每經(jīng)編輯 王嘉琦    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

安徽合肥，一度是國內(nèi)甚至全球房價(jià)高速上漲的“領(lǐng)頭羊”。2016年，合肥的房價(jià)漲幅超過40%，被胡潤研究院列為“房價(jià)漲幅全球第一”。

然而，到了2018年，合肥樓市走入下行通道。2019年上半年，合肥樓市迎來了“小陽春”，量與價(jià)均有回暖。

但最近，有媒體報(bào)道，合肥18家銀行中，首套房貸利率上浮20%是主流；并且已有12家銀行不做二手房貸款了，甚至還有部分銀行停止新房貸款。

“著急貸款買房，銀行卻不接單”，這是真的嗎？

合肥12家銀行停貸二手房

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，合肥市民程女士今年6月份將自己手中一套房產(chǎn)賣出，房屋抵押過戶手續(xù)已經(jīng)全部完成，就等著買家貸款審批結(jié)束拿到房款了。但是近期，多家銀行停止二手房貸款的消息，讓她開始擔(dān)心起來。

我和對(duì)方簽了合同，過了戶，也做過抵押了。現(xiàn)在就擔(dān)心銀行貸款下不來，我什么時(shí)候才能拿到錢？或者就貸不下來了，違約了我怎么辦呢？

針對(duì)程女士擔(dān)心的問題，央視財(cái)經(jīng)記者電話聯(lián)系了幾家銀行。部分相關(guān)銀行表示，房貸政策沒有變化，之所以出現(xiàn)“停貸”，原因是銀行月末額度不足。

華夏銀行：行里面下的政策，（二手房貸款）現(xiàn)在不做了。

中國郵政儲(chǔ)蓄銀行工作人員：暫時(shí)不行，后面要等通知，暫時(shí)沒有額度，所以不受理。

杭州銀行工作人員：你要問中介和杭州銀行有沒有合作，如果有我們可以給你做，沒有的話現(xiàn)在也做不了。

光大銀行工作人員：現(xiàn)在暫時(shí)不做二手房。

據(jù)了解，合肥地區(qū)已有12家銀行不做二手房貸款，分別是：建設(shè)銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、中信銀行、招商銀行。

其中，杭州銀行和華夏銀行也停止了新房貸款。

圖片來源：央視財(cái)經(jīng)

 

《中國房地產(chǎn)報(bào)》也報(bào)道稱，暫停二手房貸款并不是由于出臺(tái)了相關(guān)政策，只是部分銀行額度用完。

與此同時(shí)，合肥目前各大銀行利率全面上浮，基本維持在上浮20%～30%區(qū)間，房貸利率約在5.88%～6.37%范圍，這一利率水平相比全國平均水平5.423%高出了0.457%～0.947%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國房地產(chǎn)報(bào)》采訪時(shí)表示，二手房暫停房貸是一個(gè)非常強(qiáng)的信號(hào)。一手房提供貸款因?yàn)殂y行和部分開發(fā)商有一定合作，因此仍有額度的銀行不會(huì)盲目暫停；但二手房房貸申請(qǐng)是由中介撮合，中介機(jī)構(gòu)影響力是不能和開發(fā)商比的。所以在當(dāng)前房貸政策收緊的形勢(shì)下，往往二手房更容易收緊。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士表示，各家銀行房貸政策收緊，增加了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)。

今年上半年合肥樓市量與價(jià)均有回暖

回顧2016年，當(dāng)時(shí)，合肥樓市還以“瘋狂”的面貌示人。2017年1月，胡潤研究院發(fā)布的全球房價(jià)指數(shù)顯示，合肥房價(jià)由于漲幅超過40%，位居2016年“全球房價(jià)漲幅第一”。

