每經(jīng)記者 張蕊    每經(jīng)編輯 陳旭    

租期“20+20年”、一次性收費(fèi)32.8萬元——盡管“天價(jià)車位”的新聞屢見報(bào)端，不過北京市西城區(qū)信和嘉園小區(qū)因停車位而起的這場糾紛依然走入大眾視野，并引發(fā)公眾關(guān)注。

近日，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者來到涉事小區(qū)，業(yè)主閆女士告訴記者，自4月下旬以來，轄區(qū)民警已數(shù)十次到該小區(qū)調(diào)解糾紛。

此外，針對該小區(qū)提出的車位“租20年贈20年”，北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所主任律師周旭亮認(rèn)為，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。這意味著，租賃車位20年后，業(yè)主的權(quán)益恐怕不能得到法律保護(hù)。

車庫管理方易主后車位租金大漲

從西門進(jìn)入小區(qū)后，一條白底黑字的標(biāo)語——“宣和小航 無恥無信 無法無天 狼狽為奸”映入眼簾。這似乎也從側(cè)面印證了閆女士所言不虛。

小區(qū)里張貼的標(biāo)語 每經(jīng)記者 張蕊 攝

標(biāo)語中的“宣和”指的是該小區(qū)此前的車庫管理方——北京宣和嘉美物業(yè)管理公司（以下簡稱“宣和嘉美”）。啟信寶信息顯示，該公司成立于2008年，注冊資本100萬元，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理、公共機(jī)動車停車場服務(wù)兩項(xiàng)。去年3月15日，該公司的法定代表人、投資人、董事等事項(xiàng)出現(xiàn)多項(xiàng)變更。

“小航”即小航（北京）科技有限公司（以下簡稱“小航科技”），是小區(qū)目前的車庫經(jīng)營方，也是此次糾紛的主要當(dāng)事方。啟信寶信息顯示，公司成立于去年4月12日，距今不到一年半的時間，注冊資本1000萬元。今年4月4日，該公司有兩條工商變更，除地址由大興區(qū)宏業(yè)路變更為西城區(qū)馬連道南街外，經(jīng)營范圍去掉了“專業(yè)承包；施工總承包”兩項(xiàng)。

圖片來源：啟信寶

建成于2006年的信和嘉園小區(qū)最初規(guī)劃了兩層地下車庫，均為多層機(jī)械停車設(shè)備，共計(jì)400余個停車位。業(yè)主馬先生向記者介紹，今年3月5日，宣和嘉美貼出通知告知業(yè)主：車庫需要重新整修，要求小區(qū)地下二層業(yè)主挪車到旁邊新年華購物中心停車，兩個月后待整修結(jié)束可再將車開回停放。該層車主也根據(jù)通知要求，于3月12日前將車輛全部挪走。

4月25日，宣和嘉美稱車庫即將維修完畢，并將車庫轉(zhuǎn)手給小航科技管理。隨后，小航科技貼出告示，聲稱B2層車庫車位將以32.8萬元的價(jià)格，對外預(yù)售無法取得產(chǎn)權(quán)的“40年車位使用權(quán)”，錢款需一次性付清，剩余車位再以每月1000元的價(jià)格對外出租。

“之前租金是每月450元，價(jià)格翻了一番還多，我們當(dāng)然沒辦法接受。”閆女士說，而且改造后的B2層車庫裝修非常豪華，“我們只是想停個車，完全不需要裝修得那么好。”

小區(qū)B2層車庫 每經(jīng)記者 張蕊 攝

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者隨后跟隨幾名業(yè)主來到地下停車場發(fā)現(xiàn)，B2層寬敞明亮、裝修一新的平層停車位，與B1層設(shè)施老久的機(jī)械停車位形成鮮明對比，精致的吊燈、壁燈等各種燈飾，配備了卷簾門的封閉式車位也讓隨行的業(yè)主連連感嘆，“這停車場儼然五星級酒店的配置。”

小區(qū)B1層車庫 每經(jīng)記者 張蕊 攝

記者看到B2層有不少停車位是空置的，對此業(yè)主張先生表示，由于不少車輛沒有按規(guī)定交納長期停車費(fèi)，所以開不進(jìn)來。目前停在B2的多是合同還沒到期的，一些車主因?yàn)閾?dān)心車開出地庫后再也進(jìn)不來了，所以只好不動車。

