每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    

9月5日，在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第九屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，華夏幸福獲得2019中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜“年度價(jià)值城市運(yùn)營(yíng)商”殊榮。

對(duì)華夏幸福來說，這個(gè)榮譽(yù)名副其實(shí)。“開發(fā)性PPP是中國(guó)城市化發(fā)展歷史進(jìn)程中的新機(jī)遇，把區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)資本有機(jī)地結(jié)合到一起，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，以城市魅力為載體，以激勵(lì)相容的利益機(jī)制為引擎，破解了由于地區(qū)差異形成的城市化難題和瓶頸。”作為國(guó)內(nèi)PPP運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿，華夏幸福執(zhí)行總裁張書峰如此表示。

頂層設(shè)計(jì) 助力產(chǎn)城雙向賦予

在當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，城市對(duì)新空間的需求依然強(qiáng)烈，企業(yè)和人對(duì)生產(chǎn)和生活空間的改善與升級(jí)的需求也更加強(qiáng)烈，產(chǎn)業(yè)新城因?yàn)榫哂忻黠@社會(huì)資本色彩，為各地新區(qū)開發(fā)所追捧，也成為了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中具有標(biāo)志性意義的空間形態(tài)。

就在5月末，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》（下稱《意見》），“產(chǎn)業(yè)”這一關(guān)鍵詞出現(xiàn)了31次，其中提出“支持地方人民政府對(duì)有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體進(jìn)行資產(chǎn)重組、股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，引入民營(yíng)資本和外國(guó)投資者，開發(fā)運(yùn)營(yíng)特色產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)，并在準(zhǔn)入、投融資、服務(wù)便利化等方面給予支持”。

值得一提的是，《意見》指出，將積極支持符合條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體申請(qǐng)首次公開發(fā)行股票并上市。

由此，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城將作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合的有效載體，是各地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要?jiǎng)恿Α?/p>

中指院研究報(bào)告指出，在新型城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)新城正在成為承載工業(yè)化和信息化發(fā)展的新空間，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)的現(xiàn)代化載體和平臺(tái)，也是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相結(jié)合的一種城市發(fā)展方式。

十九大報(bào)告已經(jīng)明確指出：“推動(dòng)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，主動(dòng)參與和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，發(fā)展更高層次的開放型經(jīng)濟(jì)，不斷壯大我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合國(guó)力”；同時(shí)提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。

隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的興起以及國(guó)家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商也在通過自建、引入或收并購(gòu)孵化器、眾創(chuàng)空間等增強(qiáng)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展能力。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城的重要意義，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院曾在一份報(bào)告中指出，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，城市和產(chǎn)業(yè)共生、共利。具體意義體現(xiàn)在：第一，有利于實(shí)現(xiàn)城市土地集約化，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)空間加速產(chǎn)業(yè)聚集；第二，有利于增加就業(yè)人口，規(guī)避盲目城市化帶來的空城現(xiàn)象；第三，有利于構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)自我更新能力；第四，有利于城鎮(zhèn)化有序推進(jìn)，促進(jìn)城市一體化建設(shè)。

產(chǎn)業(yè)和城市，其實(shí)是一個(gè)雙向賦予的關(guān)系。

好的頂層設(shè)計(jì)，是為了更好地將先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)在全國(guó)各地進(jìn)行快速?gòu)?fù)制、推廣。

隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，功能單一的產(chǎn)業(yè)將逐漸被市場(chǎng)淘汰，生產(chǎn)功能與生活功能的結(jié)合，使城市蛻變成一座職住平衡、產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)新城。通過多元化的上下游產(chǎn)業(yè)同步導(dǎo)入，塑造產(chǎn)城融合核心競(jìng)爭(zhēng)力，以資源整合優(yōu)勢(shì)，避免產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，在關(guān)注第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，注重生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的配套，通過發(fā)展微笑曲線兩端環(huán)節(jié)，提升產(chǎn)業(yè)附加值；在新城內(nèi)仍需均衡配置居住功能、商業(yè)功能，滿足園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口的居住需求外，同時(shí)豐富了產(chǎn)業(yè)人口的業(yè)余生活，最終增進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園的凝聚力和活力。

他山之石 彰顯PPP共贏優(yōu)勢(shì)

在國(guó)外PPP實(shí)踐中，英國(guó)是最早采用PPP模式的國(guó)家，也是PPP模式運(yùn)用較好的國(guó)家，已經(jīng)建立了完善的管理和評(píng)價(jià)制度，該評(píng)價(jià)制度的適用領(lǐng)域從公共產(chǎn)品開始向公共服務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)展，涉及國(guó)防、公共秩序、娛樂文化和教育等。

