每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2018年全國商品房銷售額達(dá)到前所未有的規(guī)?！?5萬億元。

新高點(diǎn)的到來，往往牽引著行業(yè)走向發(fā)生微妙變化。對房企而言，強(qiáng)者愈強(qiáng)伴隨著制衡，破舊立新緊跟著焦慮，用中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮的話來說，“接下來會是一個(gè)相對平穩(wěn)的狀態(tài)”。

可以說，“15萬億”后，每一家房企都面臨著一道關(guān)乎“再平衡”的考題。

在行業(yè)高度集中的背景下，當(dāng)不得不收縮規(guī)模，房企該如何從容地放慢腳步？如何適應(yīng)新的市場行情，如何回歸產(chǎn)品？存量時(shí)代的新商機(jī)到底在哪兒，怎么挖掘？

聚焦主業(yè)：房企“活下去”的根本

新的市場形勢在創(chuàng)造機(jī)遇的同時(shí)，也蘊(yùn)涵著新壓力。

受限于空間、成本、資金、政策方面的約束，房地產(chǎn)行業(yè)舊模式面臨著必然的轉(zhuǎn)型。從多家房企對2019年的經(jīng)營策略表述中就能看出，與之前全面出擊多元化不同，不少房企普遍改變了策略，表達(dá)了要收縮多元化業(yè)務(wù)、放緩速度、聚焦主業(yè)等意愿。

就在去年，萬科就喊出“活下去”的口號，碧桂園則提出“降速提質(zhì)”。此外，為了保證充足的現(xiàn)金流，不少中小房企斷臂求存，或轉(zhuǎn)讓股權(quán)或出讓項(xiàng)目。

在目前的行業(yè)形勢下，聚焦主業(yè)仍將是重中之重。一方面，目前中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在持續(xù)，未來一段時(shí)間內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持較大規(guī)模。另一方面，目前不同地區(qū)、不同城市之間的不平衡不充分發(fā)展問題較為凸顯，部分城市仍具備一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

如萬科提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，從過去到現(xiàn)在到未來10年，開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌日前表示，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了大魚吃小魚、小魚吃蝦米的階段，行業(yè)集中度提高，房企要想存活下來，就必須有特別的競爭力。比如說，你的戶型設(shè)計(jì)是不是好，你的服務(wù)周不周到，你的產(chǎn)品是否符合當(dāng)?shù)厝说男枨?，你的成本控制力是不是夠?qiáng)等。

“房企在目前多變的市場形勢下，轉(zhuǎn)向應(yīng)該是全力做好主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這是重點(diǎn)?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

張波認(rèn)為，一方面，由于我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，未來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將維持；另一方面，目前國內(nèi)各區(qū)域、城市之間房地產(chǎn)發(fā)展仍然存在不均衡的問題，部分城市仍然具備發(fā)展?jié)摿?。多元化業(yè)務(wù)持續(xù)虧損或難以找到盈利模式，對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生了負(fù)面影響，因此企業(yè)選擇剝離或者停止經(jīng)營這部分業(yè)務(wù)也就有據(jù)可循。

資金安全：房企要善用融資工具

如果說“收縮”是房企面對未來作出的預(yù)警反應(yīng)，那么把握“現(xiàn)金為王”則是房企活在當(dāng)下的必解難題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)化資金流動性方面，不少房企瞄準(zhǔn)了三個(gè)方面：不買地，退出尚未確權(quán)的土地；控制已開工的工程進(jìn)度；增強(qiáng)現(xiàn)金流管理。

對于房企而言，財(cái)務(wù)管理的核心是現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流管理的核心是經(jīng)營現(xiàn)金流管理，經(jīng)營現(xiàn)金流管理的核心是可動用的現(xiàn)金流管理。

值得注意的是，在已經(jīng)公布半年報(bào)的房企中，萬科手握貨幣資金1438.7億元，中海持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1120.4億港元，旭輝合同銷售金額現(xiàn)金回款率超過了95%，這對于高度依賴于現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是多了一層保障。

與此同時(shí)，訂金、監(jiān)管資金、預(yù)售款、個(gè)人按揭、應(yīng)收款等都可以提升利用率。陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、易沃導(dǎo)師團(tuán)成員吳建斌指出，這些既可以做資產(chǎn)證券化，又可以在內(nèi)部管理上做一些安排，可以派專人去盯。比如一些監(jiān)管資金，怎么樣盡可能把它從監(jiān)管變成可動用的資金，預(yù)收款怎么把它作為資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品做好。

而在目前各種渠道融資難度增加的背景下，不排除更多的房企通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回籠。如新城控股，截至今年7月26日，已經(jīng)簽訂出售15個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，回籠資金達(dá)68.61億元。

