每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在年會現(xiàn)場解讀白皮書

2019年，哪些城市具有更強的市場韌性、能夠更快地跨越周期？人口、產(chǎn)業(yè)、交通如何讓城市更具備增長潛能？哪些區(qū)域?qū)⒊蔀轭^部房企的布局重點？

9月5日，在深圳舉行的第九屆中國價值地產(chǎn)年會上，由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國城市投資價值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢》白皮書（簡稱2019年中國城市價值白皮書）作出解答。

中指控股CEO、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在年會現(xiàn)場解讀了白皮書，她表示：“白皮書將城市的經(jīng)濟(jì)實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、財富水平、資源環(huán)境和交通通達(dá)性等指標(biāo)進(jìn)行全方位構(gòu)建；在此基礎(chǔ)上結(jié)合城市的人口基礎(chǔ)對這個城市價值基本的容量，特別是房地產(chǎn)市場投資的容量進(jìn)行分析；再結(jié)合城市價值以及城市房產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)（供求、蓄積、需求滿足度、價格支撐以及市場熱度等），來評價這個城市房產(chǎn)投資的潛力。”

揭曉：這100個城市最吸引地產(chǎn)商

黃瑜表示，《中國城市投資價值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢》白皮書的評價模型是“市場容量與增值潛能兩大維度評價城市潛力”。通過對中國內(nèi)地298個地級以上城市開發(fā)投資吸引力進(jìn)行評價后，上海、北京、深圳、廣州等100個城市入圍“2019年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強”。

白皮書顯示，2019年，上海、北京、深圳和廣州4個一線城市在全國所有地級以上城市中仍位列前四位，1.5線城市繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，排名位居前列。

排名前10的仍然是經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且轉(zhuǎn)型持續(xù)、市場需求旺盛的城市。其中，由于人口快速流入、經(jīng)濟(jì)保持較快增長的成都，排名較上年躍升兩位至第8位。

吸引力排名前20的城市中，長三角和粵港澳大灣區(qū)和上期一樣，仍然分別有6個和4個城市入圍，占比50%，核心城市地位穩(wěn)固。另外，還分別有8個和3個城市位居第21~50名，區(qū)域整體競爭優(yōu)勢突出。

此外，城市群內(nèi)普通地級市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、產(chǎn)業(yè)外溢和交通一體化，投資潛力較高。

值得注意的是，鄭州在2018年GDP首過萬億元、人口突破千萬，新房市場快速擴(kuò)容，躋身1.5線城市，排名較上年提升兩位；西安、長沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟(jì)南位居第13~19位；而佛山市場容量持續(xù)保持較高水平，已與普通二線城市相當(dāng)。

研判：人口競爭力代表城市競爭力

“基于城市價值分析的結(jié)果，我們把內(nèi)在邏輯也進(jìn)行了分析，得出其中重要的一個邏輯——影響這個結(jié)果的重要因素是人口，人口是最重要的根本。”黃瑜表示。

白皮書從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢。其中人口要素是判斷城市價值的基點，而決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機(jī)會與收入水平，因此產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動力。最后，交通網(wǎng)絡(luò)重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效地在區(qū)域間交互與流動，交通規(guī)劃大體“指明”了未來哪些城市更具發(fā)展前景。

趨勢：房企布局聚焦核心城市群

在國家戰(zhàn)略的疊加之下，未來中國城市群的發(fā)展格局愈發(fā)清晰：長三角、粵港澳、京津冀、長江中游以及成渝五大城市群有望成為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。

2018年，五大城市群以11%的國土面積創(chuàng)造了54%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，商品房銷售面積占比也達(dá)到了46%，成為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎和新房開發(fā)的核心區(qū)域。

《白皮書》顯示，長三角城市群房地產(chǎn)市場規(guī)模最大，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過2.5萬億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區(qū)投資熱度持續(xù)較高，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長17%至1.1萬億元。

對此，黃瑜指出：“從城市群中國各個城市的價值可見，粵港澳大灣區(qū)不僅有廣州、深圳這樣在全國排名前三、四位的城市，也有佛山、東莞、惠州、珠海這樣的城市，特別是佛山、東莞制造業(yè)發(fā)展強勁、潛力非常突出。”

此外，長江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達(dá)到1.9億平方米和1.8億平方米，市場容量突出。山東半島、海西城市群基礎(chǔ)強，中原城市群區(qū)位優(yōu)勢好、規(guī)劃能級高，也具備較好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從城市業(yè)績貢獻(xiàn)度來看，一二線城市仍是房企爭奪的主戰(zhàn)場。

2019年以來，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)以及都市圈結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重點二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率為57.6%；一線城市貢獻(xiàn)率為21.1%，較去年增長8.1個百分點，一二線城市合計占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

如中海地產(chǎn)和招商蛇口在成立40周年之際升級品牌戰(zhàn)略，加強一二線戰(zhàn)略布局，2019年上半年一二線城市的業(yè)績貢獻(xiàn)率分別為87.6%和90.3%，同比分別提升9.9個百分點和8.9個百分點。

然而房企投資趨勢更趨向城市群與都市圈戰(zhàn)略。反映在土地市場上，長三角地區(qū)熱度依舊，中西部土地市場有所降溫，20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金額明顯提升。

其中房企在長三角拿地金額同比增長29.4%，占比達(dá)40.1%；環(huán)渤海同比增長15.6%，主要受城市群周邊熱點二線以及三四線城市房企拿地金額大幅增長所致，如合肥、溫州、紹興、無錫、常州等城市；房企在中西部拿地金額同比增長5.9%，較去年同期占比減少1.92個百分點；房企在珠三角拿地金額同比下降15.7%，占比減少4.64個百分點。

黃瑜強調(diào)：“未來一段時間，特別是對2019年的判斷，房地產(chǎn)行業(yè)仍充滿較大的不確定性，但這個行業(yè)仍然有機(jī)會。房企在布局方面要聚焦城鎮(zhèn)化的方向，未來最主要是深耕重要的、有價值的城市，特別是目前情況下保住現(xiàn)金流、以銷定投，在規(guī)避風(fēng)險的同時把握好發(fā)展機(jī)遇。”

“我們對全年市場有一個預(yù)判，2019年銷售面積肯定是下降的，降幅約5%~7%。但1~7月全國商品房銷售額已經(jīng)達(dá)到8.3萬億元，預(yù)計8月底能夠超過9萬億元。所以全年的結(jié)果，從銷售角度增長了6.2%。2019年盡管有難度，但仍然是不錯的年份，所以房企在未來的發(fā)展中還是要把握發(fā)展機(jī)會，希望品牌企業(yè)投資有價值的城市，把握好發(fā)展機(jī)遇。”黃瑜表示。