這或許是今年半年報季最輕松的一場發(fā)布會。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇（Jason）臉上洋溢著笑容，無論是投資者會，還是媒體會，表情都輕松而愜意。

回看這半年以來世茂的業(yè)績，的確能用“恰如人意”來形容。2019年，世茂房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為2100億元。截至今年6月30日，銷售目標(biāo)已完成47.8%。

具體來看，2019年上半年世茂銷售建筑面積556萬平米，下半年可售建筑面積1673萬平米，全年預(yù)計可售面積2229萬平米，全年可售貨值超過4000億元，以53%的去化率保守計算，世茂有能力超額完成2019年的銷售目標(biāo)。

在規(guī)模和業(yè)績有足夠沖勁的情況下，世茂加大了回款考核。據(jù)了解，世茂對地區(qū)公司回款都設(shè)有多維度考核，目前促進(jìn)銷售回款率81%，較去年同期提升了5個百分點。

“這已經(jīng)是世茂第三年高速增長了。”Jason直言。發(fā)布會現(xiàn)場，其喜悅溢于言表。投資者也頗為滿意。

上半年營收增長32.9%世茂三年苦練鐵頭功

現(xiàn)在的世茂和以前相比，的確有所不同，“增長”便是比較明顯的一項。

世茂房地產(chǎn)在經(jīng)歷2011~2014年間的高速發(fā)展之后，2015年主動進(jìn)行調(diào)整，成效顯著，如今，財務(wù)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的，是一個更為穩(wěn)健、成熟的世茂?？嗑?ldquo;內(nèi)功”，世茂現(xiàn)在質(zhì)量和客戶滿意度是前三。

審視2019年上半年數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)則實現(xiàn)了營業(yè)收入565.6億元，同比增加32.9%，其中物業(yè)銷售收入為532.4億元，同比增長30.9%。平均入賬銷售價格從2018年上半年的12740元/平方米增加23.3%到2019年上半年的15713元/平方米。

Jason表示，世茂對全年的預(yù)測應(yīng)該和去年差不多，今年整體市場體量預(yù)計在15萬億元左右，有可能會超，差也不會少于13萬億元，好也就十五六萬億元。市場預(yù)測總量逐年下降，但單價會上漲。

2019年上半年，世茂房地產(chǎn)利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，利潤率稍有回落但仍保持行業(yè)領(lǐng)先水平。上半年，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)毛利潤170.2億元，同比增長28.9%，歸屬母公司核心凈利潤53.1億元，同比增長20.6%。上半年毛利潤率和歸屬母公司核心凈利潤率分別為30.1%和13.7%。世茂房地產(chǎn)毛利潤率維持在30%以上，顯示了世茂房地產(chǎn)較強(qiáng)的盈利能力。

回款50%去拿地發(fā)力收并購擴(kuò)充土儲

Jason在現(xiàn)場將企業(yè)上半年一系列的收并購動作稱之為“合作共贏”。

截至目前，世茂新增土地貨值超過3000億元以上，預(yù)計全年將突破4000億元以上，其中有2/3在一二線城市，有接近70%是通過并購獲得。

2019年上半年，世茂房地產(chǎn)新增土地儲備1412萬平米。按金額來看，通過收并購方式取得的新增土地儲備占比約60%，較2018年提升了37個百分點。

收并購的優(yōu)勢較為明顯，其相對公開市場的土地獲取方式具有成本更為可控的優(yōu)勢，可有效降低經(jīng)營風(fēng)險。

截至2019年6月30日，世茂房地產(chǎn)在全國101個城市擁有301個項目，總土地儲備面積為6407萬平米。而下半年可售貨值中，80%位于具備較高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及需求旺盛的一二線和強(qiáng)三四線城市，其“抗風(fēng)險”及“強(qiáng)溢價”的能力將成為世茂未來利潤增長點。

Jason表示，世茂基本會用50%的回款去購地，等于銷售金額的40%左右，與小開發(fā)商合作共贏。接下來，世茂也會按照回款的50%去拿項目。

簡單算了一下，如果2500億元銷售，80%回款就是2000億元，拿地金額就是1000億元。不過這取決于世茂的銷售回款，整體而言，由于世茂在上半年投入了70%，稅后利潤要求12~13個點，接下來世茂拿地應(yīng)該會更加嚴(yán)格。

Jason認(rèn)為，目前的局勢下，世茂由于負(fù)債比較低，又有酒店、商業(yè)、物業(yè)來做平衡，會有投資機(jī)會，但也要謹(jǐn)慎投資。

融資成本走低財務(wù)持續(xù)穩(wěn)健

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，世茂房地產(chǎn)總有息負(fù)債為1154.7億元，較去年年底增加5.8%。其中，長期負(fù)債834.1億元，占比72%。短期借款320.6億元，占比28%。

世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債率為59.6%，凈負(fù)債率連續(xù)第8年控制在60%以下，財務(wù)杠桿率處于較低水平。

報告期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金為522.3億元。平均融資成本控制在5.6%左右，維持在行業(yè)較低水平。

今年5月，世茂建設(shè)獲中國證監(jiān)會批準(zhǔn)可發(fā)行132億元公司債券；上半年獲20億美金債額度，發(fā)行利率分別為6.125%、5.6%，均為同期較低水平。

Jason表示，世茂對于融資還是比較有前瞻性的，在今年年初就做了一個很大的美元債，7月份又做了10億美元債，另外，世茂還做了一個100億的銀團(tuán)，7月中旬已經(jīng)批了。

近年來，世茂持續(xù)探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，圍繞房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)各類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，在資產(chǎn)證券化道路上，已呈現(xiàn)出行業(yè)創(chuàng)新“領(lǐng)先者”的姿態(tài)，形成了一套獨有的低成本模式。 文/奶茶