每經(jīng)編輯 李凈翰 杜恒峰 杜波    

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

去年4月22日深夜，海南省政府突然宣布，從即日起海南實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。

當(dāng)時有分析認為，海南此次限購條件異?？量?，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，近幾年涌入的炒房資金或面臨被“關(guān)門打狗”的窘境。

一年多時間過去，海南的情況如何呢？

在今年7月，經(jīng)濟觀察報對海南樓市的一篇調(diào)查中就提到，

調(diào)控政策出臺后，房企在開發(fā)商品住宅受阻，對海南房地產(chǎn)市場預(yù)期走低，部分房企甚至萌發(fā)投資重心撤出海南的想法。

對房地產(chǎn)從業(yè)人員就業(yè)影響已初步顯現(xiàn)，部分中介機構(gòu)及銷售人員已轉(zhuǎn)戰(zhàn)至北部灣無限購地區(qū)和云滇地區(qū)。

受嚴(yán)格限購新政影響，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)較多退房退款情況。

而在9月16日，在國務(wù)院新聞辦公室召開的新聞發(fā)布會上，海南省人民政府省長沈曉明表示，

海南正著力減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。1-8月海南房地產(chǎn)銷售面積降低52%，房地產(chǎn)銷售額降低50%，全省地區(qū)生產(chǎn)總值增長5.4%，沒有出現(xiàn)因為房地產(chǎn)調(diào)控而引起的經(jīng)濟大起大落情況，預(yù)計明年一季度末海南經(jīng)濟將進入良性快速發(fā)展軌道。

有一個數(shù)據(jù)可以說明海南對房地產(chǎn)的依賴正在降低。每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《區(qū)域房地產(chǎn)依賴度》報告顯示，

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名前三位的省份分別是云南、安徽和海南，占比分別為21.7%、21.6%和21.2%，而海南以往都是高居第一。

海南省省長：經(jīng)濟發(fā)展靠房地產(chǎn)是不可持續(xù)的

據(jù)中國網(wǎng)，9月16日召開的國新辦新聞發(fā)布會上，海南省省長沈曉明表示，

相當(dāng)長一段時間以來，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴很大。但是房地產(chǎn)需要用土地，房地產(chǎn)會帶來環(huán)境負荷的增加，而海南的土地資源越來越少，環(huán)境負荷也是有“天花板”的。

因此，經(jīng)濟發(fā)展靠房地產(chǎn)是不可持續(xù)的。海南省委、省政府以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，采取了一系列措施。應(yīng)該講，今年是這些措施逐步見效的時候，也是新舊動能轉(zhuǎn)換比較痛苦的時候。為什么痛苦呢？舊的動能已經(jīng)調(diào)下去了，新的動能還在培育當(dāng)中，但是動能轉(zhuǎn)換的總體效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

我給大家提供幾個數(shù)字，1-8月份，我們在房地產(chǎn)銷售面積降低52%、房地產(chǎn)銷售額降低50%，再加上國家減稅降費的大背景下，全省地區(qū)生產(chǎn)總值增長5.4%，沒有出現(xiàn)因為房地產(chǎn)調(diào)控而引起的經(jīng)濟大起大落情況。

我們預(yù)計，到明年一季度末，舊動能下調(diào)所導(dǎo)致的經(jīng)濟下行壓力能夠基本釋放完畢，同時，新動能所產(chǎn)生的紅利逐步積累，明年一季度末海南的經(jīng)濟將進入良性快速的發(fā)展軌道。

全面禁止低端制造業(yè)發(fā)展

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，也是在9月16日，海南省發(fā)展和改革委員會印發(fā)《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄（2019年版）》，明確建立產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入負面清單制度，全面禁止高能耗、高污染、高排放產(chǎn)業(yè)和低端制造業(yè)發(fā)展。

圖片來源：新華網(wǎng)

據(jù)新華網(wǎng)報道，該負面清單在國家市場準(zhǔn)入負面清單上做加法，提出比國家更嚴(yán)格的要求。按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》分為禁止類和限制類兩類。其中，禁止類是指不允許新增固定資產(chǎn)投資項目，列明時間的現(xiàn)有產(chǎn)能要按期限退出，共包括6大門類、19條管理措施。限制類主要包括區(qū)域限制、規(guī)模限制和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、工藝及產(chǎn)品限制，包括兩大門類、5條管理措施。

其中，房地產(chǎn)業(yè)方面的禁止類管理措施包括：建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的產(chǎn)權(quán)式酒店；生態(tài)保護紅線區(qū)內(nèi)建設(shè)商品房；利用海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地建設(shè)商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)建設(shè)外銷房地產(chǎn)項目。

其他方面的管理措施有：禁止農(nóng)產(chǎn)品初加工活動的土法熏烤檳榔、胡椒傳統(tǒng)泡水脫皮技術(shù)；禁止新建有色金屬采選業(yè)（海域礦產(chǎn)資源除外）；電力方面，禁止新建火力發(fā)電中的燃煤發(fā)電、水利發(fā)電中的小水電；醫(yī)藥制造方面，中藥飲品加工、中成藥生產(chǎn)須向產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中布局等。

