每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2019年，房地產市場預期逐步回歸理性，城市投資也將回歸基本面的價值判斷。

“新擴張與再平衡”之下，城市間競爭格局將發(fā)生何種變化？哪些城市繼續(xù)領跑？又有哪些城市成為投資潛力黑馬？

9月5日的第九屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯(lián)手中國指數研究院將重磅發(fā)布《2019年中國城市價值白皮書》（下稱《白皮書》），解密中國城市投資價值與房企行業(yè)格局、發(fā)展路徑及布局趨勢。

中指控股CEO、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士表示：“此次《白皮書》最大的亮點在于指標體系的優(yōu)化迭代，并強化了產業(yè)研究；和2018年報告相比，在保持評價模型和整體分析框架的基礎上，根據城市發(fā)展情況和市場變化增減部分指標、同時挖掘部分城市發(fā)展中的新亮點?！?/p>

三大城市群投資吸引力領先

在國家戰(zhàn)略的疊加之下，未來中國城市群的發(fā)展格局愈發(fā)清晰：長三角、粵港澳、京津冀、長江中游以及成渝五大城市群以11%的國土面積創(chuàng)造了54%的經濟規(guī)模，成為我國經濟增長的重要引擎和新房開發(fā)的核心區(qū)域。

而隨著粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展等重大戰(zhàn)略規(guī)劃帶動紅利釋放，三大城市群的主要城市的投資吸引力則更顯領先優(yōu)勢。

《白皮書》從“人口+產業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢，在不確定中尋找確定。

“我們認為，未來東部發(fā)達城市群以及中西部核心城市仍是全國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。這些城市政策紅利不斷釋放，房地產市場空間較大。同時，良好的產業(yè)與人口基礎使其抗風險能力較強，并且能夠使企業(yè)更快的穿越周期?！秉S瑜表示。

房企應聚焦核心城市群

城市價值是房地產價值的外生影響因素，聚焦核心城市群，能夠最大程度分享城市發(fā)展來的紅利?！栋灼穼?9個城市群的規(guī)劃定位及發(fā)展階段劃分為五大層級，并對主要城市群經濟、人口及房地產市場規(guī)模進行分析，完整呈現(xiàn)了城市群之間、城市群內不同城市間的產業(yè)與人口優(yōu)勢，以及房地產市場的發(fā)展階段和投資潛力。

從2018年數據來看，粵港澳大灣區(qū)、長三角人均效益最高，人均GDP超11萬元；長三角GDP規(guī)?？偭窟_17.9萬億元，顯著高于其他城市群；長江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%。

同時，長三角、京津冀、長江中游、成渝城市群人口眾多，常住人口規(guī)模超1億人，其中成渝城市群在重慶、成都人口聚集效應帶動下，人口規(guī)模首次超1億。

《白皮書》指出，從2010年以后全國人口流動趨勢來看，東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，中西部重點二線城市經濟、產業(yè)崛起帶動人口吸引力增強，全國整體形成“3+6”的人口增長格局。

在上述因素的直接影響下，從房地產市場規(guī)模來看，長三角城市群規(guī)模最大，房地產開發(fā)投資額超過2.5萬億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區(qū)投資熱度持續(xù)高漲，2018年房地產開發(fā)投資額同比增長17%至1.1萬億元；長江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達到1.9億和1.8億平方米，市場容量突出。

黃瑜認為：“對于企業(yè)而言，一方面要聚焦核心城市群，最大程度依靠城市發(fā)展紅利取得快速、可持續(xù)發(fā)展；另一方面，企業(yè)需把握好城市發(fā)展階段和城市輪動的差異特征，依靠精準布局，更好地抓住投資、營銷窗口期，獲得成長。”

解密“千億”房企布局趨勢

2019年上半年，1000億元以上房企“超級陣營”達到12家，500億~1000億元的一級陣營有21家、200億~500億元陣營為37家，強者恒強的行業(yè)格局繼續(xù)延續(xù)?！扒|”房企遵循著怎樣的發(fā)展路徑？他們的業(yè)績貢獻來源如何構成？

《白皮書》給出了答案：廣布局、拓資源、重運營，聚焦一二線、城市群與都市圈戰(zhàn)略。

數據顯示，12家“千億”房企平均進駐112個城市，是500億~1000億元房企的2倍，項目數量更是其4.8倍，為規(guī)?；?、全國化發(fā)展奠定業(yè)績基石；此外，“千億”房企注重產品品質打造，并通過結構調整以及制度優(yōu)化加快降本增效力度，盈利能力持續(xù)領先。

業(yè)績貢獻來源方面，一二線城市仍是房企的主戰(zhàn)場。

黃瑜表示:“房企的投資策略總體變化不大，以一二線為重點，三四線機遇性布局，但存在結構性和階段性調整?！?/p>

從城市結構看，進入2019年，隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整，重點二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績貢獻率為57.6%；一線城市貢獻率為21.1%，一二線城市合計占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

而作為投資晴雨表的土地市場，呈現(xiàn)“量減價升”局面，房企則結合市場變化靈活調整拿地策略。

以6家領導品牌房企為例，在市場繁榮期，企業(yè)的資金較為充裕，房企精準把握城市輪動周期，審慎吸納優(yōu)質土地儲備，表現(xiàn)較為積極；在調控影響下的衰退期,房企拿地更為審慎。

在因城施策背景下，政策改善預期增強，2019年以來企業(yè)拿地積極性有所提高，熱點一二線城市土地競拍熱度回升。具體到區(qū)域布局看，20家代表房企在一線城市拿地樓面價同比上升98.0%；在二線城市同比上升33.2%；三四線城市則同比微降1.2%。一二線城市土地成交市場回溫，三四線布局力度下調。

“房企投資策略的結構性與階段性調整主要表現(xiàn)在兩個方面?！秉S瑜表示，“一二線城市更加注重都市圈和城市群，對人口流入以及產業(yè)支撐強的二線布局力度加大；另一方面，前兩年三四線存在政策支持和短期需求釋放機遇，房企布局有所側重，但2019年以來隨著政策的調整以及市場需求的消化，房企三四線的投資規(guī)模比例總體收縮，加大了經濟發(fā)展較好的強三四線城市投資?！?/p>