每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝     

2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逐步回歸理性，城市投資也將回歸基本面的價(jià)值判斷。

“新擴(kuò)張與再平衡”之下，城市間競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生何種變化？哪些城市繼續(xù)領(lǐng)跑？又有哪些城市成為投資潛力黑馬？

9月5日的第九屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中國指數(shù)研究院將重磅發(fā)布《2019年中國城市價(jià)值白皮書》（下稱《白皮書》），解密中國城市投資價(jià)值與房企行業(yè)格局、發(fā)展路徑及布局趨勢(shì)。

中指控股CEO、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士表示：“此次《白皮書》最大的亮點(diǎn)在于指標(biāo)體系的優(yōu)化迭代，并強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)研究；和2018年報(bào)告相比，在保持評(píng)價(jià)模型和整體分析框架的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市發(fā)展情況和市場(chǎng)變化增減部分指標(biāo)、同時(shí)挖掘部分城市發(fā)展中的新亮點(diǎn)。”

三大城市群投資吸引力領(lǐng)先

在國家戰(zhàn)略的疊加之下，未來中國城市群的發(fā)展格局愈發(fā)清晰：長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游以及成渝五大城市群以11%的國土面積創(chuàng)造了54%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，成為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎和新房開發(fā)的核心區(qū)域。

而隨著粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展等重大戰(zhàn)略規(guī)劃帶動(dòng)紅利釋放，三大城市群的主要城市的投資吸引力則更顯領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

2019年中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強(qiáng) 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

《白皮書》從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢(shì)，在不確定中尋找確定。

人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)則人口聚集，競(jìng)爭(zhēng)力弱則人口流失；而產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力，能夠帶來經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、收入的提高以及生活質(zhì)量的提升，是決定人口遷移方向的核心因素；交通網(wǎng)絡(luò)則重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區(qū)域間交互與流動(dòng)，通過交通規(guī)劃，基本可以預(yù)判哪些城市更具發(fā)展前景。

“我們認(rèn)為，未來東部發(fā)達(dá)城市群以及中西部核心城市仍是全國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。這些城市政策紅利不斷釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)空間較大。同時(shí)，良好的產(chǎn)業(yè)與人口基礎(chǔ)使其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，并且能夠使企業(yè)更快的穿越周期。”黃瑜表示。

房企應(yīng)聚焦核心城市群

城市價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的外生影響因素，聚焦核心城市群，能夠最大程度分享城市發(fā)展來的紅利?！栋灼穼?9個(gè)城市群的規(guī)劃定位及發(fā)展階段劃分為五大層級(jí)，并對(duì)主要城市群經(jīng)濟(jì)、人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行分析，完整呈現(xiàn)了城市群之間、城市群內(nèi)不同城市間的產(chǎn)業(yè)與人口優(yōu)勢(shì)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和投資潛力。

從2018年數(shù)據(jù)來看，粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角人均效益最高，人均GDP超11萬元；長(zhǎng)三角GDP規(guī)?？偭窟_(dá)17.9萬億元，顯著高于其他城市群；長(zhǎng)江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%。

同時(shí)，長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝城市群人口眾多，常住人口規(guī)模超1億人，其中成渝城市群在重慶、成都人口聚集效應(yīng)帶動(dòng)下，人口規(guī)模首次超1億。

2018年代表城市常住人口增量（萬人）數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

《白皮書》指出，從2010年以后全國人口流動(dòng)趨勢(shì)來看，東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長(zhǎng)以核心城市為主，中西部重點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)崛起帶動(dòng)人口吸引力增強(qiáng)，全國整體形成“3+6”的人口增長(zhǎng)格局。

在上述因素的直接影響下，從房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模來看，長(zhǎng)三角城市群規(guī)模最大，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過2.5萬億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區(qū)投資熱度持續(xù)高漲，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17%至1.1萬億元；長(zhǎng)江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達(dá)到1.9億和1.8億平方米，市場(chǎng)容量突出。

