王西嶺

銷售額1056.2億元，同比增長8.8%。

營業(yè)額385.7億元，同比增長42.2%。

8月26日，龍湖2019年度半年報公布，這家相信“因穩(wěn)健而長青”的TOP10房企業(yè)績穩(wěn)健依舊。

正如董事長吳亞軍所說的那樣：“企業(yè)不斷按照公司戰(zhàn)略意圖發(fā)展壯大。”

42.2%同比增幅

在“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”的頂層設計的背景下，2019年上半年整體房地產市分化加劇。

北京等一線城市房價趨于穩(wěn)定，但三四線城市卻屢有限購放松的消息傳來，一面是住建部對房地產過熱城市的警告，一面是不斷破產的房地產企業(yè)。房地產市場經歷了預期寬松，交投活躍的小陽春，也體驗了資金監(jiān)管從嚴、增速回調的冷靜。

公告顯示，龍湖上半年2019年上半年合同銷售額同比增長8.8%至1056.2億元，達成全年銷售目標48%，穩(wěn)居行業(yè)前十。營業(yè)額385.7億元，同比增長42.2%。其中，物業(yè)投資業(yè)務收入25.8億元（不含稅租金收入），同比增長39.2%。

執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉對業(yè)績表示樂觀：“銷售上半年完成了1056億銷售，到7月底完成1256億銷售，全年完成2200億是比較輕松的。龍湖還是按照自己的節(jié)奏，穩(wěn)健的推進運營開盤和銷售。”

利潤方面，2019年上半年歸屬于股東的凈利潤為63.1億元，減除少數(shù)股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤為47.0億元，同比增長26.0%。毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率32.6%。龍湖核心稅后利潤率為16.1%。核心權益后利潤率為12.2%。

50幅新地，再拓4城

上半年，全國土地市場地王頻現(xiàn)。深圳224億元一日成交5宗地塊，北京豐臺造甲村地塊79.4億元奪得年內總價地王，四座皆驚。

反觀龍湖在一季度拿地保持克制，集中于5、6月份，半年以來，龍湖新增50幅新地，新增收購土地儲備總建筑面積為924萬平方米，權益面積671萬平方米，平均權益收購成本每平方米7761元，新拓開拓4座城市。截至2019年6月30日，集團土儲合計7093萬平方米，權益面積4911萬平方米。當前，集團90%的貨量集中在熱點城市和價值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長奠定基礎。

按地區(qū)分析，長三角地區(qū)、西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

同時吳亞軍表示，也會保持既有節(jié)奏的并購：“我們一直都有收并購，過去因為30%多的項目來自收并購，一直占三分之一左右，我們每年可能有幾十個項目屬于收并購。”

從不用貴錢

較低的融資成本一直是龍湖的顯著特征。

吳亞軍在半年報中闡述龍湖的融資理念：“隨著防風險、穩(wěn)杠桿一再被強調，房企在融資渠道、成本年期等維度的外部資源、內部能力等均顯著分化。我們很欣慰龍湖得以從容的姿態(tài)，應對波動、控制風險，這是多年自律與克制沉淀的信用紅利。”

半年報顯示，截至2019年6月30日，龍湖集團的綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。平均貸款年限為5.69年；非抵押債務占總債務比例為66%。一年內到期債務為人民幣137.6億元，占總債務比例為9.8%，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內到期債務）為4.22。

2019年上半年，龍湖在境內成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介于五年至七年。

執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼這樣描述融資成本：“龍湖現(xiàn)在是4.56%，我看了一下在行業(yè)里面應該是屬于穩(wěn)健的水平。”

“坦白來說，現(xiàn)在國內的融資環(huán)境對整個行業(yè)，應該是一個調控的狀態(tài)，但還是結構性、是精準的，不是一刀切的，而且我們以前從來沒用過信托、資管、影子銀行這樣的貴錢。”趙軼表示：“所以在這個階段，可能信用很好的公司反而能夠拿到一些合適的融資，我們對未來融資成本的穩(wěn)定是保持信心的。”

長租公寓主航道

房地產行業(yè)進入分化加劇、集中度提升的下半場后，單純的物業(yè)開發(fā)模式已經不能給出房地產市場繼續(xù)發(fā)展的答案。

龍湖的解決方案則是“空間即服務”戰(zhàn)略，并以此確立了地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓及智慧服務為四大主航道業(yè)務，其中長租公寓業(yè)務可謂應時而興。

早在2015年，國務院就頒布了《關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》，其中提及“積極發(fā)展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)”，此后“租購并舉”、“房住不炒”等政策的頂層設計對長租公寓的利好不斷出現(xiàn)。

龍湖在2016年起便開始涉足長租公寓領域，建立了“冠寓”品牌，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營。

三年來，冠寓業(yè)務發(fā)展迅猛。

邵明曉說：“現(xiàn)在在這個領域里面，可以說龍湖已經做到基本接近頭部了。如果再往前走的話，龍湖有希望做到完全的領先。”

曾經似乎人人都在談論長租公寓，但自去年以來似乎這股熱浪在褪去。先是長租公寓企業(yè)頻頻爆雷，后有房企不斷剝離長租公寓業(yè)務，但龍湖對長租公寓領域卻在不斷深耕。

“長租公寓依然是我們的主航道業(yè)務。但是到今年，這個行業(yè)確實有一些變化。長租公寓這個業(yè)務，實際上是一個重運營、重營銷的業(yè)務，對團隊要求是非常高的。同時它的市場面非常大，針對的客群也非常寬泛，未來增長的潛力應該是比較大，但是要做好難度也很大。”邵明曉說。

半年報顯示，1-6月冠寓共實現(xiàn)租金4.3億元，邵明曉認為冠寓業(yè)務很健康：“對于龍湖來講，我們非常堅定，冠寓依然是我們的戰(zhàn)略業(yè)務。我們上半年開到超6萬間，預計全年收入會超過10個億，6個月以上的出租率基本上到90%，所以整個運營非常健康。”

同時，冠寓也“不差錢”。今年7月，龍湖宣布發(fā)行2019年住房租賃專項公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模為20億元人民幣，其中五年期債券票面利率僅為3.9%；此前的2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，并于2018年8月全部發(fā)行完畢。此外，2018年6月—7月，龍湖集團與新加坡政府投資公司（GIC）、加拿大養(yǎng)老基金投資公司（CPPIB）分別合作設立長租公寓投資平臺，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，融資渠道進一步拓寬。

根據(jù)克而瑞發(fā)布《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》，在擁有自主公寓品牌房企陣營中，從拓展數(shù)據(jù)和開業(yè)數(shù)據(jù)來看，龍湖冠寓均位居行業(yè)前三。

最后，當談起企業(yè)未來愿景，吳亞軍一如龍湖業(yè)績般穩(wěn)健，她說：“下一個十年，我們也有一些考慮和計劃，核心就是跟著中國的城市發(fā)展去走，城市化、再城市化是一個成長機會，消費升級是一個機會，包括服務升級是一個機會，戰(zhàn)略就是圍繞這三個來做。”

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）