8月28日，中國金茂（00817，HK）在香港發(fā)布了2019年中期業(yè)績報告。

自2018年晉級新千億公司后，中國金茂在銷售規(guī)模上，持續(xù)保持著高質(zhì)量的穩(wěn)健增長：2019年上半年，中國金茂達成合同銷售金額約785億元，銷售面積約358萬平方米，排除2018年上半年大宗寫字樓交易的影響，中國金茂合同簽約銷售凈額同比增長約79%；銷售面積同比增長114%。

此外，截至半年業(yè)績報告發(fā)布日（8月28日），中國金茂的合同簽約金額與回款金額已雙雙突破一千億元人民幣。

中國金茂前八月回款銷售均突破千億

回款率超90%中國金茂的雙千億之路

回顧中國金茂2019年的“雙千億”之路，公告顯示，自3月開始，中國金茂就進入簽約“加速度”節(jié)奏，單月簽約額均達到百億以上。

3月，中國金茂取得簽約銷售金額為人民幣100.35億元；

4月，完成簽約銷售金額127.92億元；

5月，取得簽約銷售金額133.39億元——銷售金額延續(xù)前兩個月的遞增態(tài)勢，以更快的速度奔向千億；

6月，中國金茂刷新今年單月最高成交金額，達成簽約銷售額約239.97億元。

據(jù)了解，2019年前八個月，杭州、北京等城市簽約額均突破百億。

與此同時，回款速度亦緊跟簽約上升趨勢突破千億，中國金茂以超過90%的回款率實現(xiàn)了高效、有質(zhì)量的增長。

金茂式的高質(zhì)量增長“加速度”，進一步縮短了2019年的“金茂千億時間”——去年，中國金茂花了將近10個月，首次躋身千億陣營；今年，完成簽約額和回款額雙千億，中國金茂僅僅用了不到8個月時間。此外，在克而瑞發(fā)布的2019年上半年房企銷售排行榜中，中國金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上躍升五位，晉升為第17名。

這表明，中國金茂再次以勢如破竹的“金茂速度”，展示了其穿越地產(chǎn)周期、持續(xù)增長的地產(chǎn)優(yōu)等生實力。

雙千億背后，“金茂模式”速度與質(zhì)量兼顧

中期業(yè)績報告中，中國金茂以四個重要數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“兩升兩降”的形態(tài)——高增長的簽約銷售額和銷售面積，進一步下降的平均借貸成本和凈負(fù)債率。

2019年上半年，中國金茂的凈負(fù)債率下降至67%，持續(xù)位于行業(yè)安全穩(wěn)健范圍內(nèi)。同時，金茂更贏得了資本市場的信賴，持續(xù)保持著TOP20房企同行中的極低的資金成本。

資料顯示，2019年上半年，中國金茂先后成功發(fā)行了5年期18億人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，利率分別為3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中國金茂當(dāng)期平均借貸成本較2018年年底下降了0.15個百分點，達到4.96%。

同時，中國金茂上半年保持了利潤的穩(wěn)健增長，37%的毛利率處于行業(yè)領(lǐng)先水平，核心凈利達到32.81億元，穩(wěn)步向上增長。穩(wěn)健的財務(wù)及強大的融資能力，支持著中國金茂的未來擴張。上半年，中國金茂共計獲取項目24個，新增加優(yōu)質(zhì)土儲643萬平方米。截至6月30日，中國金茂總土儲為6998萬平方米，能夠為公司未來三至五年的規(guī)模擴張?zhí)峁﹫詫嵒A(chǔ)。此外，截止至2019年6月30日，中國金茂物業(yè)及土地已銷售未做收金額約1,766億元人民幣，提前鎖定了未來一至兩年的業(yè)績和利潤增長。

值得一提的是，金茂上半年新獲取項目中，城市運營項目達5個，土儲貢獻率達到45%。同時，上半年中國金茂拿地成本進一步攤薄至5300元/㎡，同比降低35%。

如今，中國金茂已有16個城市運營項目在手，其城市運營模式已然進入成熟復(fù)制階段。根據(jù)中報公布數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)中國金茂的物業(yè)銷售平均單價為24000元/平方米。據(jù)此粗略估算，中國金茂的土地成本僅占售價的22%，未來產(chǎn)品將有更多空間投入研發(fā)建設(shè)成本，在進行更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)上拓寬利潤。

2016年至2018年，中國金茂的銷售規(guī)模復(fù)合增長率達到了50%以上，處于行業(yè)高位。在2019年經(jīng)濟壓力增大、融資緊縮、行業(yè)在長期調(diào)控中建立長效機制的市場大形勢中，中國金茂仍能保持速度與質(zhì)量兼顧的增長態(tài)勢。