1992年，英國(guó)首次提出私人融資計(jì)劃（PFI）。2012年，英國(guó)財(cái)政部進(jìn)一步推出新型私人融資（PF2），兩者最大的區(qū)別是在特殊目的公司（SPV）參股投入部分資本金以吸引長(zhǎng)期投資者。

中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)數(shù)字城市工程研究中心副主任徐振強(qiáng)撰文指出，格林威治千禧村（GMV）是英國(guó)城市更新的典范，尤其是在公共交通系統(tǒng)、停車制度和私有小汽車控制方面。

GMV項(xiàng)目得到了英國(guó)地方社區(qū)發(fā)展部的支持，旨在建立可持續(xù)的社區(qū)模式。七個(gè)社區(qū)結(jié)合了高密度住宅、綠色公共空間、便捷的公交系統(tǒng)和近距離的商店、娛樂設(shè)施，進(jìn)而營(yíng)造理想的人居空間。為了達(dá)到目標(biāo)，該項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)立了相應(yīng)的能源效率、耗水量、垃圾回收等一系列標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)。例如強(qiáng)調(diào)環(huán)保建筑的開發(fā)，希望能減少80%的能耗，此項(xiàng)目的目的是提供高質(zhì)量的公共交通，通過對(duì)汽車限?；蚴召M(fèi)，減少汽車使用率。

GMV通過采用合理的PPP模式，成功完成了可持續(xù)社區(qū)項(xiàng)目的再開發(fā)。這不僅與政府部門實(shí)施的政策、制定的目標(biāo)和采取的有效投資相關(guān)，而且與企業(yè)高效率的設(shè)計(jì)開發(fā)建造也密切相關(guān)。

張書峰曾拿汽車舉例稱，國(guó)外的PPP就是汽車零部件商，開發(fā)性PPP就是從汽車設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、銷售、售后服務(wù)、維修都包括的整車生產(chǎn)商，“面對(duì)一個(gè)貧窮落后的縣城，它需要的不僅僅是修幾條路、修一個(gè)公園、蓋個(gè)養(yǎng)老院或者做一個(gè)污水處理廠，它需要的是縣域經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，一座有魅力、有吸引力的城市，一批能源源不斷創(chuàng)造財(cái)政收入的產(chǎn)業(yè)集群。”

在我國(guó)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展歷程不過20多年時(shí)間，總體上是在政府主導(dǎo)和推動(dòng)下進(jìn)行的，各級(jí)政府是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的第一推動(dòng)力。為了解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)所需資金問題，各地政府紛紛設(shè)立國(guó)有平臺(tái)公司，注入一定國(guó)有資產(chǎn)，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資主體、開發(fā)建設(shè)主體和投資合作平臺(tái)。

從2015年6月1日起，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等六部門聯(lián)合發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》開始施行，國(guó)家從政策層面鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域。與此同時(shí)，由于我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的紅利期，各地建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍選擇“產(chǎn)城融合”開發(fā)的路子，從城市化中汲取土地升值的紅利，反哺產(chǎn)業(yè)培育的資金缺口。

我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補(bǔ)償模式再到利潤(rùn)分成模式的演進(jìn)，未來將向PPP模式進(jìn)一步發(fā)展。相對(duì)于BT模式、土地補(bǔ)償模式、利潤(rùn)分成模式，PPP模式的優(yōu)越性體現(xiàn)在：彌補(bǔ)政府資金不足、資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)變政府職能。

美國(guó)城市研究專家喬爾·科特金在其所著的《新地理：數(shù)字經(jīng)濟(jì)如何重塑美國(guó)地貌》中指出，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)布局的地理決定論受到?jīng)_擊，人才及科技創(chuàng)新機(jī)制和環(huán)境成為企業(yè)選址的主導(dǎo)因素。哪里有企業(yè)需要的人才，哪里有企業(yè)需要的科技創(chuàng)新體制機(jī)制和環(huán)境，企業(yè)就會(huì)選擇去哪里。

因此，好的運(yùn)營(yíng)商往往都是從產(chǎn)業(yè)新城系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性角度出發(fā)，確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展總目標(biāo)，將總目標(biāo)分解，確保各子目標(biāo)與總目標(biāo)一致，實(shí)現(xiàn)一張藍(lán)圖繪到底。

走出大本營(yíng) 異地復(fù)制成就卓越

代表園區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的出現(xiàn)，以及各地政府越來越開放的視野，同時(shí)出于有效利用市場(chǎng)機(jī)制推動(dòng)園區(qū)發(fā)展的訴求，打破了既有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。