的確，不能忽略的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)離開金融就是死路一條，因?yàn)榉康禺a(chǎn)需要金融機(jī)構(gòu)提供三方面支撐：一是小業(yè)主為了買房銀行要給按揭；第二是金融機(jī)構(gòu)要給發(fā)展商融資；第三是房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性具有可打包功能。

而在當(dāng)下房企面對金融體系中的各個(gè)方面，都有更多的重視。除了上述加大資產(chǎn)證券化探索以外，在面向金融機(jī)構(gòu)時(shí)，房企也有了更多的姿態(tài)。

市場上行周期，要多用債權(quán)融資；市場下行或橫盤震蕩時(shí)，要多用股權(quán)融資。最近幾年，內(nèi)地房企紛紛登錄港股市場，其意就在于此。此外，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，也是增加自身資金實(shí)力的不錯(cuò)選擇。

近日，中國金茂引入平安成為其第二大股東。更早之前的2015年，平安買入9.9%的股份，成碧桂園第二大股東，之后又陸續(xù)入股三家房企，成為旭輝、華夏幸福和朗詩的第二大股東。其他險(xiǎn)資如中國人壽、新華保險(xiǎn)等也頻頻向房企示好。

對上市公司來說，引入戰(zhàn)略投資者（險(xiǎn)資、地產(chǎn)基金等），不僅能在當(dāng)下拿到錢，還能在未來更輕松拿到錢。

關(guān)于融資，吳建斌表示，面對當(dāng)前全面趨緊的政策管控，房企應(yīng)該將融資工具用到極致，靜觀其變的同時(shí)積極盤活資產(chǎn)。做房地產(chǎn)投資需要長期看大勢，短期看政策。而政策趨勢是房地產(chǎn)要回歸到居住屬性，但單單限制到居住屬性是不夠的，還有投資屬性，應(yīng)該綜合考慮新格局下的房地產(chǎn)角色。

調(diào)控之下：如何把握合理發(fā)展節(jié)奏

除了把控現(xiàn)金流，在調(diào)控常態(tài)化的背景之下，房企如何從追求規(guī)?；蛸|(zhì)量化轉(zhuǎn)變？

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企應(yīng)注意三個(gè)“合理性”：其一，負(fù)債水平合理性，高杠桿的發(fā)展方式在常態(tài)化調(diào)控中存在極大風(fēng)險(xiǎn)性，保持合理穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是極為重要的應(yīng)對措施之一；其二，周轉(zhuǎn)速度的合理性以及多元化的合理性。

該人士直言，其實(shí)并非房企不可多元化，而是在聚焦開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，結(jié)合自身優(yōu)秀實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。如一線城市的城市更新存在較多機(jī)遇，房企可以從更新改造的初期就直接介入，包括對歷史文脈、空間形態(tài)、游憩設(shè)施、人居環(huán)境等多方面的綜合的改造與延續(xù)，這樣更有利于企業(yè)將自身優(yōu)勢更好整合到更新發(fā)展之中。

而在投資布局上，更多看的應(yīng)該是城市周期，因此要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究小趨勢。

旭輝董事長林中近日在易居沃頓的課堂上表示，未來20年，分為前10年和后10年。前10年，中國城市化率每年或會增長一個(gè)百分點(diǎn)，但后10年，城市化率增長速度會變得很慢。所以房企在未來的前10年，要盡可能做完該做的事情，否則后面就會逐步萎縮。

以旭輝為例，林中表示，下半年不會有太大買地的投入，不拿地都可以?！拔覀冋J(rèn)為行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展周期。從近期短期的市場展望來看，下半年政策以穩(wěn)為主，穩(wěn)定房價(jià)的預(yù)期，降杠桿控總量是全年的主旋律。”

吳建斌表示，房企探索轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域應(yīng)強(qiáng)化資源有效整合、提升運(yùn)營能力、重視風(fēng)險(xiǎn)評估、利用政策紅利和尋求金融支持。房企轉(zhuǎn)型說易行難，面臨溢價(jià)空間減少、新金融支持轉(zhuǎn)型力度不足、穩(wěn)定盈利模式仍未確立的風(fēng)險(xiǎn)。

張波指出，過去5年，行業(yè)處在上升期，高周轉(zhuǎn)讓不少房企實(shí)現(xiàn)了快速規(guī)?；?，那么下一個(gè)5年再過度依賴高周轉(zhuǎn)可能會帶來更多負(fù)面效應(yīng)。合理的周轉(zhuǎn)速度，并適時(shí)根據(jù)市場變化調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和銷售速度，可實(shí)現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展。