一個以城市運營為特色，通過內(nèi)生動力突破地產(chǎn)周期實現(xiàn)持續(xù)高增長的“金茂模式”已經(jīng)成熟。

產(chǎn)品力、城市運營、混改——金茂模式的三大內(nèi)生動力

不同于其它企業(yè)，中國金茂能不受市場周期影響，得到穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的根本原因是：金茂模式不是往外踩節(jié)奏，而是向內(nèi)要動力。持續(xù)領(lǐng)先的產(chǎn)品力、獨樹一幟的城市運營模式、以及2019年通過混改實現(xiàn)的更有活力的股權(quán)結(jié)構(gòu)，是中國金茂2019持續(xù)穩(wěn)健進階的三大內(nèi)生動力。

•（1）持續(xù)領(lǐng)先的產(chǎn)品力

在產(chǎn)品力上，中國金茂以“廣渠金茂府”為起點，高舉高打，并逐步進化出“府悅墅”全線優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品圖譜。其中，品質(zhì)優(yōu)異的高端“府系”項目，已是金茂的重要產(chǎn)品標(biāo)簽。迄今為止，在全國23城落地的42個金茂府口碑和業(yè)績均不俗，成為中國金茂實力持續(xù)增長的產(chǎn)品力保障。

2019年，“超級金茂府”現(xiàn)象在全國持續(xù)發(fā)酵。

北京未來金茂府60天銷售金額突破50億；

上海西郊金茂府首開創(chuàng)下2小時220套房源全部售罄的佳績；

成都武侯金茂府首開均價約30000元，成為成都樓市價格標(biāo)桿；

廣州天河金茂府、西安長安金茂府、北京亦莊金茂府、寧波海曙金茂府等項目，在全國各個區(qū)域的重點城市，都成為了當(dāng)?shù)貥鞘械闹匕鯓?biāo)桿產(chǎn)品。

中國金茂代表府系項目

2019年上半年，根據(jù)億翰智庫公布的2019年典型房企產(chǎn)品品牌指數(shù)TOP50，“中國金茂府”系列產(chǎn)品在第一季度和第二季度的評比中，以綜合得分87.98分和87.28分，持續(xù)位居行業(yè)排行榜NO.1。

•（2）獨樹一幟的城市運營模式

中國金茂自1998年落成金茂大廈之時，就開始見證和推動上海城市升級和產(chǎn)業(yè)升級，構(gòu)思長期發(fā)展的城市運營之道。作為中國城市運營商中的領(lǐng)航者，由中國金茂打造的上海北外灘、長沙梅溪湖國際新城、青島中歐國際城、南京青龍山國際生態(tài)新城、麗江金茂谷鎮(zhèn)等項目，已經(jīng)成為行業(yè)經(jīng)典案例。

中國金茂代表城市運營項目

2019年，在品質(zhì)城市運營持續(xù)迭代發(fā)展的同時，金茂也實現(xiàn)了多個城市運營項目的復(fù)制落地。在全國范圍內(nèi)，中國金茂實踐以城聚人，以城促產(chǎn)的“城-人-產(chǎn)”城市運營邏輯。

據(jù)了解，2019年下半年金茂在嘉善、武漢、南通、福州等城市均有城市運營項目在推進中。無論未來外在土地資源的供應(yīng)節(jié)奏如何，目前中國金茂手中城市運營項目的滾動開發(fā)，已經(jīng)能夠為中國金茂持續(xù)鎖定成本合理、品質(zhì)優(yōu)質(zhì)的土地資源、并有極大機會拓寬中國金茂持續(xù)發(fā)展中的利潤蓄水池。

•（3）加速混改，激活“市場化”潛能

2019年的混合所有制改革推進，給中國金茂的持續(xù)發(fā)展帶來了新動力。7月26日，中國金茂與中國平安、新華人壽分別訂立股份配售協(xié)議和簽訂股份認(rèn)購協(xié)議。隨著中國平安成為中國金茂的第二大股東，未來，金茂將協(xié)同中國平安旗下產(chǎn)業(yè)資源及金融實力，拓展更大的合作空間。

混改的實質(zhì)，是中國金茂實現(xiàn)了進一步的“市場化”，獲得了更有活力的股權(quán)結(jié)構(gòu)和更有實力的長期投資方。對于金茂的“市場化”，中國金茂管理層表示，中國金茂將在保持央企屬性的前提下，無限接近市場化運營。

對此，有行業(yè)觀察人士表示，隨著中國平安這樣一個與中國金茂具備強協(xié)同效應(yīng)的長期投資者進入，金茂未來的持續(xù)穩(wěn)健增長空間將充滿想象。如今，中國金茂的半年業(yè)績報告，也用數(shù)據(jù)證實了一切。

2019年八個月內(nèi)中國金茂實現(xiàn)銷售額與回款額雙雙突破千億，下半年金茂可售貨值充裕，預(yù)計供貨約1660億，有力支撐全年1500億目標(biāo)達成。

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