相比較其他房地產(chǎn)企業(yè)，華夏幸福在以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)為主業(yè)的細(xì)分類別企業(yè)中一騎絕塵。以社會(huì)化、商業(yè)化和市場(chǎng)化的方式，華夏幸福短短幾年內(nèi)在環(huán)京固安、大廠、三河一帶，成功地進(jìn)行了數(shù)個(gè)規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，并以政府的招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和配套的商業(yè)、住宅用地開發(fā)的收益，作為平衡投資的來源。

在大本營(yíng)固安，華夏幸福打造了堪稱范本的產(chǎn)業(yè)新城，將一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣打造成為一個(gè)智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)新城，并入選聯(lián)合國(guó)60個(gè)可持續(xù)發(fā)展的PPP案例。

固安產(chǎn)業(yè)新城位于北京天安門正南50公里，十多年前，固安是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣，釣具、腸衣、濾芯、塑料是支撐縣域工業(yè)的“四大金剛”。2002年6月28日，固安工業(yè)園區(qū)奠基，引入華夏幸福這一市場(chǎng)力量，與固安縣政府采用政企合作的PPP市場(chǎng)化運(yùn)作模式，合作打造固安產(chǎn)業(yè)新城。

10余年來，華夏幸福通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)不斷促進(jìn)固安城市躍進(jìn)，帶動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)入駐，為固安產(chǎn)業(yè)新城構(gòu)建了高科技研發(fā)制造與高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的313產(chǎn)業(yè)體系：即強(qiáng)化新型顯示、航天航空、生物醫(yī)藥三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；培育智能網(wǎng)聯(lián)汽車這一先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；提速包括臨空經(jīng)濟(jì)、文體康養(yǎng)和都市農(nóng)業(yè)在內(nèi)的三大特色產(chǎn)業(yè)。截至2018年底，累計(jì)引進(jìn)簽約企業(yè)超600家，投資額近1400億元。

產(chǎn)城融合發(fā)展，推動(dòng)固安的經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了幾何級(jí)增長(zhǎng)。從2002年，全縣年財(cái)政收入僅1.1億元、發(fā)展水平位列廊坊市十個(gè)縣（市、區(qū)）中的后兩名，到2018年全縣財(cái)政收入突破86.3億元，公共預(yù)算收入完成45.6億元，同比增長(zhǎng)超10%，固安的歷史巨變有目共睹。曾經(jīng)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣，已經(jīng)被打造成為智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)新城。2018年5月，固安產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目入選聯(lián)合國(guó)60個(gè)可持續(xù)發(fā)展的PPP案例，成為目前中國(guó)唯一入選的城鎮(zhèn)綜合開發(fā)案例。

“固安為什么能從一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，發(fā)展成今天這個(gè)獨(dú)具魅力的國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)新城呢？因?yàn)槲覀冊(cè)趯?shí)踐中創(chuàng)新探索形成了產(chǎn)業(yè)新城PPP模式。”張書峰表示，華夏幸福通過創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城PPP模式，為高端產(chǎn)業(yè)、高端技術(shù)、高端人才量身打造有魅力、有吸引力的現(xiàn)代一流的城市環(huán)境、科技環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境和人才環(huán)境，能夠?qū)崿F(xiàn)縣域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。

華夏幸福的異地復(fù)制模式更值得研究。

從覆蓋范圍來看，華夏幸福堅(jiān)定核心都市圈布局戰(zhàn)略，打造“3+3+X”核心都市圈格局。即在精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上,密集布局長(zhǎng)三角都市圈，加快布局粵港澳大灣區(qū)；推進(jìn)布局鄭州、武漢和成都三個(gè)高潛核心都市圈，以及長(zhǎng)沙、西安、貴陽和沈陽四個(gè)潛力核心都市圈。產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制進(jìn)入全面加速期。

據(jù)半年報(bào)，今年上半年，華夏幸福布局在各都市圈的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，入選財(cái)政部政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目庫(kù)的達(dá)到30個(gè)，其中5個(gè)國(guó)家PPP示范項(xiàng)目，1個(gè)省級(jí)PPP示范項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)公司新增5個(gè)入庫(kù)PPP項(xiàng)目，全部位于環(huán)北京以外的外埠區(qū)域。

收入貢獻(xiàn)方面。期內(nèi)，環(huán)京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入148.08億元，同比增長(zhǎng)96.54%，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。環(huán)京以外區(qū)域的貢獻(xiàn)比例顯著提高。

銷售貢獻(xiàn)方面，期內(nèi)，環(huán)京以外區(qū)域的銷售額為375.64億元，同比增長(zhǎng)16.82%，占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%；銷售面積比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)266家，新增簽約投資額939.29億元，同比增長(zhǎng)20.18%，占公司整體新增簽約投資額達(dá)到89%。

