每經(jīng)記者 張蕊 攝影報道    每經(jīng)編輯 陳旭    

▲在業(yè)主帶領下，記者參觀裝修改造后的地下二層停車場

租期“20+20年”、一次性收費32.8萬元——盡管“天價車位”的新聞屢見報端，不過北京市西城區(qū)信和嘉園小區(qū)因停車位而起的這場糾紛依然走入大眾視野，并引發(fā)公眾關注。

8月24日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到涉事小區(qū)，業(yè)主閆女士告訴記者，自4月下旬以來，轄區(qū)民警已數(shù)十次到該小區(qū)調解糾紛。

這場持續(xù)4個月之久的“拉鋸戰(zhàn)”真相到底是什么？目前事件的最新進展如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調查。

▲未經(jīng)改造的地下一層機械車位停車場

管理方易主后租金大漲

記者注意到，小區(qū)車庫此前的管理方為北京宣和嘉美物業(yè)管理公司（以下簡稱宣和嘉美）。小航（北京）科技有限公司（以下簡稱小航科技）是小區(qū)目前的車庫經(jīng)營方，也是此次糾紛的主要當事方。

業(yè)主馬先生向記者介紹，今年3月5日，宣和嘉美貼出通知告知業(yè)主：車庫需要重新整修，要求小區(qū)地下二層業(yè)主挪車到旁邊新年華購物中心停車，兩個月后待整修結束可再將車開回停放。

4月25日，宣和嘉美稱車庫即將維修完畢，并將車庫轉手給小航科技管理。隨后，小航科技貼出告示，聲稱B2層車庫車位將以32.8萬元的價格，對外預售無法取得產權的“40年車位使用權”，錢款需一次性付清，剩余車位再以每月1000元的價格對外出租。

“之前租金是每月450元，價格翻了一番還多，我們當然沒辦法接受。”閆女士說，而且改造后的B2層車庫裝修非常豪華，“我們只是想停個車，完全不需要裝修得那么好。”

記者隨后跟隨幾名業(yè)主來到地下停車場發(fā)現(xiàn)，B2層寬敞明亮、裝修一新的平層停車位，與B1層設施老久的機械停車位形成鮮明對比，精致的吊燈、壁燈等各種燈飾，配備了卷簾門的封閉式車位也讓隨行的業(yè)主連連感嘆，“這停車場儼然五星級酒店的配置。”

記者看到B2層有不少停車位是空置的，對此業(yè)主張先生表示，由于不少車輛沒有按規(guī)定交納長期停車費，所以開不進來。目前停在B2的多是合同還沒到期的，一些車主因為擔心車開出地庫后再也進不來了，所以只好不動車。

“現(xiàn)在這里的租金還是長租40年一次性付款32.8萬元嗎？”對于記者的問詢，業(yè)主紛紛給出肯定的答復。

記者隨即來到小航科技辦公區(qū)咨詢租車位事宜。對于長租“一次性結清”的規(guī)定，一名工作人員告訴記者，雖然公司規(guī)定是這樣，但其實“任何問題都能談”，可以先交10萬元定金先用著，過完年再交剩余的錢。

車庫改建行為涉嫌違建

除了收費問題，業(yè)主馬先生告訴記者，小航科技對車庫的改造涉嫌違建。“原本B2層也是機械停車位，能停三層車，但經(jīng)過裝修改造，現(xiàn)在只剩一層，減少了100多個車位。”在這樣的情況下，除了現(xiàn)有停放車輛以外，其余業(yè)主的車輛只好停到小區(qū)周邊的停車場，然后再步行回到小區(qū)，十分不便。

在交談中，小航科技的工作人員則對記者表示，B2目前有101個車位，以前雖然是三層機械停車位，但由于“沒有電機，高度不夠，最小的小轎車都上不去”，所以三層實際上只能用一層，只有86個車位能停，這是開發(fā)商建設時候的遺留問題。

當記者問及為何不在三層的基礎上進行改造時，該工作人員表示，因為“動不了土建，必須往下挖，機械車位高度才夠，但是這樣會危及建筑物本體。”

