每經(jīng)記者 陳夢妤 林菁晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5座流線型帆船大樓是這里最具標(biāo)志性的建筑，在海南樓市的鼎盛時代，這里曾賣出過16萬元/平方米的天價——素有“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島，在被三亞市政府責(zé)令整改的20個月后，卻迎來了被甩賣的命運。

兩次轉(zhuǎn)讓 5年間縮水超20億元

9月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司（下稱鳳凰島投資集團(tuán)）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價40.37億元；同時捆綁轉(zhuǎn)讓三亞鈺晟投資有限公司（下稱鈺晟投資）100%股權(quán)，作價7.64億元。兩者合計48.01億元。

鳳凰島投資集團(tuán)持有三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（下稱鳳凰島郵輪港）45%股權(quán)，鈺晟投資持有鳳凰島郵輪港10%股權(quán)。鳳凰島郵輪港核心資產(chǎn)即三亞鳳凰島項目。也就是說，三亞鳳凰島項目的55%股權(quán)以48.01億元被打包掛牌。

作為海南最知名的人工島鼻祖，鳳凰島建設(shè)之初便對標(biāo)迪拜。從鳳凰島官方網(wǎng)站看，其建設(shè)目標(biāo)是以郵輪產(chǎn)業(yè)為依托，建設(shè)集郵輪主題休閑港、絲綢之路自貿(mào)區(qū)、海洋親水旅游灣、健康度假養(yǎng)生地、文化演藝娛樂島等五大主題為一體的高端旅游度假綜合體，打造成郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

海南三亞鳳凰島 圖片來源：攝圖網(wǎng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者瀏覽了多個旅游網(wǎng)站平臺，盡是類似于“三亞鳳凰島：三亞奢華的天堂，能比肩迪拜的夢幻之島”標(biāo)題的游記，以及“每一個房間都可以看到大海”“三亞鳳凰島為媲美美國邁阿密郵輪之都、海港之城，比肩迪拜的夢幻之島”之類的評價。

在鳳凰島歷任島主名單中，最出名的當(dāng)屬曾憲云。而曾憲云最出名的言論，當(dāng)屬2013年的“海南房價應(yīng)該要有差異化，不要寄希望于人人都買得起房，這觀念本身就不正確。因此房價還是要分兩大塊，一部分就是政府要解決那些急需要有住房而又買不起房人；一部分是市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)開發(fā)房地產(chǎn)，允許有錢的人改善住房條件”。

2002年，曾憲云以700萬元收購三亞眾城國際，并將其更名為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，主要運營開發(fā)鳳凰島項目。彼時，曾憲云與三亞市政府簽訂投資鳳凰島建設(shè)合同，計劃建設(shè)國際郵輪港、國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、國際游艇俱樂部等，總投資額超過50億元。

然而時至今日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公示信息，鳳凰島一期建設(shè)項目中，除郵輪港碼頭和5棟養(yǎng)生度假公寓酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運廣場、商業(yè)街等商業(yè)和旅游項目尚未建設(shè)；二期填海工程已完成，圍海造地范圍約49公頃，填海工程完成后已形成土地面積合計498610平方米（約748畝）。

經(jīng)歷過開盤秒罄、高價開放購買，也經(jīng)歷過從“天價”被腰斬、中央環(huán)保督察風(fēng)暴，以及如今被掛牌轉(zhuǎn)讓，曾憲云曾經(jīng)的王牌資產(chǎn)鳳凰島，是如何步步走下“神壇”？

據(jù)當(dāng)時的媒體報道，2010年1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天內(nèi)“秒光”。2010年～2011年，鳳凰島房價最高時達(dá)到了15萬～16萬元/平方米。然而，從2013年開始，熱潮褪去，鳳凰島房價現(xiàn)“腰斬”，跌至7萬元/平方米，被“套牢”的投資客不計其數(shù)。

2014年，中國交建入主鳳凰島，拿下鳳凰島郵輪港45%股權(quán)，交易金額49.62億元，這在當(dāng)年被視為“積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”的典范。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在當(dāng)時的簽約儀式上，中國交建派出了時任總裁陳奮健、兩位總裁助理，以及集團(tuán)法律部、投資事業(yè)部、海南區(qū)域總部、投資公司等多個部門的負(fù)責(zé)人，并公開表示“主要精力將放在工程建設(shè)上，具體運營事務(wù)還是交由專業(yè)公司”。