隨后，調(diào)控政策不斷深入，合肥樓市開始降溫，到了2018年，特價(jià)房、首付分期、全民經(jīng)紀(jì)人、精裝變毛坯等現(xiàn)象也開始層出不窮。一些不遵守市場(chǎng)規(guī)則、違規(guī)銷售的樓市亂象也隨之產(chǎn)生。去年，合肥兩起熱門項(xiàng)目“降價(jià)未遂”事件引發(fā)了全國關(guān)注。

今年以來，合肥出臺(tái)了一系列政策，專門針對(duì)各種亂象。

例如，7月30日，安徽省合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官方微信公眾號(hào)“合肥市房產(chǎn)局”發(fā)布消息稱，合肥市召開房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)控工作會(huì)議，會(huì)議提出對(duì)引發(fā)三次及以上群訪群訴事件且未有效處置的房企，適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施；并從嚴(yán)控制銀行貸款、從嚴(yán)控制預(yù)售資金、從嚴(yán)控制備案價(jià)格。

根據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，1-6月合肥市(不含三縣及巢湖、廬江)住宅網(wǎng)簽累計(jì)成交29424套，同比漲14.6%；成交面積343.63萬平方米，同比漲21.7%；均價(jià)為16586.3元/平方米，同比漲6.5%。量與價(jià)均有回暖。

諸葛找房副總裁苑承建在接受《中國房地產(chǎn)報(bào)》采訪時(shí)表示，“停貸二手房會(huì)影響到很多剛需人群，導(dǎo)致他們喪失購買能力，抑制市場(chǎng)活躍度?，F(xiàn)在，手中現(xiàn)金不夠的剛需人群只能去購買新房，但新房項(xiàng)目目前多在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，配套不足。”

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，二手房的貸款如果無法辦理，反過來可能會(huì)影響部分換房需求，進(jìn)而影響一手房交易。

定價(jià)辦法徹底變化 房貸利率怎么走？

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)，自中央政治局會(huì)議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”以來，不少熱點(diǎn)城市房貸利率上調(diào)的步伐變得越來越快、越來越急。在從嚴(yán)從緊的調(diào)控政策下，下半年房價(jià)走向已不難判斷——房價(jià)想抬頭，真的很難！

首先，監(jiān)管始終保持高壓態(tài)勢(shì)。今年以來，中央以及各部門多次重申堅(jiān)持房住不炒，防止樓市大起大落，監(jiān)管始終保持高壓態(tài)勢(shì)。多地對(duì)樓市波動(dòng)“露頭就打”的決心也是從未改變。

其次，房貸利率上漲影響不可低估。隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款利率上升，勢(shì)必增加購房成本，抑制一部分投機(jī)需求。

再次，調(diào)控手段升級(jí)，房地產(chǎn)融資難上加難。金融政策配合從源頭控制開發(fā)貸款規(guī)模，嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市，必將倒逼開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，加速“去庫存”。

此外，就在昨天（8月25日）下午，央行宣布新的房貸利率定價(jià)辦法：

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

對(duì)此，如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹和宋赟分析稱：

長期看，房貸利率不能再低，可能更高。實(shí)際上，即使舊政策首套和二套利率有參考和下限，目前全國的平均房貸利率是遠(yuǎn)高于舊基準(zhǔn)的，7月最新數(shù)據(jù)首套平均5.44%，二套5.76%，分別是基準(zhǔn)的1.11倍和1.18倍。所以，在“房住不炒”基調(diào)下，房貸利率新政有下限、沒上限，利率可能會(huì)更高。7月30日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，全國房貸利率開始反彈，重回上行趨勢(shì)。

房貸利率不是改革式“降息”的目標(biāo)范圍，會(huì)被隔離出來。上周央行公布的LPR形成機(jī)制，是改革式“降息”降的關(guān)鍵一步，這次LPR改革主要是為了降低實(shí)體企業(yè)融資成本，新LPR首次報(bào)價(jià)下降6BP，但主要是為了引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w企業(yè)。房貸利率改革后，房貸利率被隔離，不會(huì)隨著基準(zhǔn)實(shí)時(shí)變化，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。改革式降息不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，對(duì)房價(jià)利好有限。

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