每經(jīng)編輯 孫志成    

柏林勃蘭登堡門（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

德國首都柏林一直被認(rèn)為是歐洲最宜居的城市之一。

那里不僅有綠色公園，還有各種歷史建筑，遍布旅游風(fēng)景區(qū)和名勝古跡。與此同時，柏林的生活成本也不算很高，在瑞士銀行發(fā)布的2018年全球城市生活成本排名，柏林的排名在30位。

2003年，前柏林市長沃維雷特（KlausWowereit）用了一句“Berlinistarm,abersexy.”（柏林貧窮，但性感）來形容這座城市，以反映這里較低的生活成本。

但是自歐債危機(jī)后，柏林成為了全球房地產(chǎn)投資熱土，房價漲幅引領(lǐng)全球，房租也水漲船高，引起了當(dāng)?shù)鼐用癫粷M。

不得已的柏林政府只好謀求給房租設(shè)個“上限”，沒想到一下打中了德國最大“二房東”VonoviaSE的“七寸”。

德國最大公寓運(yùn)營商預(yù)計明年營收少2000萬歐元

北京時間8月26日，柏林當(dāng)?shù)孛襟w援引一項法律草案報道稱，柏林市政府計劃將房租上限設(shè)定在每平米每月7.97歐元（約合63.3元人民幣），作為今年早些時候達(dá)成的凍結(jié)租金協(xié)議的一部分。

據(jù)報道，柏林城市發(fā)展參議員KatrinLompscher計劃提出一項議案，對2013年之前建造的公寓設(shè)置租金上限，對2014年之后建造的公寓不設(shè)上限。

根據(jù)她的提案，柏林很多房屋的基本租金上限應(yīng)為每平方米3.42歐元；民主德國時期預(yù)制裝配式房屋的租金最高不得超過5.64歐元；廣受歡迎的1918年以前式結(jié)構(gòu)房屋可以高到6.03歐元；1991年至2013年德國統(tǒng)一時期建造的公寓，最高租金不得超過每平方米7.97歐元。

柏林市參議院將準(zhǔn)備這一議案，于10月15日提交給該市議會。在獲得批準(zhǔn)后，該法案預(yù)計將于明年1月生效。

柏林社會民主黨（BerlinSocialDemocrats）副主席扎多（JulianZado）也是提議設(shè)置租金上限的政客之一。他在接受BBCCapital采訪時說，“六、七年前，柏林的房租還很低，許多年輕人，比如我，來到柏林，是因為這里的公寓租金只有法蘭克福或慕尼黑的一半。這正是柏林的獨特之處，但這已經(jīng)被改變了。”

近年來，德國采取了全國性的行動，開始解決房租高漲的問題。2015年，德國議會通過了一項法律，限制房東提高租金的幅度。根據(jù)該法律，新合同的租金漲幅不應(yīng)高于該地區(qū)平均租金的10%。

德國德累斯頓（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

今年6月，柏林市政府決定將房租凍結(jié)5年，以回應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦谋г埂＞用裨从?，這座曾經(jīng)以經(jīng)濟(jì)實惠而聞名的城市現(xiàn)在把房租定得過高。

根據(jù)新規(guī)，柏林的房東們未來五年內(nèi)不得提高房租，除非對房子進(jìn)行（必要的）重新裝修。如果違反了相關(guān)條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

報道稱，該草案仍有待討論，具體內(nèi)容仍有可能改變。

雖然限制房租能讓租客少點經(jīng)濟(jì)壓力，但是卻會影響到房東的利益。

德國最大公寓運(yùn)營商VonoviaSE表示，隨著柏林市政府計劃設(shè)置每平米7.97歐元的房租上限，預(yù)計其2020年營收將因此減少2000萬歐元(約合1.59億元人民幣），約占其在柏林的租金收入的10%。

該公司表示，作為應(yīng)對措施，計劃將原本指定用于其柏林房地產(chǎn)的現(xiàn)金重新調(diào)配到其他地區(qū)，并且表示，仍然認(rèn)為柏林政府設(shè)定租金上限的做法是違憲的。

據(jù)悉，“德國住宅”(DeutscheWohnen)是柏林最大的房東，在德國首都擁有逾11.5萬套公寓，而Vonovia擁有逾4.2萬套公寓。

直接限制房租有何隱患？

雖然引入租金上限可以讓那些難以負(fù)擔(dān)柏林生活成本的人松一口氣，但也可能產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響。這樣的政策可能會加劇柏林現(xiàn)有的住房短缺問題。一些專家說，這可能會導(dǎo)致開發(fā)商建好了房子以后只賣不租。

