每經(jīng)編輯 李凈翰 杜恒峰    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，九月和十月向來(lái)是銷(xiāo)售旺季，重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)三月和五月所謂的“小陽(yáng)春”?？梢哉f(shuō)，金九銀十的市場(chǎng)形勢(shì)，將決定一整年的業(yè)績(jī)。

從中國(guó)指數(shù)研究院披露的上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，在公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的前十強(qiáng)房企（碧桂園、萬(wàn)科、綠地控股未披露）中，僅保利地產(chǎn)及中海地產(chǎn)完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。

圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

具體來(lái)看：

排名前十房企中，恒大的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為46.97%；

保利發(fā)展的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為50.52%；

融創(chuàng)中國(guó)的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為38.94%；

中海地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在25家房企中最高，為59.4%；

新城控股目標(biāo)完成了45.34%；

華潤(rùn)完成率接近50%，為49.5%；

龍湖上半年完成全年目標(biāo)的48.01%。

在地產(chǎn)融資收緊的背景下，指望“金九銀十”賣(mài)房回收資金好還債“活下去”，成為不少房企最現(xiàn)實(shí)的手段。于是，近期不斷有房企降價(jià)促銷(xiāo)、全員營(yíng)銷(xiāo)的消息傳出：

據(jù)中國(guó)證券網(wǎng)，某大型房企近日再發(fā)國(guó)慶優(yōu)惠政策，更是有“全國(guó)超800個(gè)項(xiàng)目最高折扣達(dá)6折，想要購(gòu)房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語(yǔ)，頻現(xiàn)微信朋友圈。

在北京，有高端住宅項(xiàng)目更是開(kāi)始每平方米降價(jià)最高近萬(wàn)元促銷(xiāo)。

據(jù)界面報(bào)道，另一家來(lái)自廣州的房企時(shí)代中國(guó)更開(kāi)始了“全員營(yíng)銷(xiāo)”，要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣(mài)出1套房，經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套房，普通總監(jiān)以上每人4套房，副總裁每人6套房。

隨著中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)接踵而至，各大房企、樓盤(pán)打折促銷(xiāo)活動(dòng)或許更為密集。而對(duì)購(gòu)房者而言，看到樓盤(pán)降價(jià)了，又開(kāi)始糾結(jié)是該準(zhǔn)備入手，還是該繼續(xù)觀望以期待更大的優(yōu)惠來(lái)臨。

有住宅每平方米降價(jià)萬(wàn)元促銷(xiāo)

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，北京地區(qū)多家大、中型開(kāi)發(fā)商推出力度不等的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)。其中，一龍頭房企的某高端住宅項(xiàng)目每平方米降價(jià)最高近萬(wàn)元，總價(jià)降110萬(wàn)元左右。該樓盤(pán)售樓經(jīng)理介紹，“對(duì)外報(bào)價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米的精裝房，可根據(jù)客戶購(gòu)房實(shí)際情況賣(mài)到6.8萬(wàn)元/平方米以下。交付裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米1萬(wàn)元左右，降價(jià)后已接近成本價(jià)。”對(duì)于降價(jià)的原因，該經(jīng)理直言眼下行情低迷，想通過(guò)降價(jià)加速回款。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，近幾個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷淡是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的原因之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)此前發(fā)布的，截至2019年7月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積77755.69萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時(shí)，商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)增速已連續(xù)3月下滑。

哪些地方的房?jī)r(jià)在降呢？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取50個(gè)區(qū)域價(jià)格變化作為數(shù)據(jù)樣本，選取區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)為城市內(nèi)成交活躍區(qū)域，計(jì)算出50城區(qū)價(jià)格量?jī)r(jià)漲幅，時(shí)間為8月下旬（33-34周）與8月上旬（31-32周）。報(bào)告稱(chēng)，由于大城市中心城區(qū)供地有限，新房的供應(yīng)集中在大中城市的郊區(qū)，因此降價(jià)空間大；三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應(yīng)高峰的影響，市場(chǎng)開(kāi)始走弱，量?jī)r(jià)齊跌。