土地獲取方面，2019年上半年，公司新獲取土地中，68%位于環(huán)京以外區(qū)域；其中，長(zhǎng)三角區(qū)域達(dá)42%，環(huán)鄭州區(qū)域達(dá)15%，將逐步為公司發(fā)展貢獻(xiàn)主要力量。

單點(diǎn)精細(xì)化管理 從3年到30年

現(xiàn)階段，在中國(guó)各大中心城市已經(jīng)進(jìn)入或正在進(jìn)入都市圈發(fā)展階段的背景下，華夏幸福更多地謀求在核心都市圈布局產(chǎn)業(yè)新城。搶占價(jià)值洼地的同時(shí)推進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)體系的轉(zhuǎn)型升級(jí)和新城建設(shè)，是華夏幸福重要的戰(zhàn)略方向。

華夏幸福的異地復(fù)制，并非簡(jiǎn)單的激進(jìn)式“搶地盤”，而是針對(duì)一地一市的單點(diǎn)精細(xì)化管理和進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

在國(guó)家已經(jīng)規(guī)劃的城市群中，中原城市群雖然起步相對(duì)較晚，但其區(qū)位不可謂不重要。2016年，國(guó)務(wù)院批復(fù)《中原城市群發(fā)展規(guī)劃》。同年，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起的“十三五”規(guī)劃》，正式批復(fù)鄭州建設(shè)國(guó)家中心城市。

也正是在這一年，作為華夏幸福深耕中原城市群的首個(gè)項(xiàng)目，武陟產(chǎn)業(yè)新城定位“中原智造，北岸水鄉(xiāng)”，致力成為中原產(chǎn)業(yè)型知識(shí)新城，鄭焦產(chǎn)城融合先行示范區(qū)。

華夏幸福進(jìn)入河南后，還相繼啟動(dòng)了鄭州都市圈范圍內(nèi)的長(zhǎng)葛、新鄭、獲嘉、新密、開封祥符等另外幾座產(chǎn)業(yè)新城。目前，在這6座產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)，已簽約企業(yè)270余家，高新技術(shù)企業(yè)占3成，落地新一代信息技術(shù)、智能制造裝備、都市食品、現(xiàn)代物流、專用裝備、生物醫(yī)藥等12大產(chǎn)業(yè)集群，在建及運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)港15個(gè)，在建產(chǎn)業(yè)園14個(gè)，引入阿里云、創(chuàng)客邦國(guó)家級(jí)孵化器5個(gè)；建設(shè)宜居幸福城市，新建公園綠地345萬平方米，城市公共服務(wù)設(shè)施9.2萬平方米，景觀水系112萬平方米，交通路網(wǎng)60公里，城市運(yùn)維人員超過1300人，新增就業(yè)3.5萬人次。

由此可見，華夏幸福秉持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先策略，結(jié)合鄭州大都市區(qū)各縣域區(qū)位與產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況，真正來推動(dòng)每座產(chǎn)業(yè)新城的高質(zhì)量發(fā)展。

每座產(chǎn)業(yè)新城從成立伊始，華夏幸福就秉持“產(chǎn)城融合”的發(fā)展理念，在充分發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)聚合優(yōu)勢(shì)的前提下，對(duì)標(biāo)一線城市，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套，為企業(yè)入駐和居民生活提供堅(jiān)實(shí)的保障，營(yíng)造宜居宜業(yè)的“三生”環(huán)境。

這3年來，武陟、長(zhǎng)葛、新鄭、獲嘉等產(chǎn)業(yè)新城城市核心區(qū)建設(shè)加速，交通路網(wǎng)、生態(tài)公園、城市配套項(xiàng)目漸次落成，新城面貌煥然一新，城市吸引力與魅力持續(xù)提升。

高品質(zhì)的新城環(huán)境，自然引發(fā)了學(xué)子歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)熱潮。40多家中小科技企業(yè)慕名而來，進(jìn)駐智能硬件產(chǎn)業(yè)園，阿里云在武陟的首個(gè)縣域雙創(chuàng)基地也正式啟動(dòng)。

從“造城引人”到“為人造城”，充分考慮產(chǎn)業(yè)、生活、生態(tài)、生產(chǎn)需求，規(guī)劃先行，科學(xué)布局，智慧筑城。一座產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)、生態(tài)和諧的產(chǎn)業(yè)新城正在形成。

這正是華夏幸福進(jìn)駐3年，卻足以令我們看到城市未來30年發(fā)展背后的邏輯。