但不容忽略的是，待重組全部完成后，鳳凰島郵輪港將成為中國交建并表子公司，而三亞鳳凰島發(fā)展、三亞鳳凰島置業(yè)將成為鳳凰島郵輪港的全資子公司。

這是鳳凰島資產(chǎn)的首次轉(zhuǎn)讓。

而從此次北交所掛牌資料看，鳳凰島投資集團(tuán)目前的股東結(jié)構(gòu)為：海口勝豐熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司48.5%、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司20%，海南兆峰智能化技術(shù)有限公司持股10%，曾憲云、蔡芳各持股20%和1.5%。值得注意的是，郵輪港公司主要資產(chǎn)包括存量公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)約10萬平方米，以及2.5萬平方米存量土地。

對比兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從45%股權(quán)作價49.62億元，到現(xiàn)在55%股權(quán)（郵輪港公司資產(chǎn)和鈺晟投資捆綁股權(quán)）作價48.01億元，據(jù)此計算，這5年間，中國交建時代的鳳凰島跌去了近23億元。

繁華落盡 被叫停的填海項目

事實上，在海南，稱得上高端、奢靡、也被稱作“東方迪拜”的填海項目遠(yuǎn)不止三亞鳳凰島一個。

其中不乏許多叫得上名字的項目，如中弘如意島、海口葫蘆島、南海明珠生態(tài)島等等。在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商不惜大動干戈圍海造地的原因也并不復(fù)雜——圍填海一畝地成本大概20萬元，折合600多元/平方米，但變成項目之后，每平方米價格都可以過萬元，“至少有幾十甚至上百倍的利潤空間。”

無一例外，這些填海項目都被列為海南省或當(dāng)?shù)厥屑壷攸c項目，并獲得當(dāng)?shù)卣煌绞降闹С帧?/p>

但與此同時，填海造地的確會對生態(tài)系統(tǒng)造成一定程度的損失，比如珊瑚礁萎縮、白蝶貝保護(hù)區(qū)內(nèi)的貝類受損、近海物種衰退等等，但在中央環(huán)保部門介入之前，這些問題并未引起當(dāng)?shù)卣闹匾暋?/p>

2017年8月，中央環(huán)保督察組對海南開展環(huán)保督察。根據(jù)督察組提供的數(shù)據(jù)，2013年之后，海南省年均填海面積達(dá)550公頃，為之前20年年均填海面積的5倍。

隨即，海南省要求各市縣對照中央環(huán)境保護(hù)督察反饋意見中提及的多個違規(guī)違法項目，實施“雙暫停”（暫停建設(shè)、暫停營業(yè)），大部分填海項目都未能幸免，而鳳凰島則在這場“環(huán)保風(fēng)暴”中被罰了3700萬元的生態(tài)補(bǔ)償資金。

海南三亞鳳凰島夜景 圖片來源：攝圖網(wǎng)

還有“東方邁阿密”的填海項目南海明珠，堪稱是中國最魔性的人工島，形似八卦陣圖，耗資50億元打造，比358個足球場還大。

這座預(yù)計10年完工的人工島自2017年開始修建，但開工沒有多久就迎頭趕上“史上最嚴(yán)”環(huán)保令。如今，該島依然還是一座亂石橫陳的荒島，盡管在飛機(jī)上向下看，八卦的形狀確實宛如南海上的一顆明珠。然而，那些藍(lán)圖中有待建成25萬噸級郵輪母港、國際游艇會、免稅商業(yè)區(qū)、涉外娛樂服務(wù)區(qū)等均尚未動工，距離資金回籠尚不知何時。

而?？谧畲筇詈Ｈ斯u中弘如意島的命運則更加多舛。項目伊始就被官司和債務(wù)纏繞，隨后成為拖垮王永紅的最后一根稻草，最終差點葬送在這場環(huán)保風(fēng)暴中。

如今，一些舊的填海項目經(jīng)過整改后悄然復(fù)工，但再也沒有新的填海項目能夠通過審批。“生態(tài)立省”之后，這部海南填海造地史或終將成為往事。

 （文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)