海南省行政區(qū)域內(nèi)擬新增固定資產(chǎn)投資項目，擬新設(shè)立或新遷入法人單位、產(chǎn)業(yè)活動單位、個體工商戶須執(zhí)行該負面清單。經(jīng)國家或省政府批準(zhǔn)，需采取或享受專項政策的地區(qū)或行業(yè)按照相關(guān)政策執(zhí)行。外商投資執(zhí)行《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負面清單）（2019年版）》《自由貿(mào)易試驗區(qū)外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負面清單）（2019年版）》。

實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時日

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

在今年7月，經(jīng)濟參考報刊發(fā)一篇題為《迎來改變“一房獨大”和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型窗口期》的報道，就對海南房地產(chǎn)調(diào)控實施全域限購政策一年多的情況進行了調(diào)查，報道稱，

海南迎來改變“一房獨大”和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口期，但多個市縣依然面臨產(chǎn)業(yè)支撐乏力的困境，其他產(chǎn)業(yè)未能及時填補房地產(chǎn)調(diào)控造成的“空缺”，海南實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時日。

?？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負責(zé)人當(dāng)時表示，“?？诜康禺a(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)分化趨勢，商品住宅類銷售受市場追捧，個別樓盤開盤即售罄；純商業(yè)特別是辦公樓銷售遇冷，銷售不理想；住宅庫存可供應(yīng)量大幅下降，下一步需要保障商品住宅市場供應(yīng)量平穩(wěn)，并確保價格穩(wěn)定。”

目前海南省房地產(chǎn)市場，?？跓岫茸罡?，三亞次之，其他市縣基本上已難覓一年多前的火爆景象。海島西線某市縣一房管部門負責(zé)人表示，“現(xiàn)在一個月能賣出2位數(shù)的套數(shù)，都覺得挺好的了。”

但另一方面，其他產(chǎn)業(yè)尚未補上全域限購后房地產(chǎn)業(yè)的空缺。比如海南省陵水縣，近年房地產(chǎn)業(yè)及其衍生產(chǎn)業(yè)稅收占縣總稅收九成左右，房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”局面在短時間難以扭轉(zhuǎn)。全域限購前后，陵水主推文化旅游服務(wù)業(yè)、熱帶高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)，以此補充房地產(chǎn)投資下滑短板。即便如此，目前很多主推項目依然沒有實現(xiàn)落地，部分還停留在文件層面。

在上述報道中，海南省住建廳廳長霍巨燃表示，

接下來從海南作為自貿(mào)區(qū)（港）一個整體的角度出發(fā)，爭取國家同意海南從省級層面出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的指導(dǎo)意見，市縣制定具體實施方案，在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，待條件成熟時，以合適的方式實施。

對房地產(chǎn)依賴度明顯降低

房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重可以用來衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度，占比越高，說明經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度越高，反之亦然。

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《區(qū)域房地產(chǎn)依賴度》報告顯示，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名前三位的省份分別是云南、安徽和海南，占比分別為21.7%、21.6%和21.2%。

2019年上半年各省份房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重（來源：易居研究院、各地統(tǒng)計局）

海南對房地產(chǎn)依賴度盡管仍位居前三，但相比過去高居榜首的位置，依賴度已經(jīng)明顯減弱。2018年以來，海南堅決減少對房地產(chǎn)的依賴度，多次出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施，2019年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較去年同期下降了12.6%。

而云南對房地產(chǎn)的依賴度位居榜首，有兩方面原因：

一方面，云南與海南同屬于旅游養(yǎng)老勝地，氣候宜人。近幾年，大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市，扎堆發(fā)展旅游地產(chǎn)。由于南方比較溫暖，因此很多北方人會選擇到南方過冬、養(yǎng)老，除了海南之外，云南也成為過冬、養(yǎng)老的重要選擇。

另一方面，云南原有的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化率都比較低，城鎮(zhèn)化潛力很大。2018年全年云南全省生產(chǎn)總值（GDP）17881.12億元，全省人均生產(chǎn)總值37136元，僅為全國平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5萬人，全省城鎮(zhèn)化率達47.81%，比全國平均水平低了11.77個百分點。

在榜尾端，房地產(chǎn)投資占比較低的省份有兩大類：

一類是北京、上海這樣的發(fā)達地區(qū)。據(jù)第一財經(jīng)，中原地產(chǎn)市場分析師張大偉認為，京滬等發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房價比較貴，但這些地方對房地產(chǎn)的依賴度并不高。

還有一類是像內(nèi)蒙古、寧夏、山西等北方以能源重化工業(yè)為主的省份。這些地方人口流出，導(dǎo)致住房需求不旺盛，房地產(chǎn)投資效益較低。有不少地方的市場化程度比較低，非商品化的住房占比非常大。

值得一提的是，在本次報告選取的32個城市中，上半年，蚌埠房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重高達40.4%，經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度位列第一。

2019年上半年部分城市房地產(chǎn)依賴度（來源：易居研究院、各地統(tǒng)計局）

張大偉說，很多三四線城市近幾年城市建設(shè)日新月異，城市面貌、環(huán)境堪比一二線大城市，這都是建立在土地財政的基礎(chǔ)上。一旦土地市場冷卻，這些城市的財政壓力就會凸顯，進而影響到地方經(jīng)濟的正常運行。

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