每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然上半年房企的業(yè)績?nèi)栽谠鲩L，但增速明顯放緩。值得注意的是，“行業(yè)分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)”，在2019年的房地產(chǎn)行業(yè)中報季是高頻詞，并在龍頭房企的反復(fù)強(qiáng)調(diào)中，已經(jīng)成為了行業(yè)的共識。

恒大集團(tuán)是對龍頭企業(yè)未來十分樂觀的一家，其董事會副主席夏海鈞在2019年年中業(yè)績會上是這樣表述的：“龍頭房企將持續(xù)搶占市場份額，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局仍將延續(xù)。”夏海鈞預(yù)計，如果按全國商品房年銷售額15萬億元計算，2023年前三房企銷售總額將達(dá)3萬億元。

單家房企達(dá)到萬億元銷售額，這被視作是行業(yè)集中度到達(dá)一定高度的風(fēng)向標(biāo)。龍頭房企也許都有向著這一目標(biāo)看齊的一天，但隨著行業(yè)整體走勢趨冷，萬科曾經(jīng)“萬億大萬科”的愿景悄然冷卻，碧桂園提質(zhì)控速，盈利和規(guī)模之間的平衡關(guān)系也從沒有像現(xiàn)在這般焦灼過。

分化在進(jìn)一步加劇，大魚仍在吃小魚，但大魚們安全了嗎？這是一個沒有答案的問題。房地產(chǎn)行業(yè)深受政策面影響，也離不開資金支持。如果掐緊了水龍頭，沒有一家房企是絕對保險的。

從新近房企發(fā)布的2019年年中報中，可以提煉出一窺行業(yè)全貌的關(guān)鍵詞：規(guī)模增速放緩、利潤水平下滑、融資成本抬升和減員趨勢明顯。無論是龍頭房企或是中小房企，都在面臨這個行業(yè)最難的時刻。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“天花板”隱現(xiàn)？

房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩是不爭的事實(shí)。

9月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年1~8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，今年前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%。

雖然仍在增長，但10.5%的增速已經(jīng)是2019年以來的最低增速。在目前調(diào)控持續(xù)、融資收緊的影響下，這一增速比1~7月份回落0.1個百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)4個月增速下降。

在這個整體增速已經(jīng)放緩的行業(yè)，很少有房企能夠跳出大勢走出自己獨(dú)有的成長曲線。雖然頭部房企中有管理層曾公開表示：未來這個行業(yè)的集中度會進(jìn)一步提升，這是屬于他們的機(jī)會。但今年上半年，頭部房企的銷售增速也是放緩的。

先看行業(yè)的標(biāo)桿“碧萬恒”，三巨頭今年前8個月的銷售額僅與去年持平，其中兩家同比甚至出現(xiàn)了下滑。不過，今年前8月銷售額超過千億元的房企已達(dá)19家。

碧桂園今年前8個月的權(quán)益銷售額是3713.5億元，與去年的3788.4億元同比略降；恒大前8個月的合約銷售金額約為3700.7億元，同比同樣小幅下滑；萬科4263億元的銷售額，同比有10%左右的升幅，但增速也已經(jīng)相比去年明顯減慢。

過去兩年間，那些“黑馬房企”在行業(yè)下行的背景下也成色不再，過去動輒超過50%的增速都回落至個位數(shù)水平，也鮮再見中小房企提出“千億”目標(biāo)了。

在這一維度上，過去兩年沖規(guī)模迅猛的閩系房企降速最為明顯。曾經(jīng)錄得170%銷售額增速的正榮地產(chǎn)，今年上半年的增速僅不足1%；融信中國的銷售增速則從去年上半年的的75.7%下滑到4%。

從目前的調(diào)控力度和融資難度來看，房企重回高速增長幾無可能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，銷售額增速放緩之后，如果資金的回籠速度也放緩，房企會面對各種壓力，“只有資金壓力不大，才可能存在高速增長的動力。”

2019年前8月銷售額超千億元房企 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算周期的緣故，今年上半年房企利潤表現(xiàn)體現(xiàn)的是過去一到兩年之間的水平。那時候，房企的銷售額增速水平相對而言是樂觀的，即增速迅猛，但從今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看，房企的利潤水平并沒有相對應(yīng)的體現(xiàn)。