“現(xiàn)在這里的租金還是長租40年一次性付款32.8萬元嗎？”對記者的問詢，業(yè)主紛紛給出肯定的答復(fù)。

記者隨即來到小航科技辦公區(qū)咨詢租車位事宜。一名工作人員告訴記者，若汽車高度在1.5米以下可以租B1層，在12月31日之前租價(jià)都是450元/月，之后價(jià)格會上漲。他解釋稱，由于機(jī)械車位有使用期限，現(xiàn)在已經(jīng)超期不安全了，本來B1也要改造，但業(yè)主不讓拆，所以只能加強(qiáng)維修，“200多個車位每月450元的租金還不夠維修費(fèi)。”

“如果車高1.5米以上，想要大一點(diǎn)的車位，只能租小區(qū)一層底商外圍的停車位，在宣和嘉美交費(fèi)，每月600元或650元。”該工作人員說，B2層目前只有中租（租期20年）和長租（租20年送20年）兩種，費(fèi)用分別為19萬和32.8萬。

不過對于長租“一次性結(jié)清”的規(guī)定，該工作人員表示，雖然公司規(guī)定是這樣，但其實(shí)“任何問題都能談”，可以先交10萬元定金先用著，過完年再交剩余的錢。

車庫改建行為涉嫌違建

除了收費(fèi)問題，業(yè)主馬先生告訴記者，小航科技對車庫的改造涉嫌屬于違建。“原本B2層也是機(jī)械停車位，能停三層車，但經(jīng)過裝修改造，現(xiàn)在只剩一層，減少了100多個車位。”在這樣的情況下，除了現(xiàn)有停放車輛以外，其余業(yè)主的車輛只好停到小區(qū)周邊的停車場，然后再步行回到小區(qū)，十分不便。

不過在交談中，小航科技的工作人員則對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者表示，B2目前有101個車位，以前雖然是三層機(jī)械停車位，但由于“沒有電機(jī)，高度不夠，最小的小轎車都上不去”，所以三層實(shí)際上只能用一層，只有86個車位能停，這是開發(fā)商建設(shè)時候的遺留問題。

當(dāng)記者問及為何不在三層的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造時，該工作人員表示，因?yàn)?ldquo;動不了土建，必須往下挖，機(jī)械車位高度才夠，但是這樣會危及建筑物本體。”此外，機(jī)械車位的改造比裝修要貴，裝修改造花費(fèi)差不多150萬元。

相關(guān)職能部門的通知或作出的答復(fù) 每經(jīng)記者 張蕊 攝

在小區(qū)外的社區(qū)居委會門前宣傳欄內(nèi)，記者看到相關(guān)職能部門對小區(qū)停車位糾紛給出的通知和答復(fù)，落款分別有廣外街道辦事處、北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局、西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局等。

其中，北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局的答復(fù)稱，“經(jīng)查，地下二層原機(jī)械車位已拆除，原預(yù)留坑已加橫向隔板及步入式樓梯，造成車位減少。改建行為違反了相關(guān)規(guī)定，建議城管部門進(jìn)行處理”。

西城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局的答復(fù)稱，信和嘉園地下二層車庫加建橫向地板的改建行為涉嫌違法建設(shè)。經(jīng)西城區(qū)規(guī)自委協(xié)查認(rèn)定，信和嘉園地下二層停車位因改建造成機(jī)械車位設(shè)備拆除，減少停車泊位150個。依據(jù)《北京市機(jī)動車停車條例》第三十三條第一款“任何單位和個人不得違反規(guī)劃將停車設(shè)施改作他用”，已對小航科技（北京）有限公司在信和嘉園地下二層車庫改造期間，涉嫌違反規(guī)劃將停車設(shè)施改作他用一事立案調(diào)查。

馬先生告訴記者，有關(guān)部門答復(fù)業(yè)主說，拆除地下車庫涉嫌違建，還在走程序。但公告欄內(nèi)的通知張貼近一個月了，目前B2層的車位依然不能用。

事實(shí)上，為了合理利用道路停車資源，緩解居住停車矛盾，北京市采取了不少舉措。記者注意到，就在7月14日，北京市交通委員會發(fā)布了《關(guān)于道路居住停車管理工作的意見（試行）》，要求各區(qū)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）建立居住停車機(jī)制。

其中，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要組織開展好停車資源調(diào)查，指導(dǎo)、支持、協(xié)調(diào)開展停車自治管理和停車設(shè)施共享、挖潛、新增等工作；發(fā)揮專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、責(zé)任規(guī)劃師的作用，通過規(guī)劃解決好居住停車怎么停、怎么管的問題；組織居民參與道路居住停車認(rèn)證條件等自治管理工作。

