每經(jīng)記者 邊萬(wàn)莉     每經(jīng)編輯 盧九安    

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8月25日，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布了關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告。

人民銀行表示，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。

個(gè)人住房貸款如何改革？

1、以LPR為定價(jià)基點(diǎn)，加點(diǎn)確定后合同內(nèi)固定不變。

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

2、可協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，最短為1年。

公告表示，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。

公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

3、因城施策

公告表示，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

對(duì)居民家庭有何影響？

值得一提的是，人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在8月20日的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示，“房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。”

人民銀行表示，公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。另外，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

交行金研中心首席金融分析師鄂永健分析認(rèn)為，“有兩方面重點(diǎn)，一是新機(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，無(wú)論是首套還是二套，都和之前基本不變，二是人行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。因此，新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。該舉措有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。”

興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，央行要求首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，目前5年以上LPR是4.85%，而之前相應(yīng)的貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這相當(dāng)于限定了首套房貸款利率下浮的下限，對(duì)于過(guò)去房貸利率下浮比例較高的城市來(lái)說(shuō)可能使房貸利率上升。此外，央行將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限，這說(shuō)明LPR下限將因城而異，房?jī)r(jià)上漲較快的地區(qū)LPR加點(diǎn)可能更高，一城一策、房住不炒的政策導(dǎo)向沒有改變。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員吳琦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在LPR定價(jià)機(jī)制調(diào)整首次報(bào)價(jià)后，5年期LPR實(shí)際降幅偏窄，就體現(xiàn)了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的原則?？傮w來(lái)看，調(diào)整后的居民住房貸款利率水平將與之前的最低利率基本相當(dāng)，總體穩(wěn)定的利率水平不僅有利于保障借貸雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房住不炒的原則，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)熱的情況。對(duì)于居民買房總體影響不大。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員范若瀅則認(rèn)為，新房貸利率將與宏觀房地產(chǎn)調(diào)控方向保持一致，且做到“因城施策”。新房貸利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，商業(yè)銀行可根據(jù)不同地區(qū)樓市運(yùn)行情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策要求、借款人個(gè)體差異，靈活決定具體的加點(diǎn)數(shù)值。既有利于保障房貸利率與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向相一致，也有利于綜合考慮不同地區(qū)間的差異，做到“因城施策”。

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