在銷售排名前10的房企中，今年上半年有數(shù)家出現(xiàn)了利潤額大幅下滑的情況，而中小企業(yè)的表現(xiàn)也是如此。雖然多數(shù)房企將利潤額下滑的原因歸結(jié)為“結(jié)算不平衡”，但如果剔除這一因素，多數(shù)房企今年上半年利潤率水平表現(xiàn)并不出色。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年，128家A股上市房企凈利潤合計為1004億元，凈利潤率為10.5%，與去年同期水平(11%)相比出現(xiàn)微跌。值得注意的是，在這128家房企中，接近40%的房企上半年營業(yè)收入同比下降，近45%的房企利潤同比下滑。

一名不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，影響房企凈利潤的核心因素可以概括為兩個方面：一是成本管控；二是產(chǎn)品溢價。其中，成本管控包括拿地的成本、建安成本、財務(wù)成本、營銷費(fèi)用和行政管理費(fèi)用等；產(chǎn)品溢價則是你的產(chǎn)品能不能賣得比別人更貴。

如果以此分析，房企的凈利潤水平出現(xiàn)下滑是可以解釋的。一個可以看到的事實(shí)是，在2015年至2016年間，全國各地“地王”頻出，但之后的兩年隨著各地樓市調(diào)控頻出，市場逐漸趨冷，多數(shù)房企握著“地王”卻賣不出高價，甚至有不少“地王”項目出現(xiàn)虧損情況。

上述分析師認(rèn)為，如果房企的銷售額規(guī)模持續(xù)放緩乃至出現(xiàn)下滑，那么利潤水平也會相應(yīng)地出現(xiàn)負(fù)增長，因?yàn)槔麧欘~和銷售額、營業(yè)額呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

典型的例子是一家TOP10的房企，去年上半年的營業(yè)收入超過3000億元，并以超過300億元的歸母凈利潤額一舉成為新科的利潤王；但今年上半年，隨著其營業(yè)收入的大幅下滑，歸母凈利潤額也僅錄得近150億元。

后遺癥顯現(xiàn)

行業(yè)大勢如此，從業(yè)者們也并不好過。今年上半年，多數(shù)房企均出現(xiàn)了減員的情況，萬科與去年同期相比，地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人員減少了近600人；恒大、碧桂園也出現(xiàn)了雇員同比下降的情況。

這是可以預(yù)期的事情，畢竟萬科今年以來提出了“事人匹配”，要打造“冠軍組織”；碧桂園也在調(diào)整組織架構(gòu)，在這種情形之下，人員優(yōu)化是不可避免的。

一位TOP3房企的投資部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去市場好，拿地方面一直都在找機(jī)會。但今年以來，他們收縮了投資的規(guī)模和范圍，有的城市公司投資部大幅減員。

市場下行壓力陡增，房企也開始開啟了“全員營銷”的求生之旅。最近站上風(fēng)口浪尖的是時代中國，其被曝出強(qiáng)制要求全員賣房，從普通員工到副總裁級別，每個崗位都設(shè)置了相應(yīng)考核指標(biāo)。

富力地產(chǎn)也是其中的一員，在近期被曝出的一份文件中，富力地產(chǎn)要求內(nèi)部“促銷售、抓回款”，其中，“以完成項目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項目收益最大化”。

裁員、促銷、回款，都是房企應(yīng)對難關(guān)的方法。在這種背景下，資金鏈安全是重中之重，如何借到便宜的錢，保證安全的邊界是當(dāng)下所有房企共同需要直面的課題。

今年上半年，房企整體的融資成本均有所抬升，億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，30家典型房企的平均融資成本5.78%，較2018年末的平均融資成本5.7%，上升0.08%。

而融資的難度也正在進(jìn)一步加劇。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，2019年8月單月，40家典型房企融資規(guī)模僅368.26億元，環(huán)比大幅下降近六成。

值得注意的是，進(jìn)入下半年，很多頭部房企已經(jīng)放緩拿地。其中，富力、融創(chuàng)、越秀等房企均在半年業(yè)績會上表示會謹(jǐn)慎拿地。而近來不少城市土地市場流拍現(xiàn)象增加、溢價率下降，也印證了房企在拿地方面的謹(jǐn)慎態(tài)度。

 （文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)