每經(jīng)評論員 薛暉

8月25日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月期的LPR為基準加點形成，而非像之前那樣建立在央行規(guī)定的基礎利率之上。

此前一周，坊間一度傳聞房貸可能下降，加之8月20日的一年期LPR“果然”較此前水平下降10個BP，于是“降房貸”的傳聞甚囂塵上。以致于央行25日的新規(guī)出臺后，在各地房產(chǎn)圈出現(xiàn)刷屏，有人浮想聯(lián)翩，斷言新規(guī)“利好”樓市。

我們認為，有關(guān)降房貸的猜想可能過于主觀。央行的新規(guī)顯示，即將執(zhí)行的新商貸分為首套房和二套房兩類，其中二套房的貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%，高于部分銀行的最低二套房房貸利率。

然而，新規(guī)也的確透露出監(jiān)管層對提升房貸利率靈活性的考量。理論上，如果LPR持續(xù)下行，對應的個人商貸利率也會隨之下降。

LPR雖然是在多國央行降息的大背景下出臺的舉措，但符合政府長期主張的利率市場化改革方向。市場調(diào)控更加靈活，更能夠體現(xiàn)真實供需情況，也有利于資金流往最 需要的產(chǎn)業(yè)。

然而，利率市場化也會帶來利率波動的增加，引發(fā)潛在的金融風險，故各國央行都在敬畏市場的同時，牢牢緊握基準利率大權(quán)。房貸利率更是一直由政府把控。在過去的二十多年，政府曾多次在需要刺激經(jīng)濟時首先降低個人商貸利率，以鼓勵個人購房。

但自中央定調(diào)“房住不炒”以來，持續(xù)火熱的樓市得以降溫。尤其是今年7月，中央在重申“房住不炒”精神之外，又明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，此語一錘定音，斷了“松限”論者的種種幻想。8月25日的房貸利率新規(guī)，又再次重申了“房住不炒”定位，要求首套房貸款利率不低于LPR，二套房貸利率不得低于LPR加60個BP。

實際上，對降房貸和松限抱有種種幻想的人，無非是希望政策放松以刺激市場回暖。但樓市回溫并不僅僅是降低個人商貸就會有立竿見影之效。對于房企而言，最重要的是開發(fā)貸而非個人貸。而在央行的新規(guī)里，對開發(fā)貸只字未提。對樓市而言，“卡脖子”的政策首先是限購和限貸，而這些政策至今仍未見松動跡象。因而，僅僅憑個貸的新規(guī)出現(xiàn)市場化靈活性就斷言“利好”樓市，未免開心太早。

如今，中國改革開放已入深水區(qū)。樓市退燒、經(jīng)濟增速發(fā)緩、人口紅利消退、中美經(jīng)貿(mào)摩擦升級……種種難題交織一起，剪不斷理還亂，各方利益糾纏，牽一發(fā)而動全身。以LPR代替固定利率，馬上就帶來了個人商貸利率的靈活性問題。但是二套商貸利率不得低于相應期限LPR利率加60個基點，更能說明中央堅持“房住不炒”的決心未變。