在任何行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰都是存在的，而房地產(chǎn)行業(yè)不同的是，土地一直是稀缺資源，會(huì)隨著時(shí)間不斷自然增值，不會(huì)像機(jī)器一樣作廢。某個(gè)企業(yè)因?yàn)殚_發(fā)的項(xiàng)目和資產(chǎn)需求不匹配而滯銷，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司來(lái)開發(fā)可能就又會(huì)暢銷。經(jīng)營(yíng)不善的公司退出，優(yōu)質(zhì)的公司不斷壯大，這也是一種資源優(yōu)化的過(guò)程。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)方面不需要太多的企業(yè)，但房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)需求量仍然很大。例如物業(yè)公司、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)做物業(yè)服務(wù)，這些仍然可以在房地產(chǎn)行業(yè)的大盤中進(jìn)行服務(wù)轉(zhuǎn)型，或者做房地產(chǎn)的延伸行業(yè)。

房企多元化應(yīng)基于自身已有優(yōu)勢(shì)

NBD：“15萬(wàn)億”之后，房企應(yīng)該繼續(xù)走多元化的道路，還是回歸聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)？

黃瑜：任何行業(yè)都會(huì)有天花板，盡管房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提升，大企業(yè)也在快速發(fā)展，但是仍舊會(huì)面臨天花板的問(wèn)題，此時(shí)就一定要尋求轉(zhuǎn)型甚至升級(jí)。

房地產(chǎn)企業(yè)因地產(chǎn)開發(fā)而積累了人才資源、管理經(jīng)驗(yàn)，這是和自身行業(yè)相符合的體系，但是如果房企要跨行業(yè)去做科技，或者醫(yī)藥，抑或是做汽車，隔行如隔山，這時(shí)房企所擁有的可能僅僅是資金優(yōu)勢(shì)罷了。

我認(rèn)為，房企多元化能取得效果的應(yīng)該是基于已有優(yōu)勢(shì)的相關(guān)多元化，例如物業(yè)、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等。

房企做物業(yè)，對(duì)于自身開發(fā)的樓盤提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的天然優(yōu)勢(shì)。另一方面，從社會(huì)責(zé)任角度講，房企也應(yīng)當(dāng)為自身開發(fā)的樓盤持續(xù)提供高質(zhì)量的服務(wù)。從這幾個(gè)角度看，房企做物業(yè)是有優(yōu)勢(shì)的，實(shí)際上地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司很多上市之后表現(xiàn)也都很好。

還有基于社區(qū)做養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓，甚至一些商業(yè)經(jīng)營(yíng)等，這些都是圍繞房地產(chǎn)主業(yè)的相關(guān)多元，是一種服務(wù)的延伸，我認(rèn)為這是房地產(chǎn)企業(yè)多元化應(yīng)有的方向，如果跨度太大是有風(fēng)險(xiǎn)的。