此外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發(fā)展基礎(chǔ)好，或規(guī)劃定位高，也是未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。中原城市群地處沿海開放地區(qū)和中西部地區(qū)的結(jié)合處，是我國經(jīng)濟(jì)由東向西梯次推進(jìn)的中間地帶，極具發(fā)展?jié)摿?，常住人?.3億，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量大，增長(zhǎng)快。

黃瑜認(rèn)為：“對(duì)于企業(yè)而言，一方面要聚焦核心城市群，最大程度依靠城市發(fā)展紅利取得快速、可持續(xù)發(fā)展；另一方面，企業(yè)需把握好城市發(fā)展階段和城市輪動(dòng)的差異特征，依靠精準(zhǔn)布局，更好地抓住投資、營(yíng)銷窗口期，獲得成長(zhǎng)。”

解密“千億”房企布局趨勢(shì)

2019年上半年，1000億元以上房企“超級(jí)陣營(yíng)”達(dá)到12家，500億~1000億元的一級(jí)陣營(yíng)有21家、200億~500億元陣營(yíng)為37家，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局繼續(xù)延續(xù)。“千億”房企遵循著怎樣的發(fā)展路徑？他們的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來源如何構(gòu)成？

《白皮書》給出了答案：廣布局、拓資源、重運(yùn)營(yíng)，聚焦一二線、城市群與都市圈戰(zhàn)略。

數(shù)據(jù)顯示，12家“千億”房企平均進(jìn)駐112個(gè)城市，是500億~1000億元房企的2倍，項(xiàng)目數(shù)量更是其4.8倍，為規(guī)?；⑷珖l(fā)展奠定業(yè)績(jī)基石；此外，“千億”房企注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，并通過結(jié)構(gòu)調(diào)整以及制度優(yōu)化加快降本增效力度，盈利能力持續(xù)領(lǐng)先。

2019上半年銷售千億元以上與500億~1000億元房企情況 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來源方面，一二線城市仍是房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。

黃瑜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“房企的投資策略總體變化不大，以一二線為重點(diǎn)，三四線機(jī)遇性布局，但存在結(jié)構(gòu)性和階段性調(diào)整。”

從城市結(jié)構(gòu)看，進(jìn)入2019年，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)以及都市圈結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重點(diǎn)二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為57.6%；一線城市貢獻(xiàn)率為21.1%，一二線城市合計(jì)占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

而作為投資晴雨表的土地市場(chǎng)，呈現(xiàn)“量減價(jià)升”局面，房企則結(jié)合市場(chǎng)變化靈活調(diào)整拿地策略。

以6家領(lǐng)導(dǎo)品牌房企為例，在市場(chǎng)繁榮期，企業(yè)的資金較為充裕，房企精準(zhǔn)把握城市輪動(dòng)周期，審慎吸納優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，表現(xiàn)較為積極；在調(diào)控影響下的衰退期,房企拿地更為審慎。

2019年上半年代表房企各等級(jí)城市銷售占比情況 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

在因城施策背景下，政策改善預(yù)期增強(qiáng)，2019年以來企業(yè)拿地積極性有所提高，熱點(diǎn)一二線城市土地競(jìng)拍熱度回升。具體到區(qū)域布局看，20家代表房企在一線城市拿地樓面價(jià)同比上升98.0%；在二線城市同比上升33.2%；三四線城市則同比微降1.2%。一二線城市土地成交市場(chǎng)回溫，三四線布局力度下調(diào)。

“房企投資策略的結(jié)構(gòu)性與階段性調(diào)整主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。”黃瑜表示，“一二線城市更加注重都市圈和城市群，對(duì)人口流入以及產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)的二線布局力度加大；另一方面，前兩年三四線存在政策支持和短期需求釋放機(jī)遇，房企布局有所側(cè)重，但2019年以來隨著政策的調(diào)整以及市場(chǎng)需求的消化，房企三四線的投資規(guī)模比例總體收縮，加大了經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的強(qiáng)三四線城市投資。”

第九屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì) 2019.09.05·深圳

 （文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)