合同超過20年期限部分存在法律風(fēng)險(xiǎn)

在問及車位的產(chǎn)權(quán)歸屬時，北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所主任律師周旭亮告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞記者，從法律上來看，車位分為三種性質(zhì)：專有車位、共有車位、人防工程改造車位。

我國物權(quán)法第七十四條中規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)該條法律規(guī)定可以看出，該規(guī)定第二款體現(xiàn)的是專有車位，即所有權(quán)歸開發(fā)商所有的專有車位，第三款體現(xiàn)的是共有車位，即所有權(quán)歸全體業(yè)主所有的共有車位。

《中華人民共和國人民防空法》第五條中規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

該條法律規(guī)定體現(xiàn)的是人防工程改造車位，人防工程改造車位比較特殊，其所有權(quán)和使用權(quán)分離，人防工程改造車位的使用權(quán)屬于投資者，一般情況下為開發(fā)商。

記者從廣安門外街道辦事處了解到，該小區(qū)的地下車庫并非人防車位，其產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商所有。那么在此前提下，小航科技只能經(jīng)營地下車庫的使用權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)。

業(yè)主石先生告訴記者，開發(fā)商在一開始只出售了極少的產(chǎn)權(quán)車位，目前大部分業(yè)主都是租用非產(chǎn)權(quán)車位。

然而，當(dāng)被問及租車位的產(chǎn)權(quán)問題時，小航科技工作人員前后給出了不同的解釋。

最初，工作人員明確對記者表示，產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里。由于車庫下面還有倉庫，倉庫跟車位是一個產(chǎn)權(quán)證，不能分割，倉庫包含在地下停車庫的面積里。“如果必須把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到我們公司名下的話，公司就要多掏出幾千萬，把倉庫買過來，但是倉庫對我們來說沒用，我們只經(jīng)營車位。”

工作人員補(bǔ)充說，此外倉庫也不能改造成車位。開發(fā)商當(dāng)初建設(shè)時，規(guī)劃是啥就是啥，不能隨便改，除非所有利益相關(guān)方全部同意了才能改。

當(dāng)記者再次咨詢時，該工作人員卻表示，由于是機(jī)械停車場，只有大的產(chǎn)權(quán)證，無法分割為單個的產(chǎn)權(quán)車位，所以車位只能租而不能賣。他向記者透露，目前該地下車庫只有9個是開發(fā)商出售的產(chǎn)權(quán)車位，另外有很少一部分以“租20年贈20年”方式出租的車位，剩下絕大部分都是非產(chǎn)權(quán)車位。

不管是哪一種解釋，對于業(yè)主來說，結(jié)果基本都是只能租而不能購買。至于改造之后的B2層車庫，目前只能長租。

前述工作人員坦言，公司投入資金也需要回本，“不能說公司幾千萬元資金砸在這兒，我們就450元租給業(yè)主，說白了我們連自己（投入的）錢都不夠。”

周旭亮告訴記者，合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不過在合同到期后，雙方是可以續(xù)約的。

針對該小區(qū)提出的“租20年贈20年”，周旭亮認(rèn)為，這有變相規(guī)避合同法第二百一十四條規(guī)定的嫌疑，對于業(yè)主來說，存在相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

該工作人員對記者表示，公司獲得了40年的經(jīng)營權(quán)，是開發(fā)商認(rèn)可的。但此前北京衛(wèi)視的報(bào)道中提到，開發(fā)商授權(quán)小航科技的權(quán)限僅為6年。

對此周旭亮表示，如果開發(fā)商授權(quán)小航科技的權(quán)限僅為6年，那么小航科技與業(yè)主的服務(wù)期限必然超過小航科技合法有權(quán)處理的期限，超過的期限屬于無權(quán)處分，要等待開發(fā)商的追認(rèn)，若開發(fā)商不予以追認(rèn)，則超過的部分屬于無效。建議業(yè)主承租車位時，可以要求小航科技出示其與開發(fā)商之間的授權(quán)合同，明確小航科技的權(quán)利期限。

如果小航科技擁有合法使用期限，在使用期限的期間，小航科技發(fā)生轉(zhuǎn)讓，按照法律規(guī)定，由接受轉(zhuǎn)讓的公司承受其權(quán)利義務(wù)，合同依然有效；如果小航科技在此期間，停止經(jīng)營同時也無其他公司接受轉(zhuǎn)讓，業(yè)主只能通過起訴要求維護(hù)自己的合法權(quán)益。

