每經(jīng)編輯 盧祥勇 杜恒峰 肖勇    

最近，房貸利率成為熱議話題。新的貸款市場報價利率(LPR)機制形成后，8月25日，央行宣布，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。

日前，北京房貸利率已經(jīng)有了最新消息。據(jù)北京商報報道，某國有銀行人士表示，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期LPR（貸款市場報價利率）加55個基點（一個基點等于0.01％），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

從多家媒體報道可以發(fā)現(xiàn)，近段時間沒有出現(xiàn)購房者集中申請貸款的現(xiàn)象，并且，近期各大銀行的貸款額度較為緊張。

北京新錨已定

長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上乘以一定比例系數(shù)。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。

自人民銀行宣布將貸款市場報價利率（LPR）作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考后，個人住房貸款定價也自然要從原來的貸款基準(zhǔn)利率“換錨”為LPR。8月20日公布的第一期LPR利率，5年期以上為4.85％。

據(jù)新華社報道，目前北京已經(jīng)明確，首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。按8月20日5年期以上LPR計算，北京地區(qū)個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。這一數(shù)值略高于此前商業(yè)性房貸利率水平，但變化幅度不大，基本保持穩(wěn)定。

9月17日，據(jù)北京商報報道，某國有銀行人士也表示，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場報價利率）+55Bps（基點），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105Bps。某股份制銀行人士表示，該行北京地區(qū)自9月16日起住房按揭貸款報價采取LRP加點方式，定價與上述方式相同。

不過5.4%、5.9%并不是一個絕對值概念，10月8日的房貸利率仍要看9月20日新一期的LPR利率是否調(diào)降。

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另據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，北京一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“目前我所了解的信息是，在LPR的基礎(chǔ)上加60bp到120bp，首套房最低加60bp（基點）”。按照這種說法，該銀行首套商業(yè)性個人住房貸款利率將在5年期LPR4.85％的基礎(chǔ)上至少加60個基點，也就是5.45％，高于此前基準(zhǔn)上浮后的房貸利率，同時高于目前北京錨定的最低房貸利率。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

各地未現(xiàn)集中申請貸款

上述新華社報道提到，目前至少已有13個省區(qū)市的市場利率定價自律組織確定了當(dāng)?shù)豅PR加點下限，其余地區(qū)將于月底前陸續(xù)公布。各地銀行正在根據(jù)地方房貸利率下限調(diào)整本行利率浮動情況，較改革前利率水平均未有較大變化。

某國有大行江蘇分行在考慮江蘇房貸利率下限后，該行南京地區(qū)首套房大約在LPR基礎(chǔ)上加80個基點，二套房加105個基點；蘇州首套房則至少加120個基點，二套房加150個基點。“改革前，蘇州首套房在基準(zhǔn)利率上上浮25%，二套房上浮30%，執(zhí)行加點下限后，不會對最終利率有太大影響。”該行蘇州分行住房金融部人士說。

新華社記者從多地商業(yè)銀行了解到，近期前來詢問房貸利率的客戶很多，但是并沒有出現(xiàn)大規(guī)模簽訂貸款合同的情況。“房貸定價新政出臺后，房貸增量較前期變化不大，購房者是否申請房貸主要受所購房屋自身情況影響。”招商銀行深圳分行一名工作人員表示。

目前上海、廣州的LPR加點下限還未確定。上海目前是全國房貸利率較低的城市之一，目前仍有購房者享受到首套房利率九五折的優(yōu)惠。一旦執(zhí)行新規(guī)，首套房貸的折扣利率將難以實現(xiàn)。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2019年8月中國房貸市場報告》顯示：8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2BP，相當(dāng)于在目前的5年期LPR水平上分別加了62個BP和93個BP，均遠(yuǎn)高于新政規(guī)定的利率下限。

接下來，房貸利率下降的可能性不大。融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認(rèn)為，近期，央行降低存款準(zhǔn)備金率，將帶來銀行融資成本的下降。但不管是降準(zhǔn)措施，還是LPR新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導(dǎo)可以降低貸款實際利率。政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段，而且監(jiān)管層對資金圍堵力度之大，違規(guī)檢查之嚴(yán)的程度遠(yuǎn)超以往。

部分地區(qū)放款周期變長

對于購房者來說，早買或者晚買幾個月，申請到的利率可能完全不同。據(jù)浙江在線報道，經(jīng)歷了今年的低點后，6月以來，杭州的房貸利率呈現(xiàn)了一路上漲的趨勢。3%、5%、8%……首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮的數(shù)字越來越高，月供加起來也多出不少。

“銀行告訴我首套要較基準(zhǔn)上浮10%，但是我朋友暑假的時候還是上浮8%。”首次置業(yè)的杭州購房者小Z說，考慮到即將到來的“LPR”新政對利率影響的不確定性，下定決心購買了最近搖到的南部臥城某樓盤，“先簽為安。漲是漲了，上浮2個點還是可以接受的。”

但小Z的貸款能否如愿在10月8日前審批下來，還是未知數(shù)。“要排隊，要等。”小Z表示，銀行的工作人員告訴她，現(xiàn)在放款周期基本上都在一個月以上。在她前面，8月置業(yè)的人還在等。“如果等到新政后，具體的房貸利率則要參考9月的LPR數(shù)據(jù)。”

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某銀行的信貸客戶經(jīng)理無奈表示，“額度確實有些緊張，現(xiàn)在有客戶天天催我，問我進度，我只能勸他們耐心等待。”當(dāng)記者問及9月16號起央行降準(zhǔn)的影響，這位客戶經(jīng)理則回答，“具體還不清楚，可能會緩解一些壓力。”

深圳、廣州等地不少銀行的業(yè)務(wù)員近日在接受每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時，多數(shù)都表示房貸業(yè)務(wù)整體情況并不十分樂觀。在深圳四大行之一就職的小李告訴記者：“（我們行）二手完全搞不成，一手又被其他銀行搶得沒得搞。”他補充道：“現(xiàn)在二手的成交非常不好。”他認(rèn)為，這是他房貸業(yè)務(wù)做不好的原因。

另一名同樣來自四大行的小曾指出，“我們行停了半年了，現(xiàn)在有額度了，但大家接單不積極。傷得比較深，佛系接單。”之所以被傷得比較深，是因為之前出現(xiàn)過“審批了沒額度不放款”的情況，“心很累，現(xiàn)在有額度也很謹(jǐn)慎。”

據(jù)每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者采訪工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、平安銀行和民生銀行的業(yè)務(wù)員情況來看，多數(shù)受訪者都表示，目前房貸審批嚴(yán)格，放款時間也不太好確定，“會比較慢”，有些銀行目前房貸仍處于全停的狀態(tài)。

僅有一些區(qū)域性銀行的業(yè)務(wù)員表示：“額度比較充足，審核簡單放款快。”

每日經(jīng)濟新聞綜合新華社、北京商報、中國房地產(chǎn)報、廣州日報、每經(jīng)App（記者吳抒穎）