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8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。

據(jù)了解，土地管理法修改以保護(hù)農(nóng)民利益作為基本原則和重要目標(biāo)，重點(diǎn)從征地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地管理等三方面制度進(jìn)行了完善，其中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。

值得注意的是，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地入市，改變了原先建設(shè)用地只能用國(guó)有土地的格局，是否會(huì)對(duì)土地供應(yīng)格局形成沖擊備受關(guān)注。對(duì)此，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶明確表示，不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成沖擊。

對(duì)于土地管理法修正案草案通過后的實(shí)施，全國(guó)人大常委會(huì)組成人員程立峰建議，要注重與相關(guān)法律和改革措施銜接，在實(shí)施法律的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大土地制度改革試點(diǎn)范圍，為改革于法有據(jù)提供更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和立法基礎(chǔ)。

三方面制度完善，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

土地是農(nóng)民的命根子。據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶介紹，土地管理法修改以保護(hù)農(nóng)民利益作為基本原則和重要目標(biāo)，重點(diǎn)完善了三方面制度。

一是在征地方面，改革了征地程序，要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時(shí)組織召開聽證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請(qǐng)，辦理征地的審批手續(xù)，這極大保護(hù)了農(nóng)民利益。在征地補(bǔ)償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，現(xiàn)在實(shí)行按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閰^(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定地價(jià)。

二是在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地方面，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。同時(shí)，在集體建設(shè)性用地入市的時(shí)候，法律要求必須由村民代表大會(huì)或者村民會(huì)議三分之二以上的成員同意才能入市。

三是在宅基地管理方面，我國(guó)對(duì)宅基地實(shí)行一戶一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比較緊張，這次法律規(guī)定，針對(duì)這種情況，地方政府要想辦法采取別的方式保障實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民居住的權(quán)利。另外，這次改革還下放了宅基地的審批權(quán)，明確要求通過規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。

“總之，新修改后的土地管理法的這些舉措將為農(nóng)民利益提供更加充分的實(shí)實(shí)在在的保障。”楊合慶說(shuō)。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將入市，土地基準(zhǔn)價(jià)或承壓

值得注意的是，這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。

新修改的土地管理法中，刪除了原來(lái)土地管理法第43條，即任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定；增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

對(duì)此，自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華表示，這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地入市，改變了原先建設(shè)用地只能用國(guó)有土地的格局，這對(duì)下一步的土地供應(yīng)格局會(huì)不會(huì)形成沖擊？

對(duì)此，楊合慶表示，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來(lái)只有國(guó)有的建設(shè)用地才能進(jìn)入市場(chǎng)，以進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，現(xiàn)在是允許把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，第二是必須要經(jīng)過依法登記，第三是它在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地。因此，從這幾個(gè)方面來(lái)講，它不會(huì)對(duì)我們的土地市場(chǎng)造成沖擊。”他說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，新土地管理法將為后續(xù)租賃市場(chǎng)的改革提供更為充足的用地，而隨著租賃住房建設(shè)的大量供給，房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)將得到抑制。同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，也有利于降低土地的基準(zhǔn)價(jià)格。另外，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市也將大幅增加農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)收入，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，更好保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

積極貫徹落實(shí)新法，繼續(xù)推進(jìn)土地制度改革

魏莉華介紹，農(nóng)村土地制度改革涉及的主體、包含的利益關(guān)系十分復(fù)雜，牽一發(fā)而動(dòng)全身，必須審慎穩(wěn)妥推進(jìn)。2014年底，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地改革試點(diǎn)工作意見》，在全國(guó)部署農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作。由于試點(diǎn)突破了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，2015年2月全國(guó)人大常委會(huì)通過授權(quán)決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣行政區(qū)域內(nèi)暫停實(shí)施土地管理法的5個(gè)條款、城市房地產(chǎn)管理法的1個(gè)條款。自2015年以來(lái)，33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)在黨中央堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下大膽探索，勇于實(shí)踐，農(nóng)村土地制度改革取得了明顯成效，也為土地管理法修改奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

對(duì)于土地管理法修正案草案通過后的實(shí)施，全國(guó)人大常委會(huì)組成人員程立峰提出了三方面建議：

一是組織好法律的學(xué)習(xí)和宣傳。農(nóng)村土地制度事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民切身利益，這次修改法律是將黨中央關(guān)于土地制度改革要求和試點(diǎn)地區(qū)制度性成果經(jīng)法定程序轉(zhuǎn)化為法律，并在全國(guó)普遍實(shí)施和執(zhí)行，所以要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和宣傳普及，讓廣大農(nóng)民真正了解和體會(huì)到土地制度改革的成效和國(guó)家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利。

二是注重與相關(guān)法律和改革措施的銜接。這次土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法同步修正，并且與剛剛修正的農(nóng)村土地承包法作了銜接，強(qiáng)化了對(duì)永久基本農(nóng)田的保護(hù)，明確了土地利用總體規(guī)劃和國(guó)土空間規(guī)劃的關(guān)系，建議在實(shí)施中要同步推進(jìn)這幾部法律和改革措施，形成法律的合力。

三是繼續(xù)積極推進(jìn)土地制度改革試驗(yàn)探索。“本次法律修正采取積極穩(wěn)妥的態(tài)度，將看得準(zhǔn)的問題、改革實(shí)踐證明可行的做法上升成為法律，對(duì)一些一時(shí)看不準(zhǔn)、不成熟的做法，還要繼續(xù)開展試點(diǎn)。建議在實(shí)施法律的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，特別是加大土地制度綜合性改革措施力度，為改革于法有據(jù)提供更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和立法基礎(chǔ)。

券商中國(guó) 張達(dá)