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“LPR新機(jī)制落地了，我們也在等總行的指示。我收到的消息是，接下來房地產(chǎn)貸款無論是房企開發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款，(貸款)價(jià)格肯定要提高。”一家國有大行寧波分行相關(guān)負(fù)責(zé)人李陽(化名)對(duì)中國證券報(bào)記者說。

中國證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，銀保監(jiān)會(huì)此前決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，目前已進(jìn)入各銀行風(fēng)險(xiǎn)自查階段。

實(shí)際上，進(jìn)入下半年，相關(guān)監(jiān)管高層多次“敲打”房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)過度融資等問題。專家和分析人士預(yù)計(jì)，接下來房企融資的銀行和非銀渠道難言放松，尤其是針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部過熱，調(diào)控政策仍將從緊。預(yù)計(jì)房企融資成本提升將很快顯現(xiàn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)分化也將進(jìn)一步加劇。

監(jiān)管狠“敲打”銀行嚴(yán)自查

銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)一直都是監(jiān)管部門緊盯的重點(diǎn)。日前，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳通報(bào)了《關(guān)于對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)》，再次“點(diǎn)名”銀行為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資、向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款等違規(guī)現(xiàn)象。

接近監(jiān)管人士對(duì)記者透露，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查出的違規(guī)現(xiàn)象，監(jiān)管部門很快將披露處罰結(jié)果，處罰料從嚴(yán)、從重。實(shí)際上，今年7月，銀保監(jiān)會(huì)阿拉善監(jiān)管分局就公布了兩張罰單：因向“四證”不全企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業(yè)工作。

不少銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，“禁止終身從事銀行業(yè)工作”屬于比較罕見的頂格處罰，在很大程度上說明了監(jiān)管部門整治房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域亂象，防止房地產(chǎn)泡沫化、金融化的決心。

準(zhǔn)備接待總行檢查組的李陽向記者透露：“除了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)情況、風(fēng)險(xiǎn)情況等，總行這次要求自查的重點(diǎn)是理財(cái)資金、同業(yè)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域情況，另外是否存在變相為房企土地購置費(fèi)提供融資的情況等。一旦被查出問題，不僅是罰錢的問題，對(duì)于分行的一些新業(yè)務(wù)準(zhǔn)入都可能帶來影響。”

縮名單提利率

房地產(chǎn)貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下調(diào)控政策從嚴(yán)，商業(yè)銀行也不得不調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、優(yōu)中選優(yōu)。這從前不久披露的2019年銀行中報(bào)就可見一斑：部分國有大行房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速出現(xiàn)回落。工行和農(nóng)行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速較2018年同期下滑了兩個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于接下來的房地產(chǎn)貸款，尤其是房企開發(fā)貸款，“大戶”建行的態(tài)度也很明確。建行副行長紀(jì)志宏表示，建行一直嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的調(diào)控政策導(dǎo)向，審慎推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。上半年建行房地產(chǎn)開發(fā)貸增速同比下降，下一步，建行會(huì)繼續(xù)按照調(diào)控政策導(dǎo)向，推動(dòng)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整，秉持差別化、審慎、擇優(yōu)原則，進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)資金用途方面的監(jiān)管。

而記者采訪長三角、珠三角等地區(qū)銀行負(fù)責(zé)人時(shí)也得到類似回應(yīng)，稱房企開發(fā)貸長期受名單制管控，預(yù)計(jì)接下來名單范圍可能進(jìn)一步縮小，或者上收地方分行開發(fā)貸業(yè)務(wù)的部分權(quán)限。

除了縮小名單外，不少銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在調(diào)控從嚴(yán)、LPR新機(jī)制落地等因素作用下，房企開發(fā)貸的定價(jià)也將快速提升。李陽稱，此前該行對(duì)于地方房企或者擴(kuò)張勢(shì)頭較猛的房企，貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮50%以上，后續(xù)仍有上調(diào)可能。

房企信用風(fēng)險(xiǎn)料再分化

除了銀行渠道外，多位銀行人士坦言，目前通過表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產(chǎn)必須穿透，二是信托公司必須主動(dòng)管理。

在監(jiān)管高壓之下，房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊，未來也難言樂觀。

穆迪在其最新發(fā)表的報(bào)告中表示，對(duì)境外發(fā)債和信托貸款融資的更嚴(yán)格監(jiān)管，將對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性造成壓力，并擴(kuò)大開發(fā)商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預(yù)計(jì)：“流動(dòng)性疲弱、信托貸款敞口大或經(jīng)營規(guī)模小的開發(fā)商將承壓，而信用實(shí)力和流動(dòng)性更強(qiáng)的開發(fā)商可能會(huì)從實(shí)力較弱的同業(yè)手中獲得更多市場(chǎng)份額。”

聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果后續(xù)非標(biāo)融資進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)“二八”分化。大型房企的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

對(duì)房企而言，后續(xù)要規(guī)避兩類風(fēng)險(xiǎn)：一是貨幣資金與債務(wù)(尤其是短期債務(wù))之比較低的風(fēng)險(xiǎn)，如果自有資金規(guī)模小，對(duì)外部融資過于依賴，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來講會(huì)比較大。二是土地存量儲(chǔ)備不足，同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)銷售是下行的趨勢(shì)，后續(xù)回款能力可能沒有那么強(qiáng)，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營可能會(huì)比較困難。

李奇霖表示，在應(yīng)對(duì)策略上，房企首先應(yīng)注意控制擴(kuò)張速度，提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流“過冬”。在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來可尋找互有優(yōu)勢(shì)且能互相借力的同業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作共同開發(fā)，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來的負(fù)面影響。