長租價(jià)格顯著高于當(dāng)前月租價(jià)格

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

在每日經(jīng)濟(jì)新聞記者采訪的過程中，多名業(yè)主表示，租金漲得太多，令人難以接受。

記者算了一筆賬，若支付19萬元長租20年，算下來每月相當(dāng)于花費(fèi)792元；若支付32.8萬元長租40年，則相當(dāng)于每月683元租金。與B1層當(dāng)前450元/月的租金相比，未來長租的價(jià)格明顯是更貴的。

“難道長租不應(yīng)該比短租的更便宜嗎？”對于記者的疑問，前述工作人員表示，按照投資理念來說，如果長租20年或40年，不用擔(dān)心價(jià)格浮動，即便20年、40年之后每月租金漲到1000多元，合同期內(nèi)永遠(yuǎn)都是簽合同時候的那個價(jià)格。

該工作人員透露，開發(fā)商最初也有很少一部分車位是以“租20年贈20年”的方式租給業(yè)主的。“現(xiàn)在我們接手過來，這些業(yè)主之前租金是多少，現(xiàn)在還是一樣，我們沒有權(quán)利變。”

對于為何如此定價(jià)，該工作人員表示，這是參考了市場平均價(jià)，比如長租40年核算到每月是683元，這個價(jià)格就是參考小區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)的車位價(jià)格，目前這個價(jià)格是600~1000元，公司方面就取一個中間值，加上長期租賃的優(yōu)惠，這樣算下來就是這個價(jià)。

那么主管部門對于車位定價(jià)有無相關(guān)規(guī)定呢？

2014年12月發(fā)改委《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》（下稱《通知》）中明確，放開住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格。

而自2018年5月1日起施行的《北京市機(jī)動車停車條例》（下稱《條例》）第二十八條也規(guī)定，本市對駐車換乘停車設(shè)施和道路停車實(shí)行政府定價(jià)，對其他停車設(shè)施實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，可以根據(jù)地理位置、服務(wù)條件、供求關(guān)系等因素自主定價(jià)。

那么“自主定價(jià)”是否有可供參考的標(biāo)準(zhǔn)？是否意味著車庫經(jīng)營方可以隨意定價(jià)？

對此周旭亮表示，發(fā)改委的《通知》就是為了不再控制部分服務(wù)價(jià)格，由合同雙方主體自主協(xié)商選擇，目前并無相關(guān)參考標(biāo)準(zhǔn)。不過，《北京市物業(yè)管理辦法》第三十二條中規(guī)定，建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

《條例》第二十九條也明確：調(diào)整居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的停車泊位收費(fèi)價(jià)格時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。違反規(guī)定，未按照規(guī)定程序調(diào)整居住小區(qū)停車收費(fèi)價(jià)格的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處10萬元罰款。

記者也注意到，《通知》同時指出，在放開價(jià)格時應(yīng)要求各經(jīng)營者嚴(yán)格遵守價(jià)格法等法律法規(guī)，合法經(jīng)營，為消費(fèi)者提供質(zhì)量合格、價(jià)格合理的服務(wù)；嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示價(jià)目表和投訴舉報(bào)電話等信息；不得利用優(yōu)勢地位，強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)；不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

無獨(dú)有偶，近日，北京市朝陽區(qū)十里河附近的山水文園中園小區(qū)一名業(yè)主也對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者反映，該小區(qū)山水文園物業(yè)管理公司目前正在進(jìn)行同樣的操作——以一次性35萬元的價(jià)格買斷一個車位50年的使用權(quán)。小航科技的工作人員也在與記者的交談中透露，北京停車位緊張，這種（車庫經(jīng)營）企業(yè)發(fā)展比較快，“我們公司在北京有好幾個項(xiàng)目，其中之一就在山水文園小區(qū)。”

8月26日，記者致電廣外街道辦，該街道辦宣傳部一名工作人員表示，目前街道辦的職責(zé)是配合區(qū)房管局做好居民工作，具體進(jìn)展需要和區(qū)房管局溝通。

記者隨后以小區(qū)業(yè)主身份致電房管局，房管局物業(yè)科工作人員回復(fù)表示，街道辦已經(jīng)組織多次協(xié)調(diào)會，各個部門都參加了，目前規(guī)劃和城管已經(jīng)立案，現(xiàn)在正等最終的調(diào)查結(jié)果，具體時間還不掌握。