上述報(bào)告稱(chēng)，降價(jià)并不是普遍現(xiàn)象，大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線城市價(jià)格仍在上漲。對(duì)于降價(jià)幅度，購(gòu)房者應(yīng)理性對(duì)待，并不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)局面，至于各大房企是否會(huì)進(jìn)一步加大降幅，還需觀察9月份的市場(chǎng)交易情況。

市場(chǎng)人士：剛需抓住機(jī)會(huì)

近日，央行決定于9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城商行定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。每當(dāng)降準(zhǔn)，很多人都會(huì)將想象力集中在刺激樓市上。不過(guò)央行方面不表示，此次降準(zhǔn)的主要目的是降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，此次降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響十分有限，當(dāng)前房地產(chǎn)仍在調(diào)控高壓期，監(jiān)管部門(mén)會(huì)限制新釋放出來(lái)的資金進(jìn)入樓市。比如在10日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息稱(chēng)，監(jiān)管層正在嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類(lèi)商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。

另?yè)?jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)消息，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前政策形勢(shì)之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈比較緊張，有促銷(xiāo)回籠資金的需要。九、十月份又是傳統(tǒng)的購(gòu)房旺季，開(kāi)發(fā)企業(yè)也想借這個(gè)時(shí)間加大銷(xiāo)售量，所以供應(yīng)量會(huì)增加。那么，對(duì)于確有首套購(gòu)房需求或者改善性需求的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許在此期間能夠淘到滿意的房子。

不過(guò)，今年“金九銀十”很難再現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，當(dāng)前政策環(huán)境之下，樓市整體上還將以穩(wěn)定為主。

中國(guó)指數(shù)研究院也表示，受行業(yè)政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，促銷(xiāo)搶收策略成效尚不明顯，市場(chǎng)下行壓力仍較大，成交大幅增長(zhǎng)的可能性不大。

值得一提的是，隨著“房住不炒”的提出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，以及百姓購(gòu)房趨于理性，近幾年的“金九銀十”都沒(méi)有太熱鬧。

近2個(gè)月要償還1000億債務(wù)

前些年房企大規(guī)模發(fā)債融資，房企到期需要償還的債務(wù)在今年已經(jīng)迎來(lái)小高峰期，往后幾年需要償還的規(guī)模有望越來(lái)越大。

以國(guó)內(nèi)發(fā)債到期情況來(lái)看，僅以公司債、企業(yè)債、中票和短融四類(lèi)債券統(tǒng)計(jì)，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至少有721只地產(chǎn)債券到期或提前兌付，合計(jì)需要償還的金額有望達(dá)5089.27億元。如果加上后期還有部分債券需要提前回售等，房企今年總共需要償還的資金量更大。其中地方國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)需要償還的規(guī)模較大，其余性質(zhì)的企業(yè)償還量稍小。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

相對(duì)于前兩年來(lái)看，2018年地產(chǎn)企業(yè)共有544只債券到期，償還金額3887.3億元；2017年房企需要償還的債券只有280只，償還量1175.43億元。對(duì)比可見(jiàn)地產(chǎn)行業(yè)近幾年償債快速增加，2019年償債小高峰無(wú)疑已經(jīng)來(lái)臨。

不過(guò)在過(guò)去的8個(gè)月里，地產(chǎn)企業(yè)整體兌付的還不錯(cuò)，債券違約數(shù)量不多。而未來(lái)2個(gè)月，房企需要兌付的規(guī)模仍較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年剩余4個(gè)月左右的時(shí)間，合計(jì)償還量達(dá)1430億元。而其中主要集中在9、10月份，兩個(gè)月需要兌付近1000億，而年底最后兩個(gè)月則償還金額相對(duì)較小。

除了買(mǎi)房回首資金，一些房企準(zhǔn)備“借新還舊”。福建開(kāi)發(fā)商泰禾集團(tuán)繼2個(gè)月前發(fā)行了一筆利率15%的美元債之后，在昨日（10日）又宣布要發(fā)售利率達(dá)11.25%的美元債。

泰禾集團(tuán)此次1億美元債的債券期限為364天，票面年息11.25%，每半年支付一次，募集資金為境內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)和其他一般企業(yè)用途。