柏林租戶協(xié)會（BerlinTenants'Association）主席維爾德（ReinerWild）接受BBCCapital采訪時說，該項法律有太多免責(zé)條款，房東有時會選擇視而不見。更重要的是，由于要找到合適的房子很困難，租戶往往不愿對房東采取法律行動。

德國德累斯頓（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

德國住宅行業(yè)協(xié)會（GermanHousingIndustryAssociation）主席格達(dá)什科（AxelGedaschko）對德國報紙《時代周報》（DieZeit）表示，該政策可能阻止開發(fā)商在未來幾年建造更多住宅。他表示：“禁止租金上漲可能導(dǎo)致我們的會員公司在未來5年內(nèi)少建5萬套公寓。”

更重要的是，如果房東知道他們的收益在未來5年內(nèi)無法增加，他們可以選擇在此期間推遲任何房屋裝修或維護(hù)。

與此同時，一些柏林居民正試圖用另一種策略來壓低房租：他們發(fā)起一項正式請愿，呼吁柏林政府分拆那些持有公寓數(shù)量多于3000套的租賃公司。

如果租金設(shè)限政策得以實施，當(dāng)?shù)卣捅硎具@將是革命性的舉措，并可能成為其它面臨生活成本問題的城市的一個榜樣。另一個德國城市漢堡（Hamburg）也開始考慮設(shè)置某種租金上限。

據(jù)BBC，柏林市綠黨（TheGreens）立法機(jī)構(gòu)代表、該黨住房政策發(fā)言人施米德伯格（KatrinSchmidberger）說，這樣的想法在德國從未有過。

柏林房租10年漲1倍

過去幾年，低廉的房租和炫酷的聲譽(yù)，與欣欣向榮的科技行業(yè)和歐洲最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體首都的地位一起，共同將柏林打造成了一個大都市。

創(chuàng)業(yè)公司和大型企業(yè)紛紛涌入，給當(dāng)?shù)貛砹耸杖氩环频墓ぷ鳎⒓せ盍碎L期低迷的房地產(chǎn)市場。

這讓曾經(jīng)“便宜”的柏林，如今“居不易”。

新移民大量的涌入，包括來這里留學(xué)的外國留學(xué)生，以及被強(qiáng)勁的就業(yè)市場吸引的年輕專業(yè)人士，已經(jīng)讓柏林成為全球增長最快的房地產(chǎn)市場之一，并推動租金迅速上漲。

房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Immowelt最近的一項研究顯示，僅在過去10年，柏林的房屋月租金不止翻了一番，從2008年的每平方米5.60歐元漲到2018年的11.40歐元。盡管整體租金仍低于慕尼黑或法蘭克福等德國其他主要城市，但漲幅高達(dá)103%，在德國居首位。房租價格因所在位置而異，但2017年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在該市一些更受歡迎的社區(qū)，一套一居室公寓的平均月租金可高達(dá)1000歐元。

過去10年中，柏林的人口增長了數(shù)十萬。根據(jù)政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，柏林目前的人口超過370萬，而2008年底的人口還不到340萬。據(jù)柏林參議院估計，這一增長只會加速，預(yù)計到2025年，柏林人口將超過400萬。

德國德累斯頓（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

而過去十年中，整個德國的總?cè)丝诓贿^從8000萬出頭增長到了8200萬。

除此之外，絕大多數(shù)柏林人（約85%）是租房子或租公寓居住，而不是自己購房，這導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用的房源更加緊缺。在柏林，房源主要分為三類，除了國有社會福利住房，還有由大型私人租賃公司和小規(guī)模房東持有的房源。

除此之外，根據(jù)設(shè)在科隆的德國經(jīng)濟(jì)研究所（IW）的調(diào)查，過去3年德國共新建了28.3萬套住宅，但只相當(dāng)于目前住房市場缺口的五分之一。

雪上加霜的是，這些新建的住宅有一大部分建在了沒什么人的鄉(xiāng)下，而不是住宅短缺的大城市。

在科隆和斯圖加特，新建成住房的數(shù)量僅為需求量的一半。慕尼黑、法蘭克福和柏林的情況雖然稍好一些，但也低于全德平均水平。在斯圖加特，新建住房僅能滿足需求總量的56%，慕尼黑的比例達(dá)到67%，柏林為73%，法蘭克福78%。

而全德國卻有69個縣市級行政區(qū)在過去兩年里新建房屋的數(shù)量超過實際需求的50%，造成了大量房屋空置。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合BBC、德國之聲等

（封面圖片來自攝圖網(wǎng)）