在小區(qū)外的社區(qū)居委會門前宣傳欄內，記者看到相關職能部門對小區(qū)停車位糾紛給出的通知和答復，落款分別有廣外街道辦事處、北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局、西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局等。其中，北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局的答復稱，“經(jīng)查，地下二層原機械車位已拆除，原預留坑已加橫向隔板及步入式樓梯，造成車位減少。改建行為違反了相關規(guī)定，建議城管部門進行處理”。

西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局的答復稱，信和嘉園地下二層車庫加建橫向地板的改建行為涉嫌違法建設。經(jīng)西城區(qū)規(guī)自委協(xié)查認定，信和嘉園地下二層停車位因改建造成機械車位設備拆除，減少停車泊位150個。依據(jù)《北京市機動車停車條例》第三十三條第一款“任何單位和個人不得違反規(guī)劃將停車設施改作他用”，已對小航科技在信和嘉園地下二層車庫改造期間，涉嫌違反規(guī)劃將停車設施改作他用一事立案調查。

馬先生告訴記者，有關部門答復業(yè)主說，拆除地下車庫涉嫌違建，還在走程序。但公告欄內的通知張貼近一個月了，目前B2層的車位依然不能用。

租賃期限不得超過20年

在問及車位的產權歸屬時，北京冠領律師事務所主任律師周旭亮告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從法律上來看，車位分為三種性質：專有車位、共有車位、人防工程改造車位。

記者從廣安門外街道辦事處了解到，該小區(qū)的地下車庫并非人防車位，其產權歸屬開發(fā)商所有。那么在此前提下，小航科技只能經(jīng)營地下車庫的使用權，而非產權。業(yè)主石先生告訴記者，開發(fā)商在一開始只出售了極少的產權車位，目前大部分業(yè)主都是租用非產權車位。

然而，當被問及租車位的產權問題時，小航科技工作人員前后給出了不同的解釋。

最初，工作人員明確對記者表示，產權在開發(fā)商手里。由于車庫下面還有倉庫，倉庫跟車位是一個產權證，不能分割，倉庫包含在地下停車庫的面積里。“如果必須把產權轉移到我們公司名下的話，公司就要多掏幾千萬，把倉庫買過來，但是倉庫對我們來說沒用，我們只經(jīng)營車位。”

工作人員補充說，此外倉庫也不能改造成車位。開發(fā)商當初建設時，規(guī)劃是啥就是啥，不能隨便改。

當記者再次咨詢時，該工作人員卻表示，由于是機械停車場，只有大的產權證，無法分割為單個的產權車位，所以車位只能租而不能賣。他向記者透露，目前該地下車庫只有9個是開發(fā)商出售的產權車位，另外有很少一部分以“租20年贈20年”方式出租的車位，剩下絕大部分都是非產權車位。

不管是哪一種解釋，對于業(yè)主來說，結果基本都是只能租而不能購買。至于改造之后的B2層車庫，目前只能長租。

前述工作人員坦言，公司投入資金也需要回本，“不能說公司幾千萬元資金砸在這兒，我們就450元租給業(yè)主，說白了我們連自己（投入的）錢都不夠。”

周旭亮告訴記者，合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不過在合同到期后，雙方是可以續(xù)約的。針對該小區(qū)提出的“租20年贈20年”，周旭亮認為，這有變相規(guī)避《合同法》規(guī)定的嫌疑，對于業(yè)主來說，存在相關的法律風險。

前述工作人員對記者表示，公司獲得了40年的經(jīng)營權，是開發(fā)商認可的。但此前北京衛(wèi)視的報道中提到，開發(fā)商授權小航科技的權限僅為6年。

對此，周旭亮表示，如果開發(fā)商授權小航科技的權限僅為6年，那么小航科技與業(yè)主的服務期限必然超過小航科技合法有權處理的期限，超過的期限屬于無權處分，要等待開發(fā)商的追認，若開發(fā)商不予以追認，則超過的部分屬于無效。建議業(yè)主承租車位時，可以要求小航科技出示其與開發(fā)商之間的授權合同，明確小航科技的權利期限。